“熠熠闪光的玻璃幕墙高楼和灰暗的街道景色，是现代大都市的一种表达方式。”美国知名作家乔尔·科特金在《全球城市史》中这样描述城市综合体价值。

　　去年，总部位于上海的新城控股集团斥资拿下西区核心地块。新城控股在长三角耕耘多年，列居国内商业地产开发第一梯队。今年6月，衢州的“新城·吾悦广场”项目商业主体区块将封顶。

　　就在半月前，国内商业地产龙头企业万达集团也抢滩衢州，以1亿多元的价格，拍下城南衢州市火车站片区的地块，构建衢州的万达商圈。公开信息显示，万达此番拍下的地块面积为51624平方米，占地77亩，规划为高铁站区商业综合体项目。

　　今年9月，作为衢州最核心繁华之地的南街商圈，“国金中心”商业综合体将开业迎宾。

　　衢州的主城区、城西、城南接二连三开建城市综合体项目，加之城东已运营1年有余的东方广场，今时的衢州已经形成四位一体的城市综合体布局，对衢州的商业地产格局将带来深厚的影响。

　　似乎在转瞬间，衢州成为了城市综合体的宠儿，一系列商业地产大鳄纷纷瞄上了衢州这片“处女地”。2016年，在衢州商业地产的发展历程中，又颇具坐标性意义。随之而来的，是城市综合体带给我们的喜与忧。

　　喜
　　城市繁华的最后一块拼图

　　也许您家的楼下就是一个巨大的shopping mall，您可以穿着睡衣按一下电梯，穿过连廊就来到五光十色的商场，在餐厅饱餐一顿后，去巨幕影院看场电影，又回到卧室。这就是城市综合体给生活带来的变化。

　　城市综合体项目，在一、二线大城市并不陌生。它融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等核心功能于一体的“城中之城”。而随着时代的进步，城市综合体的内涵也在迭代更新。在衢州，城市综合体项目直到近两年才开始兴盛，2014年夏，位于衢江新城的东方广场开业，标志着衢州的首个城市综合体项目诞生。

　　“城市综合体对于一座城市的贡献，是引导人们购物习惯的改变。”一名城市综合体项目负责人表示，一个家庭可以在城市综合体内享受到餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的一站式体验，它告别以往临街商铺、百货商场的模式，是新经济形态下体验式购物的升级。“衢州以往缺乏大型的综合体项目，一些高端的消费人群就会流失到金华、杭州等地。”

　　城市综合体有强大的商业配套，在一些城市，甚至可以作为城市的地标招牌。“城市综合体是城市繁华的最后一块拼图。”新城衢州万博房地产发展有限公司副总经理张广军说，“新城·吾悦广场”项目落子西区，是相中它良好的区位优势，这里囊括了行政办公区、优质的教育，还有医疗、公园等公共配套，吾悦广场项目的嵌入，正好弥补西区高端商业配套缺失。“我们光沿街外立面有近300米，覆盖了西区最核心的地段，是主力大商业的格局，颇具城市标杆性建筑意义。”

　　城市综合体助推地产发展

　　城市综合体的贡献，还在于对周边土地、商业和房价的推动作用。据在衢投资的一位外来综合体项目负责人介绍，结合他们以往的开发经验和实施的项目观察，综合体旁边的商业价值增幅，在综合体实施前、后大约有20%的增幅。  

　　而有些地段即便本身不具备区位优势，但由于拥有完善的商业配套，那么所属或者毗邻的楼盘便有了够分量的资本和卖点。“以政府新公示的拍卖地块举个例，毗邻综合体项目的新推出的一个地块，比仅隔石梁溪相望的另一地块，土地起拍价就高出了一倍。土地价格高了，产品价格自然上涨。”该业内人士说。

　　一个城市综合体的诞生，可以导入大量的经商人流和客流，业态的布局又带动大量的就业岗位。而这些拉动一个区域生活圈的再扩撒，继而能形成一个成熟的商业板块，随之带来的是居住需求，并带动周边房价的飞涨。在省内的多个地市，前两年都出现了新城市综合体落成，带动周边房价提升的样板。

　　忧
　　城市综合体的体量之虑

　　城市综合体可以提升城市形象，增加就业机会，增大税收，它承载了城市的社会经济和文化发展功能，但是国内商业地产供大于求是市场普遍公认的现状，警示商业地产泡沫的声音不绝于耳。

　　那么，衢州目前的城市综合体的建筑体量多大？已在运营的东方广场项目集合了酒店、商铺、写字楼等功能，总建筑面积22万平方米；主城区的“国金中心”，为3万平方米的综合体项目；在建的“新城·吾悦广场”有35万平方米的建筑体量，商业总面积约13万平方米；“万达广场”规划的总建筑面积约11万多平方米。从经营业态来看，这些综合体多涵盖零售、餐饮、休闲娱乐等。而这样的销售体量是否过大，综合体的吸附能力与衢州的城市消费格局是否匹配？这些都是横亘在投资者和市场面前的问号。

　　“在建设综合体的布局时，就应该清醒地看到中国的商业环境已经发生改变。”一名业内人士表示，以价格取胜的电子商务在中国快速膨胀，已影响到了中国商场的生存，哪怕是身处三四线城市，由于物流体系的支撑，人们也可以在网上购买服装、电子等商品，导致传统的零售商业遭遇较大电商冲击。同时，资产价格与通胀的上升，导致商业租金上涨，从而挤压实体商业利润，也导致目前许多国内城市的商业地产出现大量空置。

　　解决之道：
　　错位竞争抢滩衢州市场

　　“我们也注意新经济模式和购物模式的变化，传统的分散型的临街商铺、百货单客消费量越来越低，但真正不可取代的是体验类消费。像餐饮、娱乐、休闲这些体验服务类的需求配套，是网购难以达成的。”张广军表示，新城的综合体就化重力气力打造这种一站式的体验消费，更让他们有底气的是，高达70%占比的自营，让这个城市综合体项目更有发展动力和前景。

　　“如果物业散售，所有权归属各业主，容易导致商业布局混乱。但现在开发商是自持核心物业，那么物业的品质和后续管理会有保证。而我们作为入驻的品牌，也比较有信心。”目前，已经签约入驻综合体项目的某国内品牌负责人介绍。

　　“国金中心”坐拥主城区黄金商圈，总经理陈国才期望重塑上世纪来南街的繁华喧嚣，表示对未来充满信心。

　　而“万达广场"”城南的高铁站区布局，主要辐射快速轨道交通流和周边老城区人口的消费需求，同样令人期待。

　　“综合体之间的竞争我个人认为并不会坏事，未来的商业一定是会多元化，有层级的，而不是单一的。”市区一家城市综合体项目负责人采访时表示。

　　衢州陆续开业的城市综合体后期运营如何，将有待时间的检验。（原标题：国内商业地产企业纷纷“抢滩”衢州 记者：傅云燕）