第二季度上海甲级写字楼市场表现活跃，来自莱坊的统计报告显示，虽然近期有多个写字楼项目竣工交付，为市场新增约469,200平方米的办公面积，新供应环比上涨370%，但写字楼租金继续环比依然上涨4.2%，至每天每平方米人民币10元。这是自2008年金融危机以来，甲级写字楼租金首次达到两位数。对此，业内人士分析，自2016年5月1日起，“营改增”试点计划正式开始，成为第二季度写字楼市场平均租金上涨的主要推力，加上国内法务、金融、IT以及专业服务行业公司租赁需求的惯性，导致沪上写字楼租金明涨。

　　部分写字楼业主上调租金报价

　　位于浦东世纪大道，由长江实业开发的世纪汇项目写字楼部分在第二季度交付，为市场带来106,600平方米的办公面积；位于外滩金融集聚带的外滩金融中心一期（原来的外滩8-1项目）也在第二季度交付，该项目由复星地产开发持有，其一期写字楼面积为70,000平方米。

　　充足的新增供应，并没有改变今年上海写字楼租金强势的表现。莱坊研究部人士分析：“营改增试点规定，对于2016年5月1日以后购入的新项目，写字楼业主应按照租金收入的11%缴纳增值税；对于2016年4月30日之前购入的老项目，业主可以选择按照租金收入的11%或者5%缴纳。由于目前写字楼市场的需求较为强劲，不少业主将税负成本转移至租户，大幅上调租金报价，使得甲级写字楼和超甲级写字楼的平均租金分别达到每天每平方米人民币10元和每天每平方米人民币13.5元，环比分别大涨4.2%和6.3%。”

　　而来自高力国际研究部的观点则认为：“新增需求持续才是租金上涨的根本原因，来自法务、金融、IT以及专业服务行业的需求旺盛，其中，国内公司尤为活跃，现阶段评估营改增试点对业主及租户的长期影响为时尚早。”

　　事实上，“营改增”对写字楼市场带来最直观的改变，是降低大宗物业买家的未来自持成本，带动投资市场大宗交易成交量的增加。据统计，2016年1-6月，上海房地产投资市场共录得六宗整购交易，成交金额达到人民币110.61亿元，同比增长46%，写字楼物业依然是买家青睐的资产类别，写字楼大宗交易成交面积共284,526平方米，同比上涨88.1%，占总成交面积的49.7%。人民币持续贬值的预期促使海外资本撤出，国内买家已取代海外机构投资者成为市场购买主力。第二季度，中庚地产收购上海城开中心综合项目，包括写字楼、零售和酒店。远洋地产从里昂证券手中购入东海商业中心二期；而安徽山鹰纸业也整购滨江国际广场6号楼作为其企业研发、运营总部。

　　P2P退租潮对空置率影响有限

　　今年以来，全球经济发展不景气，跨国制造企业选择从核心或者中央商务区搬迁至次级商务区及新兴商务区，以削减办公成本，制造企业从中央商务区外迁的趋势在第二季度依然十分明显，第二季度次级及新兴商务区的空置率环比下降了2.3个百分点至3.9。

　　与此同时，在写字楼租赁市场扮演重要角色的P2P公司由于近期兑付困难而出现大规模的倒闭潮，此前这些企业通常选址在租金较高的甲级或超甲级写字楼内办公，致使部分写字楼空置面积增加。事实上，短期内，P2P公司的撤出确实会推高这些写字楼的空置面积，不过由于包括咨询公司及律师事务所等在内的专业服务类公司对于核心商务区的偏爱，这些新增的空置面积预计将会很快被吸纳。事实上，来自莱坊的统计数据显示，金融及咨询行业的租赁需求依然旺盛，甲级写字楼整体空置率继续下降0.9个百分点至3.3%。

　　高力国际研究部提醒：“有鉴于众多楼宇P2P租户退租，部分业主在租金谈判过程中或获得有利地位，然而，这些空置空间预计将在未来若干季度内被其它各行各业悉数消化，因此窗口期稍纵即逝。”

　　三季度180万平方米供应或推高空置率

　　展望第三季度上海甲级写字楼市场，若无推迟交付的情况，下半年写字楼市场还将有大约180万平方米的写字楼面积竣工交付。由印尼金光集团开发的浦西第一高楼，位于北外滩的金光中心将为市场带来130,000平方米的新供应。而核心商务区内，兴业太古汇一期将会在下半年交付，该项目位于南京西路商圈，预计将会为市场带来96,500平方米的办公面积。莱坊预计，未来一年上海甲级写字楼的空置率将有所回升，市场租金在业主普遍提价以及核心区域出租情况良好的支撑下将继续上涨，第三季度预计环比上涨2%，未来一年则预计上涨5%。

　　高力国际也对大体量供应下的写字楼租赁市场走势持谨慎乐观态度：“2016年下半年核心区新增写字楼体量为过往十年间半年最高水平，在后两个季度进一步推升空置率，并抑制租金增长。值得注意的是，自今年起始至2020年，上海市生产总值年增长设定为6.5%，该增速虽较往年将有所放缓，但上海市庞大的服务行业以及该行业内多种产业的成长应将支撑该市对写字楼空间的持续需求。”

　　全球最贵十大写字楼市场：上海浦东在列

　　世邦魏理仕日前公布最新《全球优质写字楼租用成本调查报告》，调查结果显示：2016年初全球金融市场动荡未能影响优质写字楼市场租用成本的继续上涨。在调查的126个市场中，11个市场录得租用成本超过10%的同比增长，中国的北京（金融街）、北京（CBD）及上海（浦东）再次上榜全球最贵十大写字楼市场，随着消费与投资的温和增加，全球最贵十大写字楼市场有望以地理位置、资源、人才、政策、市场环境等方面的优势继续领跑。

　　对此，世邦魏理仕华东区办公楼部主管、执行董事张越表示：“浦东优质写字楼市场在过去的24个月呈现供不应求的活跃态势。世邦魏理仕在今年新竣工交付的世纪汇广场和东方汇广场项目都促成了大面积新租成交，也在环球金融中心促成了大面积租户续扩租成交，进一步验证了企业对浦东地区高品质写字楼的青睐。鉴于浦东新区在上海建设国际金融中心和全球创新中心中的重要区位优势，浦东核心商务区将吸引众多的金融类、信息科技类的内外资租户，成为上海未来发展最重要的区域之一，往愈加成熟的国际性市场迈进。”（原标题：“营改增+需求惯性”促写字楼租金明涨 文/张潇博）