今年两会，房地产“库存问题”是众多代表、委员的关注焦点，多地政府相继出台了优惠政策，一场声势浩大的“去库存”行动正在全国范围内展开着。而此时，北京房协副会长兼秘书长陈志向广厦时代提出了他的“忧虑”：好卖的房无论有没有“去库存”的政策也能卖得好，而那些库存的“死角”呢？即那些多年卖不出去的大户型产品、那些空置的商业和写字楼怎么办？

    库存概念不应仅局限于“住宅” 商业写字楼，比住宅更难去化

    “我们过去把库存仅仅定义为住宅市场，但如果综合考虑到地方债、地方经济乃至企业的银行贷款等等这些因素，就不难发现其多样性。或者说，我们并不是单一发展住宅才形成了今天的库存问题。目前市场上的一些商业写字楼、大户型产品及部分高价盘，其实同样需要我们关注。”陈志说。

    持相似观点的还有杭州市委副书记、市长张鸿铭。两会上，张鸿铭就房地产库存问题发表了自己的看法：“现在去库存有几个难点，其中之一便是非住宅库存。这部分项目的土地性质难以转化，将出现严重的积压问题。”

    “最令人头疼的库存，非商铺写字楼莫属。”在北京，某房企高管向广厦时代表示。

    陈志在接受广厦时代采访时，同样提到了写字楼的库存问题。“就一线城市而言，包括部分二线城市，商业写字楼的库存问题同样需要我们关注，而且这才是风险所在，因为它们的转化空间很小。写字楼是针对市场、针对企业的，如果市场与企业没有能力的话，这一部分库存将更难处理，让‘农民工’来买明显是不现实的。”

    “目前被提示的库存风险都没有涉及这一类库存。以北京、上海、深圳为例，我们看看土地的出让结构，会发现大部分都是商业写字楼市场，这就是我们为什么有大量的‘类住宅产品’出现。为了解决这一部分库存，难道我们要将所有的商业写字楼转化成这种‘类住宅产品’，让老百姓去消化吗？即使真的需要将这类商业写字楼转化为‘类住宅产品’，那么首先在北京就会出现问题，我们能否让这么多人口进入北京？”

    “另一方面，这种‘类住宅产品’和住宅在品质上是有区别的，比如说商水、商电、户口、入学等问题。随着人们的入住，大量的社会问题会因此出现，这些人群以后如何解决现实存在的问题？所以说一线城市的真正风险，以我个人判断，虽然说库存风险没那么大，但不同的产品间依然会有库存压力。”陈志向广厦时代表示。

    而陈志担心的同时，北京仍然发生着商业卖不出去，开发商纷纷寻求更改规划的路子，将商业分割成不限购小户型去出售，而有的区建委为了规避这种风险，严格要求一个产权证面积不能低于300平方米或者500平方米，而开发商则另辟蹊径地做成300或者500平方米的“不限购豪宅”，真是上有政策，下有对策。

    大户型、高价盘去化慢或将成为库存压力

    “以北京为例，我们来关注住宅市场，住宅就真的没有库存风险吗？也未必。”陈志说。“就住宅而言，其实现房当中大量的库存是大户型产品，其市场去化的速度会很慢，对于地方政府来说，这些产品在一年到两年的时间内就将转化为库存压力。除此之外，同一类型的物业当中不同的产品结构，同样会有库存风险。大量的豪宅、高价盘，都是去化速度很慢的产品，它们同样值得我们关注。”陈志告诉广厦时代。

    “在北京，即使是同样的区位，户型稍大的二手房明显不如小户型抢手，有时只能被迫‘放下身段’选择降价。其背后的逻辑也显而易见，较大的户型注定了较高的总价。多数在城里买房的家庭只是为了孩子上学，因此大户型就显得有些‘鸡肋’了。这也在一定程度上造成了大户型产品的积压问题。”一名中介公司人员告诉广厦时代。

    想知道大户型在开发商眼里有多么的“洪水猛兽”，从所有目前拿地开发商嘴里的“控总价”就可管中窥豹。几乎所有的新地王项目，主力户型都抛弃了200平方米以上的产品，要有也是少量，一般在总货量的5%至10%，按照10万元每平方米的项目举例，200平方米以下能做到总价控制在2000万以内，给买房人的心理暗示是“这房子总价1000多万”，别小看1999万和2001万的差别。在北京超过2000万的房产与1000多万房产的购买群体往往差别很大，所以开发商一定会选取较低一些的群体，销售安全性大一些。

    对于北京市场高价盘的去化时间，中原地产首席分析师张大伟做了一个计算：“如果按照未来一年60个豪宅项目，预期每个项目入市50套房左右进行计算，待售的顶豪房数据将高达3000套。而北京一年10万元/平方米以上产品的交易历史纪录只有260套，即使按8万元/平方米的签约数据计算，所有居住类也只有673套。也就是说2016年北京市场高价盘的去化情况即使乐观，仍需要5-10年的时间来消化库存。”

    清理库存“死角” 市场需要怎样的思路

    如何解决现阶段的库存“死角”问题？广厦时代带着这个问题采访了多位专家、学者及开发商。

    对于商业写字楼的去化手段，陈志建议：“对于地方政府来说，只有建立有需求的商业市场，才能消化对应的产品供给。”

    对此，重庆市工商联主席、金科地产集团股份有限公司董事会主席黄红云在接受广厦时代采访时表示，“为了解决目前的库存问题，建议地产企业一是加大创新力度，通过产品创新，创造新的供给和新的需求；二是优化改变存量房的使用功能，吸引消费者；三是对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量，也可以将商业用房改用途，如商业改住房，商场、商铺改为办公、酒店，办公、酒店改为公寓，反之亦可。把公建类房屋改为一般类酒店等。”除此之外，黄红云还提出优化供给结构，从源头上改善库存问题同样重要，“优化供应结构，因地制宜调控土地供给，切实做到克强总理说的‘因城施策’是去库存的核心思路。”

    持类似观点的还有四川蓝光实业集团有限公司董事长兼总裁杨铿，“要解决现阶段的库存问题，需要从供给端调整土地资源供应规划入手，将房地产存量与新增土地供应联动，强化土地供应的结构化调整，并完善考核评价及问责机制，确保举措有效落地执行。”

    通过上述业内人士的观点我们不难发现，库存“死角”多发生在供给源头，只有优化供给结构，从去化上放开思路，才能真正解决目前的库存问题。（文/刘博文）