专家：2016年从供给、政策和配套等入手加强去库存

    回顾2015年和展望2016年杭州楼市，绕不开一个词——去库存。这个中央经济工作会议明确提出的关键词，已经成为新年楼市主基调，同样也是杭州楼市当下的首要任务。

    在这样的背景下，杭州透明售房市场研究院昨日召开了杭州房地产市场“去库存”专家研讨会，浙江大学房地产研究中心主任贾生华、浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬等多位业内房产专家，纷纷为如何去库存献计献策。

    从16.5个月到12个月 可售商品住宅去化周期显著缩短

    2015年以来，降息降准、营业税“五改二”、降首付比例、提高商品房预售门槛、出台住房保障货币化等一系列政策的实施，有效提振了市场信心，拉动了自住型需求。

    据杭州透明售房市场研究院统计，2015年杭州全市新房成交量高达127176套，比之前最高的2009年增加了15896套。其中，4月以来，商品房成交量创造了史无前例的“九连万”（连续9个月破万套）。

    得益于连续的高成交，从去化周期这一指标看，2015年杭州去库存成绩显著。数据显示，按近一年月均成交套数计算，全市新建商品住宅去化周期为12个月，较2014年同期下降了4.5个月。

    尽管去化速率提高了，但也应该看到，目前杭州可售商品住宅数量依旧处于高位。透明售房市场研究院提供的数据显示，截至2015年末，杭州全市可售商品住宅122450套，存在较为明显的分布不均衡和结构不合理等问题。

    “2015年杭州楼市有效库存的去化比较明显，但那些无效供应，仍然存在难以去化的情形。”贾生华说。

    透明售房市场研究院院长方张接则明确表示，目前主城区隐性库存是显性库存的2倍（隐性库存指那些未纳入预售范畴的供应量，如已出让未立项地块）。

    2016年楼市如何去库存？

    从土地供应、政策和配套入手

    面对库存高企这一局面，2016年杭州楼市应该如何去库存？

    “第一是控制源头，加强土地供应的管控，对库存量大的板块减少供应。”虞晓芬说，应该摸清隐性和显性库存量，建立区域协调机制。

    虞晓芬还认为，政府应该建立完善的购房金融服务体系，保障每个公民都能享受到住房政策支持（目前的公积金政策，并没有惠及所有人）；开发商也应该理性投资，不盲目拿地，决策果断，该降价就降价。

    “在一些供不应求的个别板块，政府可以考虑改变土地用途，加快整体市场去库存。” 虞晓芬说。

    贾生华建议，应加快基础配套设施建设，强化教育、医疗等公共服务配套，这样可以把一些无效供给，转化为有效供给。

    《维维说房》《房产我来说》主持人裘维维，也给出了自己的看法：“一方面要鼓励市场兼并，由好的品牌房企带动积压库存的去化（如绿城和滨江的代建）；另一方面，继续盘活二手房市场，这样市场中的购房者才有置换的资本。”

    建立细分数据统计机制

    科学看待楼市库存量

    当前杭州商品房库存较高，但不宜过分夸大，应该进行更加科学的分析。

    举个例子，目前杭州市区商业地产可售房源中，有51%的房源户型面积低于60平方米。这部分房源，在市区商品房总库存的套数占比达24%，按可售面积计算，却仅占9%。显然，同一个问题，从两个不同角度进行剖析，得出的结果，是截然不同的，容易出现信息误导。

    建立更加完善的数据统计机制，有利于促进楼市库存去化。杭州资深房产媒体人刘德科建议，“杭州应该建立库存分类机制。比如，以从项目领取预售证开始的去化时间为考量标准，对项目进行分类，可分为僵尸库存、正常库存和活跃库存等。这样的分门别类，有助于开发商加快销售节奏。”