天津滨海综合发展研究院副院长蒋宁：滨海新区商业地产要围绕“滨海模式”展开

　　滨海的商业地产首先要基于滨海的定位，滨海的定位就是两个基地，两个中心，一个门户，一个商务区，国际物流和国际贸易，还有宜居生态新城区，而且不同的功能区承担着不同的载体，我们滨海新区近几年就是围绕这几大方面在做，商业地产在做的过程中也最好围绕着这几大方面；第二，要基于滨海新区的发展模式，滨海新区是生产制造型企业带动服务业发展，所以服务业发展要围绕制造业；第三，商业地产主要要围绕滨海新区未来发展，滨海新区的未来主要围绕“互联网+”，商业地产的发展主要还是围绕这批人群去做。

　　红星商业京津唐区域副总经理兼天津爱琴海购物公园总经理董越：滨海新区急需新型商业地产模式来提升

　　过去滨海新区以传统百货商场作为商业主体，例如友谊商厦、金元宝商业大厦等等，但随着商业地产的升级换代，旧有的商业形式已不能满足消费者，新兴的商业地产模式正是滨海新区迫切需要的。我认为做一个项目之前最重要的是定位，定位一定要考虑好自己的项目所在的区域，想打造一个什么样的项目。做核心商务区里的城市名片或者标杆？做区域里商业中心还是只做社区商业？定位考虑好了，才能继续之后的工作。第二是品类的划分，再往下才是品牌。

　　以爱琴海购物公园为例，作为一家大型的商业综合体，近年为避免购物中心的同质化，做了多种业态上的调整，例如国内首创的两千平方米的屋顶商场，将要开放的地下四千平方米的社区中心以及手工艺人、大学生创客空间以及多种非遗文化的入驻，进一步提升顾客的消费体验。

　　远洋地产副总经理韩杰：贴近社区居民需求才是社区型商业运营的基础

　　在商业方面，我特别同意对于业态、消费的需求。另外，我们做得更多的是社会责任，以远洋未来汇项目为例，远洋城约25000户，消费群体量大，周边商业不成熟，距离最近的超市6公里，距离电影院7公里，因此我们主要是为增加业态，以及周边的品牌的支持，这些都是我们招商卓有成效的原因。我们的定位是一站式的邻里中心，我们服务的是我们的周边，日后我们会尝试采用会员体系来提升消费粘性，并希望能够成为周边居民特别是孩子们最温馨的地方。

　　远洋地产招商总监迟权方：社区商业应该首先从周边社区的实际需求出发

　　虽然社区商业的体量通常比较小，大概在两万平方米到三万平方米之间，但针对性比较强。按照目前的整个社区配套来看，按照人口配比大概几千平方米就够了，这可能辐射到一些周边的社区，所以应该做出一些有特色主题的新项目来吸引三公里到五公里范围内的居民。目前社区商业地产首先要做的是解决整个社区的配套完善问题。第二，从招商方面来讲，通过招商介入，来提升整个商街业态的合理性，有些引导的概念在其中，例如有时候一条街都是火锅店，这是不合理的，所以从招商的角度，给出业主合理的业态建议。第三个，在物业方面，为业主的资产做好保驾护航。比如，两个小区，隔街相望，但价格上有差异，可能有开发商的因素在其中，但更可能是因为不同的物业管理，有高素质的人群圈层在，品质就会高。同样，未来在销售型物业，更多的招商为商家服务，为业主服务，提升整个资产价值。

　　贻成地产商业部总经理王志远：如何将住宅业主与商业结合是未来研究的新课题

　　我认为商业主要分为三大类：第一是，目标型消费，这种形式可能对于我的交通和地段相对来讲对消费者并不是很重要；第二种，属于商务区的消费，随着写字楼和商务区的形成而造成的人群的消费；第三种就是我们所讲的社区型的消费，是基于居民、基于居住型的消费。

　　如何把商业与业主相结合是我们下一步要研究的课题。现在来讲，住宅对开发商来讲投入很大，我们在思考住宅与我们的社区配套与服务，怎么解决最后一公里，这些都是需要解决的问题。另外，滨海新区的商业存量很大，招商的人才和运营的人才很缺乏，销售员并不能给投资者确定的信心，导致了投资者的担忧。

　　联发地产策划总监于滨：商业地产在品质、服务及客户体验方面应更有前瞻性

　　商业地产在布局的时候要不要考虑便民一些？比如永旺的火爆一部分原因是地面停车方面，因为现在很多理念都是在于我们开发商这边，真正到老百姓这边便民这方面我们还是欠缺的。在社区商业方面，如洗车、送货等相对较小的用户体验我们能不能去尝试？做到以人为本。未来规划要有一定的前瞻性，主要以人的需求为出发点，未来发展会好一些。

　　凯成地产董事长王立军：滨海新区商业地产“压力很大”、“机会很多”

　　我来从客户的角度讲一讲，滨海新区的商业地产两句话，压力很大，机会很多。为什么压力很大呢，从数据来看，滨海商业的供应量很大，各板块分散，整体服务水平相对比较低，滨海是一个缺乏竞争的地方，滨海的压力很大；另外，机会很多，第一呢，就人口来讲，滨海的人口是逐年增加的；第二，消费能力增加增强，但是很多消费水平不在滨海，反而外流入市区或北京，但滨海的消费力足够强；第三，从整个城市经济发展来讲，滨海占整个城市的GDP比例很大，是一个年轻人居多、外来人口相对多的区域，这个区域发展速度快，但竞争不充分，但就需求来讲，这个区域的实力是足够的，滨海的商业有这个机会能够发展起来。（原标题：观点·论道商业地产“共话”滨海未来）