写字楼、公寓不好卖，已成为楼市的公开秘密。一两年前还风风火火的魁奇路地铁口、龙岗地铁站、季华六路、季华路与南海大道交界处的四个纯公寓项目，现在几乎没有声响了。写字楼方面，两三年前风风火火的南海桂城、佛山新城、季华路三大热点区域写字楼，现在也不再冒头。

　　当然，项目不能烂尾，产品总是要卖的，靠什么方法卖出去，值得探索。记者调查发现，有些希望通过引入途家、you+等专业机构，激活空间能量，提升项目人气和吸引力；也有些项目通过引入产业链，通过服务提升项目影响力；越来越流行的做法，是将项目做成创业孵化器，让创业人才低成本入住，先做人气再图盈利。而且，很多摸索还跟热门的互联网+、大众创业、万众创新结合了起来。目前，以上做法均处于摸索阶段，短时间内很难评定效果，但不失为有益的摸索。

　　第一类：产业园做成创孵化器

　　代表：新媒体产业园、泛家居电商产业园

　　上周，新媒体产业园的CC创业咖啡开业，佛山也像北京、深圳等地一样，有了自己的创业咖啡品牌。熟悉3W、车库咖啡的人都知道，喝咖啡绝对不是这里的主题，人们可以在咖啡厅里工作、交朋友、找资源、得到专业的创业辅导，才是这类型咖啡厅的主营项目。

　　其实，引入咖啡厅这种创业孵化器的不只有新媒体产业园，位于石湾的泛家居电商创意园，一家“创始人咖啡”已经试业，也有意做成一个创业孵化基地。

　　点评：咖啡店要经营好人气、资源、链接

　　在传统观念里，咖啡店是一个小资聚首的地方，但创业型的咖啡店，成为创业者聚首的一个营地，这种反差使得咖啡店备受关注，也成为项目吸引人气、眼球的一大利器。在借势营销大热的当下，做一个和3W咖啡、车库咖啡一样的咖啡店，显然更易受到关注。

　　当然，咖啡店只是一个载体，一个头衔，能不能以咖啡店为原点、支点、亮点，撬动资源、链接创业者、提供创业辅导、帮助创业者成功，才是这类型咖啡店的题中之意，也是这类型项目成败与否的关键。咖啡店主要经营的不是咖啡，而是人气、资源和链接。

　　记者曾在深圳南山区一家3W咖啡店里喝过咖啡，坦白说味道真不咋地。但咖啡店里埋头敲键盘、看资料的创业者，会议室里举办的小型路演，让人感受到浓浓的创业气氛。据说，咖啡店24小时营业，有些创业者晚上不回家，可以直接睡在舒服的沙发上。

　　第二类：打造产业链提供一条龙服务

　　代表：广佛智城、中企绿色中部

　　打造产业链、提供一条龙服务，也是化解写字楼滞销的利器。

　　广佛智城成功的关键，首先是不以卖写字楼的心态卖写字楼，先做产业孵化、再引入各类资源、最后形成闭环。广佛智城早先是想做成佛山童装产业基地，但后来放弃，改成“全国电商体验之都”，在电商热起来的时候，赚尽了眼球和风头。

　　另一个打造一条龙服务的项目是中企绿色总部基地。进驻该项目的商家，可以商品抵消租金或房款，开发商通过跨境电商平台，将商品卖出去。

　　点评：概念需升级 从电商过渡到“互联网+”

　　记者了解到，上述项目基本是在电商时代成功的。当时，电商发展如火如荼，所有目光都聚焦于此，项目营销、推广往这个方向靠，借力使力容易成功。不过，需要注意的是，现在最热门的话题是“互联网+”“大众创新”“万众创新”，如果项目不升级其推广语言和方式，很有可能被认为是一个老化的项目。在与有投资人、导师、各类配套企业的产业园竞争时，未必会有优势。

　　除了良好的概念和电商组织、机构、人才，这类项目最好引进其他类型的创业团队，比如高科技类型的，这样能迅速拉升项目逼格，也容易聚拢一些真正意义上的优良资源。而且，高科技项目能带来的势能和影响力，远非一两个普通的电商机构可比。

　　第三类：引入专业机构

　　代表：铂顿城、东海国际

　　目前来看，罗军利用互联网技术打造的“途家”，无疑是消化库存、存量住房的最好机构。不过，与途家合作，费用不低。尽管途家在全国如日中天，但其苛刻的条件，使得佛山没有项目试水。佛山项目大多愿找“私享家”合作，不过，记者观察到，目前还没有项目有实质性的合作展开。

　　除途家外，刘洋用互联网思维打造的“you+”公寓，也被视为消化公寓库存的最优选择。不过，佛山很多项目曾想与you+合作，但都未谈成。

　　不管怎样，由于公寓、写字楼不好卖，而且很多项目有返租期，所以寻找可以提供优质出租、租客资源的合作方，是很多开发商必然要走的路。铂顿城、东海国际就是寻找这类合作方的代表性企业，不过据业界人士透露铂顿城的出租情况并不好，东海国际虽然已经签约但具体合作似乎也未展开。

　　点评：手上有优质租客资源更好合作

　　途家、you+的突出优质，是可以利用互联网或名气，吸引大批优质租客。所以，项目即便不跟这两家机构合作，寻找合作方时，也一定记得要找那些手上有优质租客资源的商家合作，空有外壳和概念的商家建议没必要合作。

　　记者了解到，有一些机构有进驻广州的世界500强公司、外企资源；而外企高管一般有优厚的住房补贴，他们愿意寻找高品质的出租项目。比如，岭南天地就曾吸引不少一汽大众的高管租住。当然，要吸引这些人，首先小区素质要不错。另外，有些机构一些中高端白领资源，只要项目价位合适、居住舒适，他们也愿意买单。当然，这类人和组织，广深一带更多，受地域限制，可能寻找广州有这类资源的合作方更合适。