周一上午10时，广州越秀区东华南路98号海印中心，33楼董事长办公室。海印集团十多位高管聚集于此，热火朝天地与董事长邵建明商定着新近并购项目的执行方案，窗外隐约可见海印电器城、电脑城、布料城等建筑群。这是邵建明创业发家的地方。

    今天，在越秀区33.8平方公里的行政区域里，356栋重点商务楼宇扎堆其中，占地面积不到2平方公里的“楼宇经济群”演绎着一个个财富神奇。

    作为广州的城市中心，越秀区教育、医疗和公共服务资源领先全省，商务配套相对成熟，但是也面临着土地建设强度高达90%、土地资源紧张的考验。

    楼宇经济的异军突起，成为这片中心热土新的兴奋点。多年发展，越秀区独特的总部楼宇经济已显现出系列积极效应——2014年，全区362家优质企业实现增加值1251.58亿元，增长8.2%，与2009年数据相比，实现了翻倍增长；2014年，越秀全区356栋重点商务楼宇实现地区生产总值占全区2587.41亿元总量的50%。

    城市中心的生意经

    邵建明喜欢坐在全景窗前眺望海印。1990年，邵建明从大学毕业，带着5000元来到海印地区。当年的海印桥刚刚通车，周边只有大量的仓库和运输车辆的维修车间。但他从这片荒地中看到了商机，决定建出一座电器城。邵建明运营电器城的方法借鉴了香港的“卖楼花”模式，靠着这笔“楼花钱”，电器城建成了，几年后就成为华南地区最大的电器产品交易中心。

    作为越秀区生于斯、长于斯的本土企业，早在2012年，海印集团的总营收就已突破了20亿元，成为名副其实的纳税大户。

    现在大小不一的海印主题商场，几乎可以包办广州人所有的衣食住行——海印电器城、布料城、流行前线、东川运动城、中华广场等，也大部分花落越秀。

    “有不少地方向海印抛出橄榄枝，希望我们把总部迁出。但我们没有离开，人总是有个情感属性在这里，况且‘做生不如做熟’。”邵建明说，越秀区本身就是广州的行政中心和经济中心、商业中心，虽说在城市化进程中，广州的商业中心、经济中心有东移趋势，但老城区仍然有独特地位，加之越秀的政务环境相对规范，这就决定了越秀的经商环境更为成熟。

    “楼宇经济群”的财富效应

    距离海印中心直线距离不到400米的中华国际中心A塔21楼，即将于年底合约到期的百威英博啤酒集团中国华南事业部总部代表决定再与物业方续约三年。今年，正好是公司扎根越秀的第20年。

    宽敞明亮的办公区，清新整洁的格子间，年轻的白领正紧张有序地忙碌着，闪烁的电脑显示器、轻敲键盘的交响，营造出一派充满活力的工作氛围……这是百威英博啤酒华南事业部的日常景象。在位于中山三路的中华国际中心，这样的情形随处可见。

    中华国际中心，是广州最早的总部基地之一，这个占地面积仅为3739平方米的总部大厦，每年实现营业收入超80亿元，每年地方税收贡献近5亿元。

    总部经济一旦形成，强大的“楼宇经济群”可以给区域经济发展带来诸多外溢效应。

    国内总部经济理论与实践的主要创始人、中国总部经济战略设计研究院院长张鹏评价，楼宇在过去是一种叠加效应，到了今天，当它变成总部经济、总部楼宇之时，就不是1+1=2或1+1>2，而是1+1=100甚至1+1=1000的效应。用总部经济概念理解，楼宇经济实则是一种空间上的浓缩和凝聚。

    越秀区商务局副局长余伟向记者透露一组数据：2014年，全区362家优质企业实现增加值1251.58亿元，增长8.2%，占全区GDP的48.37%，比2009年的621.37亿元增加630.21亿元，增长101.4%，实现了翻倍增长；356栋重点商务楼宇实现地区生产总值、营业收入、纳税总额等经济指标均约占全区总量的50%；区总部企业实现增加值1251.58亿元，总部企业带来的税收收入占全区税收比重自2010年开始均超过44%，财政收入从2010年开始稳步提高。

