楼市聚焦

　　政策环境利好不断，央行一再降准降息，商业房贷利率史上最低，业内人士分析认为，央行“双降”将间接利好当下楼市，但相比住宅投资，商业地产投资将更具价值。那么我们在投资商业地产时，应该注意哪些方面呢？

　　确定回报率是关键

　　投资就是为了回报。随着国家对住宅市场的调控，越来越多的人将眼光转向了商铺投资，其实并不是所有的商铺投资都是稳赚的买卖，这就需要在投资商铺之前认真的计算商铺投资回报率。投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额× 100%，如年回报率平均高于7%的商业可以考虑投资;如资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。

　　投资商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

　　商铺本身的全面考虑

　　一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关;经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高;成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的投资价值，也存在各自的投资风险，需引起足够重视。

　　明确商家的承诺

　　对购买者来说，商铺的物业单价高于住宅，为了防止出现物业面积分摊不均的问题，只有事先约定详尽，出现问题时才能顺利维权。返租是开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交由其经营出租，业主可获得固定的返租回报。表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实上并非如此。如出现开发商未能按时交房，也没支付返租回报的情况，投资者会因未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不生效，而不受法律保护。王晓云整理