“送阳台”、“送设备平台”、“送飘窗”、“送地下室”……此类买房送面积的手段曾经一度是开发商最有效的营销卖点。杭州户型史上甚至出现过“逆天”的LOFT户型，90平方米实用空间曾达到170平方米。

　　不过随着2014年7月份住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》执行以来，开发商不敢随意乱送“面积”了。在开发商的宣传中，“大面积赠送”也开始大幅减少。

　　但是，近日有购房者反映，在淳安县千岛湖镇上的几个楼盘，在销售宣传中号称得房率达到100%甚至以上。“80多平方米的面积，可拓展的面积达20平方米”，该购房者称，赠送的近20个平方米，开发商方面表示后续将通过对“通高”、“错层”、“挑高”的露台等改造来获得。

　　情况是否真是如此？大范围的浇筑，是否涉及违章建筑？……带着这些疑问，记者专门去千岛湖进行了一番调查。

　　“二次浇筑”为重要卖点 购房后要求签订二次改造协议普遍

　　“红色区域全部是赠送面积”，在千岛湖镇一个叫“汇宇·和庭”的售楼处，现场置业顾问在介绍在售房源时把面积赠送作为一个“重点”向在场的购房者介绍到。

　　汇宇·和庭位于千岛湖珍珠半岛，地块南临珍珠大道，北临中轴溪绿化带，项目规划由9幢点板结合的高层住宅、两层独立商业用房组成，目前在售户型为84平方米-127平方米不等，“每个户型都有不同大小的赠送面积”。

　　据现场置业顾问介绍，所赠送的面积主要通过露台浇筑等方式来进行拓展，而这些露台面积，则主要通过“通高”、“错层”、“挑高”等方式来“获得”，按照现在的规定，这些露台都是不计算建筑面积的。“就像这个户型，现在模型显示中空的地方，到时候交付之后我们进行统一浇筑。”该置业顾问介绍，和庭每一幢房源都有奇、偶层等设计，比如露台的隔壁会有一个挑高的“空洞”，这个“空洞”则在项目交付后由第三方进行统一建设，把露台的上方和隔壁的“空洞”改造为“阳台”，这个“阳台”外围，后续可根据需要采用玻璃窗户进行包围，与原设计的“半个房间”相连成为一个完整的“房间”或者其他功能区。以84平方米户型为例，可拓展面积为20平方米；86平方米户型则可拓展面积为25平方米；最大的127平方米户型，可拓展面积则达29平方米。

　　为了更直接地体现“赠送面积”，和庭还在现场售楼处建设了样板房。“样板房呈现的每个户型，都是把露台等改造之后的样子，也就是说最后你交付拿到的房子。”

　　据介绍，若购买和庭的房源，除了签署购房合同外，还需要再签订一份二次改造协议。“这个协议我们是所有购房者买房时统一进行签署的，也就是说买房的另外一个条件就是同意后续的统一改建扩建，之后我们会委托第三方来进行浇筑，费用则按照购买户型的大小来收取，比如127平方米户型，大概收取4000元左右的费用。”

　　当记者提出“统一扩建”之后是否会有质量以及“违章”等风险时，该置业顾问表示，所有的浇筑质量要求和房屋建筑将执行统一的标准，因此不用担心。“至于是否会违章，这也不用担心，我们所有浇筑，都不会改变建筑本身的外立面和结构，在设计时就已经预留了空间，并不是普遍意义上的违章浇筑。”

　　与汇宇·和庭类似做法的还有同在珍珠半岛的千岛湖壹号项目，该项目也设计了挑高露台等，给后期的改造扩建提供可能。“不过我们后期只负责浇筑好，而且这浇筑好的部分不能直接包进来，成为室内的各功能使用区域。”千岛湖壹号的现场置业顾问介绍，“后期改造到时候是与第三方签署协议，成本则要按照你所买的户型大小收取不等的费用。”

　　该现场置业顾问表示，因为千岛湖壹号后期物业为绿城物业，而绿城物业是明确不允许包阳台的，因此在项目交付后，开发商方面只会对挑高露台等委托第三方进行统一浇筑。至于后续是否会被认定为违章建筑，该置业顾问直言，“按照目前的建筑计算方式，这其实算是一种‘偷面积’，但这也是现在房地产行业内的潜规则，而且我们浇筑的部分，并没有影响房屋本身的外立面，外面的栏杆等原先就在设计之内。”