    对越秀而言，占地面积小、集聚效应大、辐射功能强的楼宇是一笔宝贵的“空中财富”。

    在近日发布的《广州市加快总部经济发展三年行动计划（2015—2017年）》中，越秀区总部经济新的路线图浮出水面：“优化提升环市东高端服务业总部集聚区、东山口健康医疗总部集聚区、东风路总部集聚区、沿江路总部集聚区功能”，以及“发展楼宇经济”。

    余伟说，下一阶段，越秀区总部楼宇经济将以金融、商贸、健康医疗、文化创意四大主导产业和新业态为重心，引进、壮大和培育一批重点总部企业，着力推进楼宇载体建设，促进总部企业在重点商务楼宇中集聚发展，注重特色和差异化发展，打造越秀总部经济升级版。

    他表示，越秀在发展电子商务、移动互联网商务等新兴业态同时，会以管理、核算、营销、研发和投资为主的企业“头脑”机构或企业的总部机构等为主，最大限度实现楼宇经济效益最大化。

    从专业市场到企业总部的升级

    越秀区的总部经济和楼宇经济引领带动区域经济实现了持续平稳增长，但余伟坦言，在发展中仍然面临周边竞争激烈，空间载体瓶颈凸显，发展能级有待提升等问题。

    今年7月，广州大学广州发展研究院发布的《2015年中国广州经济形势分析与预测》蓝皮书指出，2012年，越秀区专业市场面积达131万平方米，是全市专业市场最密集的地区，涉及业主和场主共441户企业及上千私人，涉及个体档主近40000个。2013年，越秀区287个专业市场征收地方税约3.8亿元，仅占全区地方税收总量153亿元的2.5%。

    这意味着，越秀区专业市场的税收总和比不上区内一幢总部大厦的贡献度，然而，从经营面积看，专业市场总面积却是区内6幢总部大厦总建筑面积的4倍。

    广东省社会科学院产业经济研究所所长向晓梅认为，由于载体资源短缺与空间资源局限，老城区发展楼宇经济存在多重挑战与困境。

    在这样的情况下，老城区要想进一步推动楼宇经济提升，则需要在经济结构上推动楼宇经济由商贸向商务转变、由有形向无形转变、由资本向知本转变。其中，由商贸向商务转变，就是升级批发零售等传统服务行业，发展商务服务等现代服务业。

    “未来，所有的总部都是行业化和专业化的，例如我的决策总部在越秀，物流总部就在化龙或南沙，这都不冲突”，邵建明认为，升级专业批发市场分两步。第一步，在市中心总部保留专业市场的展示、交易功能，将物流和仓库总部从中心城区转移。接下来才是利用互联网升级，这方面，邵建明已在尝试“海印生活圈”O2O平台，同时也在开发解决物流“最后一公里”的APP软件。

    专业批发市场转型升级，是越秀区在发展总部楼宇经济过程中的挑战。作为老城区，越秀区的商务楼宇不得不面对提质增效的硬伤：现有楼宇所有权结构复杂及配套相对固定，楼宇功能结构调整难度较大、成本较高，制约了楼宇经济的规模化和集约化运行。

    今年7月，越秀区发布了全国首个由行业协会主导制定的星级商务楼宇评价标准——《星级商务楼宇评定》，对辖区内356栋重点商务楼宇按照相关的标准打分评星，通过利好政策鼓励业主自主升级。同时，越秀区也支持老旧商务楼宇开展升级改造工程，鼓励楼宇完善功能配套、美化外观、优化环境，提高智能化、高端化水平。

    “但在执行过程中，业主有改造意愿，越秀也愿奖励，却由于大厦年岁久远，消防等要求无法达标，导致楼宇改造难度大大增加，我们也在寻求问题的解决办法，总不能整栋大厦推倒重建吧？”余伟如是说。

    针对政府部门的苦恼，邵建明直言：“（推掉重建）我觉得也未尝不可，如果政府支持，大家有利可图的话，三方共赢也是可以的。”他建议，可以先选定一批符合标准的楼宇进行改造，先易后难，逐步推进。