“僵尸房”成16万余套库存“主力”之一
    主城区2万余套房源积压超两年

    2015年已经过去，从成交量和成交金额来说，杭州楼市的确交出了一份令人满意的答卷：新房成交127176套，刷新市区年度销量历史纪录；市区成交金额首破2000亿元，创了新高。 有业内人士称，2015年是杭州楼市创纪录之年：12月市区新房成交量达15882套，创单月历史纪录；市区成交套数首次走出“九连万”；楼盘活跃度达到历史峰值，816个项目有成交。  

    然而，在这些纪录的背后是日趋严重的市场分化。

    市区成交量前十的楼盘，贡献了总成交量的10.8%，成交金额前十的房企占据的比例超过40%。但令人不安的是，某些房源已经多年没有销售“动静”，他们也成为了库存中的重点、难点之一，被部分业内人士称为“僵尸房”。

    截至昨日，杭州楼市新建商品房存量高达164127套，其中主城区85336套（住宅36738套，非住宅48598套）。

    强者恒强
    两极分化现象越来越明显

    2015年，是不少开发商“日子最好过的一年”。像滨江集团、德信地产等开发商，2015年的销售业绩都有新的突破。

    然而，几家欢乐几家愁。对杭城的诸多开发商来说，有的业绩创了新高，有的却黯然退出了杭州市场，比如雨润在杭州唯一的项目城东地块被远洋收购。用透明售房市场研究院院长方张接的话说，目前房地产行业正处在转型期间，“优胜劣汰的速度将会加剧，最终很可能会剩下几家寡头。”

    房地产业的转型升级进入了新常态，企业业绩分化更为明显，整个行业将加速优胜劣汰，并购或将成为一种趋势。一些大型房企自有资金充裕，且有充足的土地储备，较有优势；而另一些房企“主业”不在房地产，只是看行情想进入房产业赚上一票的，遇上行业不景气，就很有可能选择主动退出，转让当初拿到的土地或项目。

    专家认为，对并购标的的角逐，一般只会发生在大型房企之间；同时，在强势房企之间，还有一场强强联合的盛宴。在当下这种大联盟时代，整合是一场只与行业大佬有关的游戏，中小企业除了将项目卖给大房企外，根本无法参与到游戏当中。未来房企想活得更好，只有强强联合这条路可走。

    在购房者眼中，品牌房企的优势比较明显。洪先生是记者认识的一个购房者。他曾多次向记者咨询买房事宜，每次在谈到某个项目如何的时候，洪先生的第一个问题都是：“这个开发商怎么样？”开发商的品牌，成为洪先生买房参考的一个重要标准。

    “小的开发商，或者口碑不好的开发商造的房子根本不敢买，毕竟买房子是一辈子的事情，谁也不想到时候出现烂尾，或者交房的时候出现问题。好一点的开发商有保障一点。”洪先生道出了他的顾虑。

    热盘撑起板块业绩
    涨跌互现成常态

    其实，看看今年的成绩单，就会发现一个现象：无论是成交面积还是成交金额，前十楼盘在市场上所抢占的份额越来越大。

    某开发商在接受记者采访时表示：“市场分化不断加剧，销售冷热不均。高额存量前，购房者越来越理性。市场资源越来越向寡头集中，要去化存量，开发商不得不学会抢客户。”

    “僵尸房”成库存“主力”之一
    主城区2万余套房源积压超两年

    有些楼盘的成交活跃度虽然比不上热门红盘，但好歹也在慢慢去化；而某些楼盘，有些房源却慢慢熬成了“僵尸房”。

    自2013年9月杭州市区新建商品房库存量突破10万套起，高库存一直是杭州楼市挥之不去的“阴霾”。2014年12月，市区新房库存首次超过15万套。

    近两年，新房成交主要以新推房源为主，历史库存的去化十分缓慢，其中主城区近3成房源积压超过两年，而销售基本停滞的“僵尸房”在总库存中亦占了较大比重。

    透明售房研究院曾经在2015年9月公布一个报告，认为主城区77863套库存（截至9月9日数据）中，有777套形成于2009年，2010年形成的库存则有2109套；2011年、2012年领出预售证却至今仍处于可售状态的房源量分别为2662套、3594套；新增供应量激增的2013年、2014年则分别有1.2万套、2.4万套领出预售证房源遗留到了现在。

    该报告还公布了一组数据：2013年及以前遗留库存最多的10个楼盘，排在第一的是中大银泰城，遗留库存量达到1084套，即使是排在第十的金隅·田员外也有386套的遗留库存。

    “尾房难销”是去库存难点
    大户型存量占比不少

    从房源积压比例来看，2009年杭州主城区新建商品房新增供应中有1.7%积压到了现在，随后几年的新增供应房源积压比例逐渐攀升，2012年领出预售证的房源中至今未售出的房源占比7.7%，2013年、2014年，这一比例分别为24%、43%。

