新年伊始，虽然北上广深限购政策未放开，一线城市的房价仍开启了上涨模式。其中，北京市通州区作为限购城市中的“加强限购”区域，开年区域楼市总体量价齐升，且商业项目预计将集中入市。中国商报记者发现，目前几个已经开盘的商办产品因“不限购”而受到消费者追捧。

    大多是“投资客”

    2015年7月，通州区被正式确定为北京市行政副中心，为避免通州区楼市出现过热现象，8月份北京市住建委和通州区政府颁布了更为严格的商品房住宅限购政策，在一定程度上抑制了通州区住宅市场的活跃度。可不少投资者也因此将目光转向了不受限购政策影响的非住宅类产品。

    保利大都汇项目负责人周先生对中国商报记者表示：“保利大都汇已开盘项目中，成功签约的订单中大概70%左右的客户都是用于投资的。”

    对此，中原地产首席分析师张大伟表示，信贷大幅度放水，政策持续宽松以及数次降息降准叠加其他信贷宽松政策加速点燃市场行情。且最近行业内有再次出现降准的趋势，一二线城市出现了全面的楼市火爆。在这种情况下，对于北京这样的限购城市来说，非限购资产将持续升温。

    地区板块红利  　　

    “1月21日，北京招投标公共服务平台发布了通州新城1003街区土方工程和场地准备涉及招标公告，这也意味着北京环球影城开始招标了。”张大伟说。

    而且，目前通州市场的库存也在持续走低。据中原地产检测数据显示，目前通州商品房可售总数只有5774套，相比年初的1.2万套下调了一半多。而且公开信息显示，通州地区已经连续多月没有增加商品房的住宅供应了。

    张大伟表示：“通州的利好明确，导致通州楼市肯定会受到积极的影响，限购影响了住宅的成交量，非限购的商业地产类项目自然承接了其中的部分需求。”

    那么，被炒得锣鼓喧天的通州商业地产项目是否真的具备投资价值呢？中国商报记者第一时间联系了盈石集团研究中心、皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平。

    她对记者表示，北京市各相关行政机构将于2017年全部搬迁到行政副中心，预计将带动40万人向通州流动，通州区的各项基础设施也正在加快完善中，特别是与民生密切相关的各级教育、医疗、交通、生态环境等设施建设，都已初见成效。而行政功能的迁入也将带动相关商务功能需求的大幅上升。

    “定位为高端商务中心的通州运河核心区，距离北京中央商务区（CBD）仅有15公里，但写字楼、商铺等租金水平仅是CBD区域同类商业地产项目租金水平的50%至60%左右，但多数项目销售价格仅是CBD区域的30%至50%，尚处于价格洼地，而运河核心区土地供应有限，近两年呈明显下降趋势，2015年仅有一宗商业用地成交，因此从长期来看，升值潜力巨大。”张平说。

    散售存弊端

    从现阶段看，通州目前投入使用的商业和写字楼项目均集中在新华大街和八通线沿线，而未来的项目分布将主要集中在运河核心区。

    第一太平戴维斯市场研究部高级经理董月表示，在这规划的400万平方米中，有200万到300万平方米都是写字楼的部分。当这些项目入市后，短期内的需求水平将难以消化如此庞大的供给。

    但好消息是，有政策利好，以及各个核心区域企业外迁的需求。同时，从京津冀协同发展的角度来看，会有一些相关的产业，比如说制造、物流和贸易，在迁移的过程中进驻通州。

    谈到写字楼产品的销售，业内人士表示，不到最后一步开发商大多不会采取散售模式，因为散售会导致项目后期运营上极大的不方便，不利于统一管理，更有甚者会因为整体业态的混乱而拉低后期租金坪效。

    然而，保利大都汇项目负责人在接受中国商报采访时表示，目前在售的两栋写字楼产品，其中一栋采用的就是散售方式。然而，对于其后期业态的整体规划以及是否有迅速甩盘回笼资金的因素，该负责人并未给予置评。

    盈石集团研究中心、皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平对中国商报记者表示：“目前通州还未形成真正的写字楼市场，已入市的项目绝大多数都是散售项目，且缺乏统一租赁管理，各国际知名代理行也尚未入驻通州，这些因素对于提升写字楼品质、吸引高质量企业租户落户通州都是巨大挑战。

    “但随着未来一两年通州运河核心区写字楼项目集中入市，区域内商务氛围逐渐增强，以及房地产证券化的推进，预计将有更多统一业权项目出现在通州写字楼市场，届时通州将形成新的写字楼商圈。”张平说。

    疯涨概率小

    那么，随着大量投资客的进入，通州区域的商办产品是否会带动新一轮价格的上涨呢？

    受春节假期影响，2月北京新房、二手房市场成交量环比都有大幅下降，通州的降幅更为明显，新房60.4%的降幅高于全市的53.9%，二手房47.1%的降幅也高于全市的37.7%。

    而前几个月表现突出的通州商住房市场也在2月出现了大幅下滑，还出现了量价齐跌：成交量为305套，环比下降69.2%；成交均价为24249元/平米，环比下降了5.9%。

    不过值得注意的是，与去年2月同期相比，通州的商住房成交量则大幅上涨了444.7%，虽然成交量大幅上涨，但商住房的成交均价同比涨幅仅为0.08%。

    同时，商住房占通州新房成交的比例也有所下降，为52.3%，而在去年12月和今年1月，这一数字分别高达72.3%和67.3%。不过，商住房在通州新房的成交占比已然连续三个月超过5成。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，通州的行政副中心地位已经确定，即使存在全国最严的“加强版限购”，其楼市也是被普遍看好的。而商住房存在总价低、不限购的特点，它既是刚需族一个不错的选择，也是“加强版限购”政策下没资格购房人群解决居住问题的极好路径，因此商住房仍然会是未来通州楼市的大热点。

    “而随着春节后人口的回流和行政副中心建设的加快，尤其是春节后整体楼市的回暖，3月份整个通州的楼市成交量也有望回暖，但在通州加强版限购的限制下，投资投机需求很难在通州大面积复苏，购房需求也很难出现集中入市，未来通州楼市虽然会逐步回暖，但疯涨的可能性不大。”胡景晖说。

    通州，作为北京楼市的重点监测区域，非限购的商办类产品似乎成了地区“高压”的背景下资金避险的重要去处。

    然而，是趁现在行情好迅速散售回笼资金，还是耐下性子自持经营或打包成统一业权销售，对于开发商来说，都是需要思考的问题。毕竟，在寸土寸金的CBD核心商务区中参差不齐的产品格局就是最好的借鉴。