随着移动互联时代的快速发展，在“大数据”和“互联网思维”影响下，商业地产得到迅速发展，经过多年发展，我国商业地产开发也在逐渐转变思路。

    运营以散售为主

    “商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。”中国通用新兴地产有限公司党委书记尚宝田对中国商报记者表示，“在商业地产未培育成熟之时就需还款，资金压力下多数商业地产只能以快速销售的方式回笼资金。”

    长期以来，由于我国商业地产发展不成熟，经营比较粗放，楼盘建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5年时间。但是，“我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，且贷款期限往往较短”。尚保田说。

    尚保田进一步指出，散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。

    “去库存”时代

    在谈到轻资产转型时尚保田指出，“随着房地产告别黄金十年进入白银时代，在利润率下降的情况下，多数房企都开始寻求新的利润增长点。一些已经获得行业优势的企业出于快速发展的需要，或者出于战略性退出的需要，“轻资产”成为这些企业的现实选择”。

    自2015年开始，万达改变了以售养租的模式。王健林曾公开表示，万达商业的轻资产路线将是由别人来投资建设万达广场，万达负责选址、设计、建造、招商等。他指出，这种模式万达不需要投一分钱，但每年获得的收益可观，可减少资金压力，降低企业负债。

    从万达2015年的租金收入看，轻资产化模式初显成效，2016年万达将继续轻资产化模式的转型，在2016年计划开业的50多个万达广场项目中，将会有超过20个是轻资产项目。

    第一太平戴维斯的最新数据显示，部分城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。以北京、上海、广州及深圳四个一线城市以及成都、重庆、天津、沈阳以及大连等五个二线城市为例，2015年其商业新增供给量将达到约650万平方米，占目前总存量约4800万平方米的13%。其中成都、重庆等二线城市新增供给量分别占到总存量的24%以及21%。

    由于开发规划和投资脱离市场需求造成的阶段性过剩和结构性过剩，并且在“互联网+”的大背景下，电商冲击引发了商铺需求不旺、租金下降以及空铺问题。所以与整个房地产行业基本面相一致，商业地产也存在着较为严重的“去库存”问题。

    商业地产金融化

    尚保田认为，商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。

    2014年央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作通知》中提到，要继续支持房地产开发企业的合理融资需求，要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

    2015年1月，住建部发布有关《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种管道发展租赁市场，推进REITs试点。

    尚宝田表示，相比国外的金融创新，我国的REITS、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件促进其发展。国家政策、税收等制度环境的改变，使REITS等金融创新将大有发展。伴随REITS的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

    作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升。保险资金可能直接持有，也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITS等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。

    广发证券研究报告显示，对比美国、日本在REITs快速发展阶段的经济与房地产市场格局可以发现，随着人口结构及收入水平支持社会向工业化消费型社会转型，房地产市场中住宅占比开始下降，商业地产进入高增长阶段。

    商业地产租金回报率上升，收购、持有运营的机会将会到来。尚保田表示，一、二线城市核心地区的商业地产更具价值。同时，新一轮国企改革过程中，一些优质的国有资产，包括不动产将被释放出来，这将给发展REITS、房地产私募基金等带来优质基础资产。

    国家政策的支持和国内房地产环境的变化，使我国商业地产运作水平将显著提高。最终将形成通过商业地产开发和收购不断扩大资产规模，通过专业资产管理的持有经营提升物业价值，通过房地产私募基金、REITS等进行资本运作的良性格局。