开发商应成为房地产市场健康发展的推动者
——写在新《广告法》配套规章修订版征求意见之际

    前不久，国家工商总局就与新《广告法》相配套的8个部门规章修订版向社会征求意见。其中，新修订的《房地产广告发布暂行规定》（征求意见稿）与之前相比，有了更具体的要求，如房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等。

    有关调查结果表明，当今社会，90%以上的购房人对楼盘的第一印象来自广告，光顾售楼处的购房者也大多是受广告引导而来。于是，给商品住宅画上浓浓的“彩妆”，设计一套天花乱坠的促销广告，往往是开发商惯用的“敲门砖”。交通便利、环境幽雅、价格便宜、设施齐全、升值无限，更成为许多房地产广告的主要内容，而许多时候，所谓的“绿地”不过是一块巴掌大的草地，所谓的“碧水”其实是倒满垃圾的臭水塘。一些高档住宅小区所承诺的“海景”“泳池”更是难见踪影，而所谓的低“起价”最终变成了“天价”。

    虚假违法的房地产广告侵害的是消费者的利益，开发商与购房者产生纠纷的焦点往往是开发商在售房过程中所发布的广告、宣传材料及相关宣传内容。虽然这些内容法律上没有明确能否作为开发商与购房者之间的合同内容、开发商没有履行广告承诺是否可以认定为欺诈，但从《广告法》立法宗旨看，房地产开发商以效果图等形式发布的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，理应遵循公平、诚实信用的原则。就此而言，房地产广告所宣传的内容，也应看作合同的一部分，应当作为合同义务来对待。房地产开发商在房屋交付后没有履行广告中的承诺，应当视为一种违反合同的行为。

    其实，房地产开发商的这种行为在相关法律法规中多有涉及，如《合同法》对房地产开发商这种行为就有相应的规定，即对于相关模糊条款，法律应采用对接受方有利的解释。2003年开始实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亦规定，房地产开发商有关商品房销售的广告和宣传资料应当视为要约邀请。该《解释》第三条规定，如果宣传材料关于商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，则该宣传资料应认定为是要约，即使出卖人的这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    不言而喻，对大多数消费者来说，购房是他们重大的消费项目，消费者作为弱势群体理应得到更多的关爱。目前商品房销售推广90%以上是以广告形式向社会公开出售的，购房者常常会碰到房地产开发商“宣传过度”“推介不实”的情况。新修订的《房地产广告发布暂行规定》（征求意见稿）中所增加的内容，对进一步明确房地产广告内容，规范开发商广告行为，保护购房者合法权益，有着十分积极的作用。对房地产开发商而言，国家相关部门就新修订的《房地产广告发布暂行规定》向社会广泛征求意见，说明今后的法律法规会更加完善、更加具体，这是法治社会发展的必然。因此，房地产开发商对此要有清醒的认识，应该看到其广告行为不仅会受到《广告法》《合同法》等法律的约束，还有其他部门规章的制约。作为房地产开发商，应该成为房地产市场健康发展的推动者。