近一两年来，二三线城市房地产行业辉煌不再，高库存正在使房产销售和出租价格出现下滑。这种供给过剩不仅仅体现在商业住宅，火爆一时的商铺售后包租也在遇冷。整个房地产行业热度的降温，也使不少此前投资商铺、并与委托方签订长期售后包租的投资人遭遇两难境地。

    承诺回报不及存款利息

    江苏无锡的孔先生和张先生最近正联合其他几十名商铺业主，打算就一纸协议向法院提起诉讼。事情经过要从2012年说起，孔先生花了27万多购买了位于江苏无锡的五洲国际（羊尖）商业广场的一个商铺，商铺面积约为22平方米。

    根据开发商的售楼方式，商铺采取售后包租的形式，业主需和受托方无锡万翔商业运营有限公司（以下称“万翔”）签订商铺委托经营管理协议（以下简称“协议”）。合同期限为3+15年，即起初3年用租金抵扣剩余房款（不含前期支付的20多万商铺款），后期15年每季度向业主返还租金。

    根据协议，委托经营第四年起，如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入，租金由乙方（即万翔）代为收取。甲方（即业主）确认后，乙方可按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业服务费，代为收取的租金由乙方按季支付给甲方。

    乙方除了要收取10%的商业服务费外，根据协议，委托经营期内，还有以下费用包括但不限于：水电费、电话费；电视收视费；治安费、消防费；市场推广费；市场管理费、物业管理费、卫生费等均由实际承租人支付。

    “以上费用的名目看起来很多，但协议上都明确表示由实际承租人支付，而不是由业主支付，当时我们也就没有顾虑那么多。”孔先生称。

    但就是因为这些杂七杂八的费用，到了委托经营第四年业主可以按季收到租金时，才发现每季度到手的租金实在少得可怜。

    另一位业主张先生则向记者反映，其当初实缴了23万多购买了15平方米的商铺，前段时间万翔让张先生领租金，但能到手的租金只有每月400元左右，而该地段商铺的出租价格一般在每平方米2.2元/天（即每月租金近1000元），两者相差一倍多。

    “我当时让万翔提供收款明细，包括商业服务费、物业费、水电费之类的，对方并不提供，所以我拒绝签字收钱。每月拿这点钱，比存到银行里的利息还低。”张先生说。

    记者就此事致电万翔负责羊尖商业广场的其中一位负责人称，商铺出租返给业主租金前，会先扣除商业服务费、物业及推广费，剩下的租金会交给业主。其中，商业服务费按租金的10%收取，物业及推广费共计每平方米0.4元/天。

    然而，证券时报记者获得一份承租人的收据显示，该租户承租的房子大小为99平方米。承租人给出的收据显示，其中2013年11月~2014年2月一个季度的租金是10863元，商业服务费高达7200元，远高于协议规定占租金10%的收费标准。

    18年协议“绑身”
    业主束手无策

    不过，最让孔先生及大多业主苦恼的不是实际到手的租金低，而是作为业主，在签定了委托管理协议后，自己的商铺“自己不能做主”。

    “当时买商铺的时候，开发商营造一种火热销售的紧张气氛，并且以各种口头承诺表示商铺到手后会有高额回报。我们就觉得大家都在买，这个商铺的投资回报应该会比较可观。再加上开发商是上市公司，名气也比较大，所以没有仔细看委托管理协议，也就匆忙签约了。”孔先生说。

    然而，也就是这一纸长达18年有效期（截至2030年）的协议，让业主们束手无策，只能闷吃“哑巴亏”。

    孔先生看来，这纸协议属于明显的“霸王条款”。以孔先生商铺为例，目前他的商铺尚未出租，孔先生就想自己使用商铺。但按照协议，业主虽然拥有商铺的产权，但使用时又同时是实际承租人，就要向万翔缴纳租金。

    此外，如果在协议期内，业主想要转卖商铺，按照规定，“商铺转让给第三人的，第三人应事先确认接受甲方地位并受本协议约束，继续遵守本协议并履行协议约束”。也就是说，业主要将商铺转卖给买主的前提是，买主要同意继续将商铺的委托经营权交给万翔。

    “不少有意向的买主知道这点后，就不想接手商铺。现在这商铺对我们业主来说，就是没有自主权，自己没法出租、没法自由使用、没法随意转卖。”孔先生说。

    不过，对于该份协议是否属于“霸王条款”，法律人士有不同的看法。北京一资深律师对记者表示，既然甲乙双方当初在双方自愿的情况下签订了委托经营管理的协议，就表示双方接受协议条款，这就不能认定为“霸王条款”。但根据合同，乙方只有权利收取租金的10%的服务费，其他费用无权从租金中随意扣除，这些费用应该由实际承租人承担，而非业主承担。因此，从这个角度看，乙方可能有违约的行为，甲方可以此为依据对乙方提起诉讼。

    不少业主反映，万翔多扣租金，实则反映的是开发商资金链紧张，用租金“补窟窿”。根据上述羊尖商业广场负责人的名片显示，其公司全称为“无锡万翔商业物业运营有限公司”，该公司的发起股东就是无锡五洲商业投资有限公司和无锡五洲国际商业运营有限公司。

    万翔背靠的是香港上市房企五洲国际，但受房地产行业不景气的影响，此前有媒体报道称，五洲国际资金链出现了问题，在江苏的多个楼盘处于被质押无法办理产权证的状态。据五洲国际2015年财报显示，其年内收入约33.33亿元，同比下降近23%；净利润亏损4.82亿元，同比降幅更是高达291%。同时，负债比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。（原标题：承诺回报低于存款利息商铺售后包租变成吸金无底洞 记者：孙璐璐）