对于房地产市场来说，猴年春节可能是最幸运的日子。节前，房贷首付比例大幅下调；节后，又一个超级大礼包送上门来。

    昨日，财政部等三部门联合发文，宣布自2月22日起，大幅下调房地产交易环节契税和营业税——二套房契税由先前的3%，降至最低1%，140平方米以上的非普通住宅，购买2年以上免征营业税。

    “这是楼市去库存重大利好，改善型购房和大户型，是这项政策的最大受益者。”快房网首席评论大老哥认为，减少交易成本，将有效刺激一手房和二手房的成交。

    首套房140方以上契税减半
    二套房契税由3%降至最低1%

    不管是契税还是营业税，这次的调整幅度都很大。

    根据通知，个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

    与现行政策相比，首套房140平方米以下住宅契税，并无变化。唯一区别，在于非普通住宅（140平方米及以上）契税，由3%降至1.5%。

    二套房契税的调整，要大得多。个人购买家庭第二套改善型住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（家庭第二套改善型住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。）

    现行政策采取一刀切原则，只要是非唯一住宅，一律按总价3%征收契税。也就是说，经过这次调整，购买90平方米及以下小户型，契税将由3%下调至1%；购买90平方米以上户型，契税则降至2%。

    140方以上购买超2年营业税免征

    再来看营业税调整。根据通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

    与现行政策相比，不足2年的住宅政策一致，均需全额征收营业税。不同点在于超2年以上的住宅，按照现行政策，140平方米以上的非普通住宅，需按差价征收营业税【(成交价格-购入原价)×5.6%】。

    而根据新政策，不管户型面积大小，只要购买年限超过2年，均免征营业税。

    首套刚需购房者基本无影响
    改善购房和大户型受益最大

    “从政策内容来看，对刚需购房者基本没有影响。”杭州我爱我家市场负责人宋文杰表示，就首套购房者来说，只有购买140平方米以上大户型，才能享受到利好。

    在大老哥看来，这次政策真正的受益者是改善购房者和140平方米以上的大户型。“降低二套房契税，有利于改善型购房。从文件内容理解，营业税不区分普通住宅和非普通住宅，对140平方米以上大户型的流通和去化都是大利好。”

    通过几个简单的例子，就可以看得很清楚。譬如，140平方米以上的首套房，以总价300万元/套算，原先契税9万元，现在只要4.5万元。

    如果是二套房，面积90平方米以下总价200万元的房子，原先契税6万元，现在只要2万元。那些小面积高总价的学区房，可能成为较大的受益群体；如果是90平方米以上的大户型，按总价300万元算，契税将由9万元降至6万元。对于那些动辄上千万的豪宅来说，省下的契税就是数以十万计了。

    在大老哥看来，营业税的调整，影响也相当大。同样打个比方，一套140平方米以上大户型，买家购入时总价100万元，经过房地产市场的大幅发展，总价达到了500万元。按原先差价征收原则，营业税及附加需缴纳22.4万元（400万元×5.6%），现在免征，相当于省下一辆中高档轿车。

    宋文杰认为，二手房大户型的流通速度将会加快，那些有改善需求的购房者，会将部分购房需求转移到一手房上，有利于去库存。

    140方以上大户型成交比例将提高

    今后的杭州楼市会呈现怎样的变化？“大户型的成交比例，应该会有较大比例的提高。”业内专家说。

    据了解，目前杭州楼市大户型成交比例并不高。我爱我家提供的数据显示，2015年杭州成交的二手房中，140平方米以上的大户型仅占12.11%；新房成交中，140平方米以上的大户型，也仅占10.8%。

    “契税营业税的刺激，加上二孩政策的带动，成交比例肯定会有所增加。”宋文杰说。作为开发商来说，对大户型的去化，也有了更大信心。“这次政策调整的核心内容，就是降低二套房契税。”协安置业营销总监胡军辉表示，大户型去化会更容易。

    实际上，大户型设计的比例正在逐步提高。去年底以来，就有不少大户型项目迎来热销。在供应和需求的共同刺激下，大户型可能迎来春天。

    在接连不断的政策刺激下，也有业内专家认为，2016年房价将继续上涨。