春节过后，建润地产工商铺部的客户经理小麦（化名）就开始忙活了。24日上午，他就带了三个客户看遍了国贸商圈空着为数不多的几套写字楼。期间，他的电话不时响起，“还有其他客户和我预约来看楼，目前整个片区空着的很少，可选择的不多，而且很快就能租出去。”

    通过写字楼的出租情况一探罗湖辖区的经济“脉动”，南方日报第三年展开调查。

    根据深圳中原研究中心提供的最新数据，今年年后，罗湖写字楼租单较年前增加了近两成，放盘后成交速度较年前加快。其中大户型单位出租消化速度很快，小户型单位出租速度相对稍慢。

    记者日前实地探访罗湖写字楼市场发现，还未到真正的租赁旺季，罗湖写字楼租赁市场已经“春意”弥漫。在主要办公旺区国贸、地王等商圈，写字楼租金小幅上涨，空出来的场地租出去很容易，空置率仍维持低位。整个市场平稳开局。

    “整个罗湖新增写字楼不多，供应相对比较紧缺”，深圳中原写字楼总经理范进佳分析。此前曾对罗湖写字楼市场造成一定影响的福田中心区写字楼，其租金已经和罗湖拉开一定距离，影响正趋于弱化，各区域写字楼锁定的客户群也趋于稳定。

    他分析，一方面珠宝、物流、贸易、金融等传统优势产业长期“扎根”罗湖，“绝对不会搬出罗湖”。另一方面，罗湖写字楼价格“洼地”竞争优势凸显，有不少新企业愿意进入罗湖。数量可观的新注册公司、创业者被罗湖长期积淀的营商环境吸引、流入，写字楼租赁需求总体上仍保持旺盛，罗湖作为“老牌”办公旺区，热度不减。

    1、租金小幅上涨，“洼地”优势凸显

    跟随小麦在嘉里中心看了两套写字楼，刘小姐心里基本拿定了主意，“我们的公司刚刚在前海注册成立，只有3个人，想要找一套60平方米左右的小面积，也看了福田、南山的写字楼，觉得还是罗湖的最合适。”

    “罗湖国贸商圈的乙级写字楼在今年一季度租金都略有上涨，涨幅在5%左右。”小麦给刘小姐报价——她所看重的那套小面积价格为每月185元/平方米。刘小姐仍然觉得“已经很便宜了”。她所在的公司从事投资管理，处于创业起步阶段需要控制成本，对写字楼的要求是“物业管理好、安全规范”，“有些区域乙级类似水平的场地都要200元/平方米以上了，用同样的价格，在罗湖可以租到更有品牌和知名度的写字楼，为什么不来呢？”

    虽然价格小幅度上涨，罗湖的写字楼在价格上仍十分有吸引力。深圳中原研究中心提供的数据显示，春节后罗湖写字楼租金涨幅接近3%。

    如代表性写字楼京基100大厦目前月租金为290元/平方米，涨幅为1.7%，嘉里中心目前月租金为185元/平方米，涨幅为2.7%。

    据美联物业罗湖区商业B区总监王晓萍观察，罗湖的乙级写字楼如国贸大厦、天安国际等，其租金仍维持在月租金120元/平方米左右，“没有明显上涨，与去年均价几乎持平”。“实际上这么多年来罗湖写字楼的租金上涨一直很平缓”，范进佳分析，“罗湖写字楼租金虽然有升幅，但比较缓慢，而且近几年全市的写字楼总体都有一定升幅。”

    几家机构的市场调研报告佐证了他的观点。世邦魏理仕发布报告称，2015年深圳优质写字楼租金实现了连续第六年上升，全年平均租金同比上涨了5.1%，达每月每平方米195.6元。高力国际的研究报告则显示，截至去年末，深圳甲级写字楼平均租金同比上涨6.9%至人民币215元每月每平方米。

    范进佳和刘小姐有同样的结论——在写字楼的租金水平上，目前罗湖和原关内其他中心区的距离比较明显，“比如甲级写字楼，罗湖目前价格平均在230元/平方米左右，而福田中心区的甲级、超甲级写字楼租金价格已经有超过600元/平方米的，嘉里建设广场去年最高租金已经接近500元/平方米。罗湖目前租金价格最高的仍然是京基100大厦，租金也仍然在300元/平方米以下”。

    2、行情“紧俏”不愁租，空置率维持低位

    深圳中原研究中心3月提供的最新数据显示，今年年后罗湖租单较年前已经增加近两成，放盘后成交速度较年前加快。其中大户型单位出租消化速度很快，小户型单位出租速度稍慢。春节后罗湖写字楼空置率约为6.5%，部分写字楼接近10%，与去年平均水平略有上升。其中，甲级空置率变化不大，乙级空置率则只增加了1个百分点左右。

    高力国际研究部数据则显示，2015年深圳全市写字楼空置率同比上升2.5个百分点至年末的11.2%。而仲量联行深圳董事总经理夏春毅此前透露，2015年P2P企业关闭退租的情况有所上升，影响部分写字楼的空置率，加之大量新增供应，导致深圳去年第四季度出现三年来首次租金下降。散售以及租户把控不严谨的办公楼项目受冲击尤为明显。

    王晓萍认为，罗湖写字楼空置率总体略有上升也与实体经济去年以来的整体发展状况有关。“有些行业明显生意差了很多，有一些投资、担保公司退出了市场。前段时间我到鸿昌广场签单，也有一些进出口贸易、珠宝等行业的租客也在现场抱怨生意没有那么好了，甚至见到了同行企业停业。”

