深圳写字楼压抑已久的需求在近两个月集中释放，5月全市写字楼成交量同比大增5倍，创下5年新高。尽管如此，深圳写字楼需求依旧旺盛，短期内供应还跟不上，导致租金持续上涨，今年上半年全市写字楼同比上涨了5.7%。

    值得注意的是，据机构统计，接下来的三年将有大量的写字楼项目入市，全市整体的空置率会面临上行的压力，并在很大程度上会加剧深圳写字楼市场的竞争。不少开发商为了寻求突破，已经将目光盯在了时下最火的“众创空间”上，创业办公室越来越流行。

    5月成交量同比暴增5倍

    据戴德梁行的数据显示，截至2015年上半年，福田太平金融大厦和南山SCC中洲控股中心的入伙，拉升全市甲级写字楼总存量至266.9万平方米。新增供应及存量物业的持续消化令甲级写字楼累计成交量达到12.7万平方米，同时，深圳甲级写字楼空置率保持在5.2%的较低水平。而仲量联行针对空置率的统计数据更低，达到4%左右。

    其中，5月深圳写字楼市场成交量最具亮点。根据深圳中原研究中心统计显示，5月全市写字楼成交面积20.8万平方米，环比增长170%，创下5年来的新高。其中纯办公物业增长最快，5月环比增加335%，成交12万平方米。

    租金方面，在持续活跃的市场需求驱动下，深圳二季度甲级写字楼租金环比一季度增长3.9%至每平方米249元/平方米。其中，罗湖、福田甲级写字楼租金分别较上季度上升2.1%、4.8%至225.0元/平方米和268.7元/平方米；受前海规划利好持续发酵以及前海蛇口自贸区因素的影响，南山区甲级写字楼租金环比增长7.3%至191.4元/平方米。从整个上半年看，租金同比增长了5.7%。

    值得一提的是，多位业内人士告诉记者，近期写字楼成交活跃跟商品住宅的火热并没有太大关系。“深圳写字楼一直以来都是供不应求的，什么时候供应大，成交量就大。这个季度成交量暴增主要跟前海卓越金融中心入市有关，跟最近楼市火热关系不大。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端说。仲量联行华南区研究部总监曾丽也认为部分媒体关于住宅市场投资性需求转移到写字楼市场的观点有失偏颇。“写字楼的购买需要提前备案半年甚至更长的时间，不太可能因为近期楼市火热就突然改变成交行情的。”

    三年预计34个项目入市

    住宅楼市从“黄金时代”转入了“白银时代”，写字楼也不例外。据了解，接下来的三年，深圳将有大量的写字楼项目入市，届时全市整体空置率都将被拉高，市场竞争也会显著加大。

    “深圳写字楼市场将出现几次大的放量，整体空置率面临上升压力，租金上行也同样遇到压力。”据高力国际深圳分公司副总经理简家宏介绍，深圳未来3年写字楼总体供应量约500万平方米，预计将有34个写字楼项目入市。虽然其中半数以上为自用的总部物业，但仍将在很大程度上加剧深圳写字楼市场的竞争。

    从今年下半年的情况来看，新增供应量还是保持在相对平稳的水平。“下半年大约新增供应60万平方米，空置率会被略有升高，但总体保持在一个健康的水平。”仲量联行的曾丽表示。戴德梁行给出的数据稍微高一些，他们预测下半年新增供应量约77.3万平方米。但由于其中超过半数为总部物业，可出租的办公面积有限且出租压力小，对市场的影响可能将低于预期，区域内租金保持坚挺。

    此外，年内南山前海及后海片区也将有近40万平方米的甲级写字楼供应，众多新项目的入市或将对深圳甲级写字楼市场格局带来影响。但由于商务氛围有待培育，招租压力下相关租赁优惠或将增多，区域租金涨幅料将趋缓。

    “众创空间”成开发商新宠

    写字楼市场竞争的剧坚定了开发商变革的决心，在“大众创新，万众创业”的风潮上，他们将目光转向了“众创空间”。除了原万科高级副总裁毛大庆离职后高调宣布进军创客空间领域外，近年来由开发商主导的众创空间也在显著增加，比如SOHO 3Q、瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园、世联行的“小样”创客社区等。据了解，这些租赁方式灵活、价格低廉并且具有孵化功能的创业办公室将会越来越受到创业者的欢迎。

    戴德梁行最近在深圳针对“众创空间”做了一项调查，总结出目前深圳主要存在四种“众创空间”。第一种是由政府、行业协会或大企业主导的孵化器，创业者在此低价甚至免费使用办公场所；第二种是一种联合办公的模式，为创业者提供公共的办公硬件环境和其它增值服务如法律、培训等；第三种是带有股权投资性的孵化空间，由投资人筛选项目入驻，然后入股该项目并帮助其成功创业，分享收益。还有一种，就是充当“中介”，提供场地撮合投资人和创业者，并从中收取投资人的佣金。

    “就目前来看，大家都还在尝试阶段，类型五花八门。”据张晓端介绍，收租仍然是目前“众创空间”主要的盈利手段。世联行的董事长在提到“小样”社区的盈利模式也表示：“可能会更多以出租为主。对于比较好的创业项目和创业企业，我们可能会提供免费的空间给青年人，后续也会探索更多空间利用之外的商业模式。”