2016年政策利好频出，对酒店式公寓在内的商业地产大为促进。今年5月营改增，企业购买商业地产可抵税；6月商改住，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，水电、税费等减免，这对盘活存量商办物业，解决库存问题有很大助益。

    上半年酒店式公寓成交超13000套 为同期三倍

    据透明售房网研究院数据显示，2016年上半年杭州全市商业地产共成交2.3万套，较去年同期上涨133.5%。其中，杭州酒店式公寓成交13000多套，占商业地产总成交量的六成，是去年同期的3倍（2015年上半年成交4391套）。

    小户型、低总价的酒店式公寓终于迎来一股投资热潮。从总体市场表现来看，大型综合体中的酒店式公寓产品仿佛更受市场青睐。

    滨江酒店式公寓火爆 租金上涨1100元/月

    在杭州众多板块中，滨江区酒店式公寓市场一直非常火爆。2016年上半年，滨江区多个项目的酒店式公寓成绩表现突出，尤其是新项目去化堪称“神速”。

    除了“卖”得快，滨江板块酒店式公寓的租金也同样“涨”得快。统计数据显示，2016年上半年，滨江区租金价格一路领先其他各城区，租金价格为4568元/月，同比涨幅达到25.29%，租金相当于涨了1100元/月。因为滨江区内多为阿里巴巴、华为、海康威视等大型企业，大批白领群体月收入可观，完全有能力支撑起区域租金水平。

    类似于滨江、未来科技城这样的区域，都属于目前酒店式公寓的热门板块。因为这两个区域都是高新产业聚集区，且有高知识、高收入的客群支撑，板块的租金、投资回报率也都比较稳定。特别是滨江，连续几年都有比较好的涨势，而未来科技城从整体上讲还处于起步阶段，但好产品还会持续发力。

    租金水平高、房价上涨快，都成为购房者更为看好酒店式公寓的原因。因为会投资酒店式公寓的人群不外乎看中两点，一是投资总价，另一个就是投资回报率。从上半年成交较好的项目来看，低价型，门槛比较低的酒店式公寓，均成为手头有闲散资金的购房者相对青睐的领域。

    临平、下沙库存量大

    除了滨江、未来科技城这样新兴崛起板块，杭州还有不少板块酒店式公寓供应充足，但市场表现却各有不同。

    根据腾讯大浙网统计，目前下沙酒店式公寓库存压力较大。

    据了解，下沙酒店式公寓的业主部分是高校学生，毕竟下沙大学城是杭州4个高教园区学校最多的一个，拥有庞大的学生群。他们之中很多人计划毕业之后留在杭州，而且毕业后不会立马成家立业，买套酒店式公寓居住是个合适的选择。所以不少大学生在学校周边买了酒店式公寓，用以出租或者自住。

    同时，大学生也是酒店式公寓的主要购买租住人群之一。除去一些学生在校期间租在校外，实习期或毕业季需要租房的学生也偏爱酒店式公寓。一来工作在下沙附近，住在学校周边也较为方便；二来附近酒店式公寓多，租房价格比二手住宅相对低一点点，更受学生青睐。

    除了下沙以外，临平也一直是酒店式公寓的饱和地带，且目前投资回报前景不明朗。

    提升产业功能及后期服务 给酒店式公寓的投资性加码

    如果分析杭州酒店式公寓的生存环境，大致可以总结为同类产品供应量远超过需求量、购房人群被住宅大量稀释，品质参差不齐、后期服务不及宣传预期等等，这些都导致了酒店式公寓逐渐背离优质投资品范畴，以至于总体销售形势仍算不上乐观。

    某开发商负责人坦言，杭州整体商务氛围和产业功能没有得到明显的提升，是制约酒店式公寓发展的一大因素。在他看来，商业氛围的发展状况将直接关系到酒店式公寓客群的客群数量。

    “从这几年的情况看，想要快速形成一个相对成熟的商业氛围并非易事。拿钱江新城为例，即便各种利好加注在板块内，但这里的酒店式公寓的空置率依旧很高，而且租金水平涨幅较慢。”

    戴德梁行杭州公司董事汤耀光则认为杭州的酒店式公寓并不“纯粹”，很大程度上源于开发商本意并不想涉及这类业态，但无奈在拿地的时候政府规定必须持有20%的比例，所以只能按规定行事，算是被动开发，最终找一个管理公司来运作。

    汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，酒店式公寓应该从客户的角度分为五类，即挤入型、投资兼自住、投资保值、投资兼收藏、豪宅替代品。但无论哪一类产品，最终的投资效果都是要落到未来租金的支撑上来体现的。“所以如果开发商要实现酒店式公寓的去化，还是要在以后的租赁市场上做文章”。

    酒店式公寓想要卖得好并不难，好产品、好地段，再加上相对实惠的总价，如果具备突出的产品优势以及精准的项目定位，总能取得不错的销售业绩。

    王先生是一位标准的90后，因为积蓄有限，所以购买酒店式公寓成为他短期内安家的不二选择。“我最终买的是一个全装全配的产品，本身是地铁上盖物业，而且根据规划，健身中心、恒温泳池、电影院、图书馆、视频会议室、公众厨房、餐厅、客厅和洗衣房等将会一应俱全。最主要是项目所处板块的租金回报率已经在5%左右。”

    说白了，想要在存量巨大的酒店式公寓大军中脱颖而出，“一技傍身”不可少。（原标题：上半年酒店式公寓成交超13000套 未来科技城、滨江成热门投资区域 记者：田小园）