    事实证明，库存去化比新增供应的去化更加艰难。有专家表示，除了基数增加的因素外，“尾房难销”也是重要原因。某楼盘置业顾问告诉记者，该楼盘目前是尾房在售，已经卖了二年多了，由于房价在波动，二期比一期便宜不少，导致一期遗留的房源难出手。

    此外，由于经过市场筛选而遗留下来的历史库存房源往往在户型、楼层等方面存在劣势，与同板块、同小区新入市的同类房源相比销售难度通常更大。

    部分开发商高价拿地入杭也是导致房源积压的原因。位于钱江新城某楼盘相关人员告诉记者，由于其拿地早，放了5年多未动，而其他成本则每年都在增加，导致楼盘很难定价，定高了出不了手，而低了又是亏本的买卖。

    前几年土地出让集中的板块，很多项目都在近两年扎堆供应，而且受制于当时70/90限制，大部分项目以90平方米户型为主。因为扎堆拿地，使得板块内供应量大增。随着时间的推移，这些“过时”产品去化压力会越来越大，恐怕只能以价换量。

    另一个值得注意的问题是，数据显示，2006年至2013年，每年积压至今的住宅的平均面积几乎都在150平方米以上，其中2006年至2008年积压至今的住宅房平均面积超过了200平方米，2009年至2012年积压至今的住宅平均面积超过了160平方米，这一特征显示改需市场供需失衡的形势相对比较严峻。

    城东新城成主城存量大户
    商业项目库存量攀升

    不同的板块供应基础加之不同的去化率，近些年各板块积压的房源也各不相同。据透明售房研究院数据统计，2004年至2015年，市中心、滨江区政府、滨江桥南、城东新城、下沙沿江、钱江新城等板块的累计供应量居位前列。

    数据显示，在这一时期，滨江区政府、奥体博览城、三墩、市中心、九堡等板块新增供应的积压率较低，城东新城、丁桥、钱江新城、田园半山等板块的积压率较高。

    从主城区的库存数据来看，截至2015年12月30日，城东新城以10441套的可售房源成为主城存量大户。田园半山积压也较为严重，四年间申领预售证的房源积压至今的比例达39%。由于离市中心较远，地铁并不直达，公交到达数量也不多，加上区域配套缺失，本地消化有限，去化吃力。良渚街道也不容乐观，可售房源高达9603套。

    相比之下，申花、桥西等板块，存量都在三四千套的水平，年成交量也在3000套左右，库存压力并不大。

    有数据显示，很多库存高企的板块，都是由于商业项目拖了后腿。譬如，城东新城的库存，商业项目占近五成，光是东亚新干线、港龙城两个楼盘的存量，就占整个板块库存的33%。此外，由于商业项目通常一次性领出所有预售证，所以在库存体现上颇为明显。

    去库存化仍是第一要务
    开发商要研究如何走量

    那么，2016年该如何做到去库存化？

    浙工大房地产研究所所长虞晓芬总结认为：

    首先，政府对土地源头要进行有效管控，库存量大的地方停止或减少土地供应，要摸清显性存量和隐性存量，针对性地建立有效的土地供给配比机制。其次，政府应当降低开发商不合理的税费，鼓励开发商降价。同时，房企应当更加理性投资、决策，密切跟踪市场变化，要去研究城市人口与房地产的匹配关系，不能盲目拿地。

    另外，杭州的公建量太大，造成写字楼租金和写字楼销售价格与城市发展状态很不匹配，形成了大规模的空置、浪费。建议政府在某些区域，特别是住宅供不应求的区域，可以允许部分公建用地改变用途，加快公建去库存。

    最后，杭州需要借助G20峰会、亚运会等，加大对外招商引资力度。杭州仅依赖浙江市场有些需求不足，需要跳出浙江，面向上海、长三角。

    当然，对于开发商来说，选择好的时机降价走量仍是重要一环。譬如2015年卖得比较好的一些刚需盘，纯粹是因为其价格上的优势。临平某楼盘去年上半年的均价在7500-8000元/平方米之间，年底均价降到了7500元/平方米，最近的价格又下调到6500元/平方米。开发商的主动调价行为，得到了市场热烈回应。一段时间来，该楼盘频频跻身区域热销前十榜单，也使其成为临平板块为数不多的热销盘之一。

    同时，开发商在拿地以及做产品时应该进行综合考量，诸如品牌、地段等因素也是有讲究的。那些卖得好的单盘，不外乎出自绿城、滨江、万科、龙湖、融创等品牌开发商之手。而花大价钱买这些高端盘的购房者，首先买的就是品质和开发商的口碑。还有地段。拥有稀缺性地段，周边没有太多竞品，才更容易让购房者下单。如果两者得以完美融合，这样的楼盘何愁没有销路？比如滨江的万家名城，将豪宅标配的室内恒温泳池做进了刚需楼盘里，并承诺业主每年可以免费游泳200次，配套做到这样的程度，对购房者的确有一定吸引力。