    “对空置率的影响主要看大厦的客户群体”，王晓萍说，“罗湖区成交比较活跃、租户把控比较严格的几个大厦空置率基本和去年同期差不多，略有上升，但也不会相差太大。”

    “国贸大厦是地标建筑，一直比较受欢迎，而嘉里中心有沃尔玛等大企业长期驻扎，业主放租时也比较注意挑选客户，出租率一直稳定在97%左右”。小麦说，目前国贸片区可供选择的场地实际上并不多——嘉里中心有四套，国贸大厦有一套，深华商业大厦、天安国际也各有一、两套。他透露，目前有不少业主在出租时会表示“不太愿意租给P2P企业”。

    记者实地走访发现，罗湖写字楼空置率的变化在当下甲级写字楼市场中的反映也并不明显。“我们这里目前没有任何空出来的面积”，世界金融中心租务专员马瑶告诉记者，这栋位于深南东路上的甲级写字楼客户主要来自金融行业，租户优质稳定，场地难求。而京基100大厦则有少量面积正在放租，租赁主管包凡提供了放租信息——4套300―500平方米不等的单位。

    在国贸大厦3楼，一家从事奢侈品买卖的小型贸易企业“尚品站”租下了130平方米的写字楼，明亮的空间大部分被用来陈列柜台。“之前和业主签了两年，今年是第三年，重新签约，租金涨了一些”，该企业负责人卓女士告诉记者，即便房租涨了，公司也不打算搬离罗湖，“相比沿街铺位，写字楼的租金还是比较能够承受的，有不少企业选择关了街铺到写字楼，而且这里交通非常便利，整个行业也都集中在这一带，谈生意方便。”

    “做生意有进有出”，据她观察，最近这段时间楼里也有空出来的场地，但很快就被转手租出去了，“还是挺紧俏的”。

    “罗湖有许多银行总部，以及各种机构驻点，它们是相当稳定的租客群体，而且商贸、物流、珠宝等实体经济很发达，中小企业多，它们要撑过发展的困难时期也仍会选择在罗湖，因为搬家成本更高”，小麦说。范进佳也表达了同样的观点，“罗湖传统优势产业集聚效应明显，物流、贸易、珠宝等几个业态更是打死都不会走，再加上创业者不断涌入拉动需求，罗湖写字楼空置率可以保持低位。”

    3、“传统产业不走，新企业也愿意来”

    高力国际研究部数据显示，2016年，深圳甲级写字楼物业市场预计将迎来总建筑面积约93.3万平方米的15个项目入市，新增供应总量较2015年高65%。这将是深圳有史以来供应量最大的一年。而新增项目中6个项目约43万平方米位于福田，其余合计面积为50万平方米位于南山。新增供应预计进一步加剧市场的竞争，罗湖办公旺区未来还会继续旺吗？

    罗湖写字楼近几年的空置率在全市都是比较低的，一般在8%以下”，在范进佳看来，除了传统优势产业聚集度高，企业的需求较为稳固，“新企业也愿意来”。大量创业者是罗湖写字楼市场的“活水”。

    “据我了解，深圳每年有很多新注册的公司，这个群体不容小觑。深圳正在成为创业之都，前两年有人统计过，深圳每十人就拥有一家新注册公司”，范进佳说。据公开资料，去年第一季度，中原地产曾将接触到的租客做了统计，有七成来自前海新注册公司。

    这样的趋势在今年仍旧延续。在“创业大军”中，也不乏刘小姐那样的创业者——公司虽然注册在前海，却落脚在罗湖。而吸引他们前来的是这里的营商环境。

    在刘小姐看来，对价格承受能力较弱的中小企业来说，罗湖写字楼价格档次多，小面积供应较多，在罗湖寻得办公场所更容易，“罗湖的写字楼性价比很高，同等价位的写字楼已经很有积淀，品牌会更响，有利于初创公司赢得市场信任、发展壮大，而且罗湖的生活配套很好，楼底下就有饭馆、公交、地铁，生活便利”。

    除了吸引创业者、初创企业进入，许多“老罗湖”也不愿搬离。“我也曾遇到一些公司，在罗湖扎根几年，发展壮大后打算搬离罗湖，却遭到了员工的一致抵制，最后作罢”，小麦说。“在罗湖，一个月花两万块就可以租到120平方米的办公场地，周边各种配套也都比较齐全，新建的写字楼是比不了的”，范进佳认为，不少企业已经有了“罗湖情结”，“高性价比”是让他们选择罗湖的主要原因。

    而在嘉里中心7楼，一家投资公司的员工正在打包办公用品，准备搬走。“主要是从企业发展需要考虑，场地不够用了，打算搬到福田CBD，新租的场地面积大了三倍，租金单价也翻了三倍”，该公司负责人蒋先生告诉记者，“公司在罗湖已经有6年了，这里交通、娱乐、购物、吃饭都很方便，很舍不得搬。”

    这几天，已经陆陆续续有不少租客前来看房，“窟窿很快就会被填上”。在蒋先生看来，罗湖仍然最适合中小规模、具有技术含量的企业起步，“不要小看中小企业，它们构成了市场中数量最多的主体，它们也最有活力”。

    而深圳中原研究中心的最新调研结果显示，罗湖的办公旺区正是由这些中小企业撑起来的——目前罗湖写字楼租客仍以中小企业为主，它们主要分布在金融、贸易、网络科技、物流、教育等行业。