　　住建局：任何未经过规划审批的改扩建行为都是违规建设行为

　　在采访中，记者发现，在宣传“赠送面积”时，开发商的态度也有些区别。像汇宇·和庭，在现场户型图以及样板房展示方面，直接把可“偷”的面积呈现。而千岛湖壹号，在户型图上，则仅把设备阳台的可拓展面积标注为“百变空间”或“灵动空间”等，挑高露台等浇筑部门则主要以置业顾问的现场介绍为主。

　　“我们所有的政策都是和杭州一样的，一切没有经过规划审批的任何改扩建行为，明确都是违法行为。”对此，淳安县住房和城乡建设局的相关负责人表示。这也就是说像和庭、千岛湖壹号等项目对购房者介绍的所谓的后期改扩建，只要是没有通过规划审批的，都将被认定为违章建筑，届时相关执法部门也将有权干预和拆除。

　　该负责人介绍，过去杭州市场上，不少开发商绞尽脑汁在搞户型创新，为了“偷面积”使出了浑身解数，楼市中赠送面积的做法非常普遍，而这种做法在千岛湖市场也是屡见不鲜。“认定以后的浇筑以及阳台等行为是否违法，最直接的就是看他们通过审批的规划图里有没有这个规划，没有的话，那肯定是违规建设行为。”而对开发商在销售过程中对购房者所做的承诺和介绍，该部门的态度也非常明确。“这肯定是虚假广告，我们也会按照相关的规定、法规去规范他们的行为。”

　　据介绍，早在去年，就有购房者向相关部门咨询开发商承诺送的面积是否合法，房产管理科等相关部门除了对违规建设行为进行明确外，还协同工商等部门对开发商的楼书、样板房现场以及宣传说辞进行规范，对于并未通过规划审批的部分，进行明确的告知和区分。“下一步，根据你们反映的情况，我们也会去现场了解情况，如情况属实，将会对他们的行为进行规范以及提出整改。”

　　同时，淳安县住房和城乡建设局等相关部门提醒，购房者在买房时，对于开发商承诺的各类赠送面积等，为了保护自己的利益，可让开发商提供规划许可证，对比图纸看一下，赠送空间是否在审批范围内；或者自己到淳安县住建局或相关职能部门查资料，了解楼盘审批建筑范围，只要不在规划审批许可范围内，职能部门都有权进行拆除整顿。

　　多位资深业内人士则提醒，所谓的赠送面积，并不是真正的白送。“羊毛出在羊身上，开发商赠送面积的部分，实际上一样要出成本，最后这些成本都会分摊到购房者头上。”同时，这些赠送的露台、飘窗等，实际上是开发商扩大了容积率，意味着公共空间等要让出一定的面积，也会影响业主的整体舒适度。另外，赠送的面积，并不计在产权面积之内，不受法律认可，遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益也将得不到保护。而且，如挑高楼层等赠送面积一般都需要进行另外搭建或特殊装修，因要考虑到承重的问题，若装修不当，很可能造成安全隐患。

　　事实上，为应对开发商的“偷面积”行为，多年来，规划管理部门不断出台相关的规定政策，从规划源头上对该类行为进行约束。2014年，住房城乡建设部批准发布了新版《建筑工程建筑面积计算规范》，该规范自当年7月1日起实施。在新版规范中，开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。去年8月份，杭州市还专门下发了《关于建筑工程和房屋建筑面积计算补充规定》的通知。该通知规定，房屋主体结构内的建筑空间，无论其名称如何（标注阳台、飘窗、露台、空中花园、入户花园等），均视为主体房屋，按主体结构外围水平投影计算全面积。其中阳台进深不得超过2.4米，飘窗外沿突出外墙面不得超过0.7米，超过的阳台或飘窗，均视为主体房屋计算全面积。以阳台为例，进深在2.4米以内，在主体结构内的全部阳台将全部算面积，在主体结构外的阳台，则将算一半的面积；而进深超过2.4米的，则不管是否在主体结构外，整个阳台都将计算面积。之后，杭州市还出台了《杭州市城市房屋使用安全管理条例》，该条例从今年3月1日正式开始施行，其中规定在房屋装修中禁止违法拆改、变动建筑主体和承重结构；禁止超过设计标准或规范，擅自增加房屋使用荷载等。