随着海外商业地产投资热的兴起，美国毫不意外地成为了投资热土，然而在2016年美国商业地产是否依然能保持其上涨势头？对此，有外媒认为美国商业地产的价格或将下滑。

    区域发展趋势不同

    实际上，对于美国商业地产市场的前景，投资者们和市场观察人士之间的意见均未达成一致。

    自大萧条结束后，美国商业地产的价格就几乎直线上涨，2009年至2015年期间，其价格翻了一倍。然而，有外媒认为，现在美国商业地产市场的狂欢可能会面临终结，房地产的价格似乎已经平稳下来，甚至可能蓄势低迷。                       　　

    世邦魏理仕集团公司发布的《2016全球房地产市场预测报告》指出，经济增速放缓加上低利率，还有人们对这几年来全球经济持有的悲观态度和市场的反复动荡，这些情况在2016年都会持续，促使全球的商业租金和投资量增速放缓。

    巴斯科姆集团是一家位于美国加利福尼亚州尔湾市的私人股权投资公司，作为公寓业主，他们认为目前还没有看到价格有所软化。“我不知道是否有（某种模式）的数据已经显示出这种趋势。”巴斯科姆的并购与财务高级主管斯科特·麦克拉夫说道，他对公寓市场仍然充满信心。

    据麦克拉夫观察，巴斯科姆公司在洛杉矶、圣迭戈、旧金山湾区、丹佛和拉斯维加斯所拥有的物业的价格表明，这些地方的市场仍然坚挺，但休斯顿的价格有所下滑。

    几乎所有人都认为2016年休斯敦的商业地产情况将变得十分严峻，因为油价暴跌后这个城市的经济受到了重创。但在所谓的门户城市如纽约和旧金山，以及高科技中心如硅谷，商业地产的价格依然坚挺。富国银行的维特纳表示，硅谷的高科技产业的就业率终于重回2000年的峰值。

    降价还是升值

    2015年，美国商业地产的价格平均上涨了10％，对那些股市失利的投资者而言这一收入十分可观，商业地产研究机构绿街咨询公司提供的指数表明，商业地产的价格在过去三年里总共上涨了30%。

    根据绿街咨询公司的估算，自2009年以来，美国商业地产价格已经翻了一倍。该公司测算的商业地产价格指数在2007年8月为100，随后在2009年骤降至61.2，最终于2015年底大幅反弹至122.7。

    在市场复苏的过程中，美国国内外的投资者和投资机构们注入的资金提振了波士顿、纽约和旧金山的写字楼市场以及科罗拉多州、佛罗里达州和得克萨斯州郊区的公寓市场。

    然而绿街的高级分析师皮特·罗斯蒙德认为，利率的些许上升和高居不下的价格意味着商业地产价格的下降在今年成为“一个非常现实的可能性”。“我认为房地产已经超出公允价值15％到20％，”他说，“我不知道它们的价格调整比例是否也会有那么多。”

    也有人对市场前景抱有更为乐观的态度。他们指出，美国的经济还在增长中，今年1月美国的失业率甚至降至4.9%，而自2008年经济危机以来，美国也少有投机性的发展。

    “尽管一些商业地产价格的上涨趋势已经有所冷却，但你并没有看到除了公寓还有新的发展空间，”富国银行经济集团高级经济学家马克·维特纳说道，“在很长一段时间里，利率都可能会保持在较低的水平，这使得房地产投资变得更具吸引力。”

    商业地产经纪公司NAI Global的首席经济学家彼得·林奈曼也认为美国商业地产市场有上涨的趋势。

    “房东会看到今年的租金持续上涨，”他说。“虽然供应量的增长有所回升，特别是工业物业和酒店，但需求的增长速度将继续超过供应量的增长。”

    不过，并非所有的市场人士都如此乐观。加利福尼亚大学洛杉矶分校的安德森预测中心资深经济学家大卫·舒尔曼认为，未来商业地产价格会有所下滑。他预计，海外买家的需求曾将美国房地产的价格推到了顶峰，但他们的需求会有所减少。来自中东和俄罗斯的主权财富基金已经意识到，暴跌的油价削弱了它们的购买力。

    投资者们已经感受到了商业地产市场冷却所带来的些许疼痛。美国房地产指数显示，尽管股息收益率最高达到4％，保证了REITs投资者们的总回报不至于有年度赤字，但所有房地产投资信托基金的价格都在2015年下跌了2％。由于美联储委员会准备加息，REITs的发展受到了阻碍，现在它与债券相比并没有什么吸引力。

    从某些方面来看，美国商业地产的价格也是自身过高收益的受害者。在过去5年，投资者们纷纷将价格推至历史高位，使商业地产的资本化率达到了史上最低点。

    在商业地产的平均资本化率达到5％时，长期企业债券的平均资本化率就已经跌破了5.5%。绿街的罗斯蒙德说道：“在大部分时间里，房地产看起来都相当有吸引力，”他指出，“但现在资本化率低于债券收益率，房地产就显得不是很有吸引力了。”

    罗斯蒙德认为，即使价格得到修正，商业地产也不太可能重现2008年到2009年期间的暴跌现象，因为它们的价格泡沫更少，承保标准也并没有松动。“这和上一次肯定不同，”罗斯蒙德说，“商业地产没有过热的现象存在。”

    巴斯科姆的麦克拉夫则怀疑公寓价格将大幅下挫。毕竟，随着劳动力市场的复苏，家庭的数量有望增加，而相对较低的住房拥有率表明，很多美国人宁愿租房而不是买房。“每个人都渴望获利，而公寓租金就是最好的利润来源之一。”麦克拉夫说道。