经济怎么样，在写字楼身上或可窥一斑。截至2015年底，广州优质写字楼新增吸纳量为81.9万平方米，达到市场供应量的九成以上；全市平均月租金135.7元/平方米，同比上涨0.8%；至于空置率，全市平均11.9%，同比上升0.4%，供求关系尚健康。在分析师看来，广州写字楼市场仍然畅旺，去年遭受严重考验的全球乃至国内经济，似乎并未折射到写字楼身上。

    目前，广州优质写字楼主要分布在越秀（环市东+东风路）、天河体育中心周边、珠江新城三大板块，本期南都数据通过存量增量、租金、空置率等维度，为你梳理分析这些广厦大楼的生存状况，而这也正是广州三代CBD的发展写照。

    消化供应量靠什么？“老客户”扩容

    2015年，广州的优质写字楼新增供应量超90万㎡，如此大体量，市场能消化吗？世邦魏理仕董事总经理冯文光称，2015年的写字楼新增吸纳量为81.9万㎡，也就是说，90万㎡出租了超过九成。在其看来，写字楼市场逆势上扬有两方面因素：一是广州招商力度加强，部分新落户企业或加大投资的企业有写字楼需求，这种需求约占总需求量的18%；另一方面是已落户广州的企业有扩大办公面积或整合的需求，占总需求量82%。

    近年来，珠江新城都是广州优质写字楼的最大阵营。2014至2016年间，珠江新城有约106.6万㎡优质写字楼推出市场，占广州市新增供应量的60%多。同样身在珠江新城办公，据冯文光观察，去年进驻珠江新城的企业超过八成是从其他区域迁来，租用或购买的写字楼面积均高于此前，这是支撑珠江新城写字楼市场的中坚力量。

    20年前，华安达实业有限公司董事长丘育华以7000元/㎡的价格购入位于环市路的世贸中心300㎡的写字楼，几年后，丘育华以34000元/㎡的价格，购入位于珠江新城的广晟国际2200㎡的整层写字楼，一半自用一半出租，迁往珠江新城，一方面是企业扩张需要，另一方面，珠江新城的写字楼现在买入也是一种投资。

    对于珠江新城今明两年将要投放市场的写字楼，凯华集团有限公司副总裁黄瑛认为“是珠江新城写字楼供应最后一波高峰”。包括旗下凯华国际在内，今年珠江新城有三座大体量甲级写字楼入市。

    高价楼扎堆珠江新城　越秀仍具“生活优势”

    月租金超过200元/㎡的优质写字楼，越秀为0，天河体育中心有2栋，珠江新城则有6栋———因为建设和服务标准更高；高于该区域平均租金的优质写字楼，越秀为15栋，天河体育中心为12栋，珠江新城为21栋。数据显示，珠江新城写字楼高价位的多，体育中心周边老牌写字楼也持续不掉价。

    越秀区的环市东是广州老牌CBD，华安达实业有限公司董事长丘育华认为，不少处于成长期的中小企业，肯定会像当年的他们那样，更看重环市东租金相对较低和生活便利的营商环境。世邦魏理仕董事总经理冯文光也了解到，有些企业即使购入珠江新城写字楼，仍留在越秀区办公，“生活指数是很大因素，在珠江新城吃个盒饭都可能要二三十元，老板给员工的生活补贴就得很高。”

    如果单纯对比平均资产价值和租金，“性价比”最高的依然是珠江新城，天河体育中心则不敌越秀。

    越秀企业或流入珠江新城

    虽然新增供应中大多位于珠江新城，珠江新城的写字楼存量在三个片区中最高，但其全年空置率下降2.9个百分点至14.1%，而越秀的平均空置率呈上升趋势，也说明了企业的流动趋势。2016年至2018年期间，珠江新城将新增100.7万㎡的写字楼，相当于新增了2.2个广州国际金融中心（建筑面积为45万㎡）。

    业内预计，新增市场需求不会像2015年强烈。有写字楼中介人士介绍，一方面，市内企业迁移基本完成，而新落户广州的企业需求暂时没有明显增长；另一方面，广州属于以商贸业为基础带动周边产业的结构，该落户广州的国内外商贸及周边服务企业均已落户；而金融和高新科技产业广州正处于孕育期，需要较长一段时间吸引新的企业落户。

    需求减少，今年的写字楼市场竞争将更激烈，按照惯例预售期的写字楼会给予租户一定租金优惠，希望尽快解决空置率。南都数据对比发现，西塔去年的现楼月租金为240元/㎡，而预售期的东塔则为130-140元/㎡，东塔目前预售率已超过六成。此外，有新投入市场的写字楼使出大招吸引租户，如凯华国际和仲量联行合作，为租户提供最高级别的港式服务等。（原标题：珠江新城未来三年写字楼增量等于2.2个“西塔” 南都数据新闻工作室出品 数据来源：世邦魏理仕 数据采集分析作者：赵安然 制图：张许君）

    注：所涉数据指“优质写字楼”