昨日，戴德梁行发布报告称，四年后深圳甲级写字楼可见供应量将达到555.4万平方米，为过去10年供应量的3倍。入市写字楼体量如此之大，未来空置率将被拉高，市场竞争加剧成为必然。

    此外，受土地紧缺和政策利好因素影响，深圳优质的物流仓储的租金一路走高，引来投资者的关注。但另一方面，零售物业受整体经济下行、电商冲击等因素，招租面临较大的压力。

    巨量甲级写字楼将入市

    戴德梁行的报告显示，截至2015年上半年，太平金融大厦和SCC中洲控股中心的入伙拉升全市甲级写字楼总存量至266.9万平方米。新增供应及存量物业的持续消化令甲级写字楼累计吸纳量达到12.7万平方米，且空置率保持在5.2%的较低水平。在持续活跃的市场需求驱动下，全市甲级写字楼租金比去年底增长5.7%至每月每平方米249元。其中，受前海规划利好持续发酵以及前海蛇口自贸区因素的影响，南山区甲级写字楼租金增长7.3%至每月每平方米191.4元。

    值得关注的是，甲级写字楼租金持续上涨带来的压力促使科技类企业从核心区域转移到CBD外围、南山、罗湖等非核心区域办公，这些片区供应相对充足且有明显的价格优势。鉴于深圳写字楼市场较为活跃，包租客也伺机入市。

    对于下半年市场走向，戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，短期内深圳甲级写字楼市场不会出现太大变动，租金料将保持稳中微涨态势。从中长期来看，未来四年深圳甲级写字楼可见供应量将达到555.4万平方米，为过去10年供应量的3倍，供应放量无疑将给租金带来压力。从区域分布来看，由于CBD商务氛围浓厚且配套成熟，市场需求对甲级写字楼有较强的吸纳能力，加之新增供应多以金融总部物业为主，对市场影响相对有限。而南山前海及后海片区等新兴区域商务氛围还有待培育，甲级写字楼的租金将经受考验，空置率或将被进一步推高。

    优质物流仓储租金增4%

    随着前海蛇口自贸区的建立，无论对自贸区本身的保税物流仓储，还是自贸区周边乃至全市的物流园区及高端仓储，都存在着巨大的需求。其中，电商的迅猛发展带动仓储物流产业不断壮大，中小规模电子商务企业依赖的第三方物流业对仓储物业需求也有所增加。

    但受土地资源紧缺的制约，深圳鲜有仓储物流用地供应。因此，供不应求的情况让深圳优质物流仓储的租金一路走高。截至上半年，深圳优质物流设施平均租金比去年底增长4.0%至每月每平方米43.9元，空置率降至3.1%。

    DTZ戴德梁行华南区工业及物流地产部董事严其发先生认为，短期来看，供不应求将助推优质仓储物业租金持续走高。中长期来看，在多元化的货运业务需求以及对物流效率追求的带动下，深圳仓储物业功能也在逐步走向细分及智能化，云仓储、智慧仓储、仓储金融或以仓储为核心集成各类服务的仓储生态系统很可能成为介入资本重点关注的方向。

    零售项目招租压力大

    受电商和消费增速放缓等因素影响，转型成为了零售业避不开的话题。据张晓端介绍，尽管个别购物中心在今年上半年间整体的招商情况不尽如人意，营业额也出现了一定程度的下滑，但基于购物中心积极的品牌业态调整，上半年深圳购物中心平均租金稳中有升。罗湖区、南山区租金分别比去年底增长1.2%、0.9%，分别至每月每平方米1450元和814元。福田区大部分购物中心经营良好，餐饮业态表现尤为突出，该区平均租金增长7.2%至每月每平方米1040元，带动全市优质购物中心平均租金微升3.7%至每月每平方米917.4元。购物中心整体租金走高同时，空置率进一步降至6.3%。

    但是，伴随着下半年两个大型的购物中心的入市，深圳整体零售项目的招租难度将有所加大。受到部分行业消费增速趋弱、个别项目经营平淡以及品牌调整的影响，深圳优质购物中心整体租金料将稳中微降。

    “同质化趋势比较明显，开发企业对商业项目的招商及租金策略仍有所坚持。”张晓端认为，差异化的策略才能让购物中心拥有竞争力。除特色餐饮、电影院、亲子教育等体验性业态外，诸如多元化书店、艺术展览、医疗诊所、球馆等新兴业态也将成为购物中心大力招商的方向。