影响商铺价值的主要因素

　　一、周边的环境。周边环境直接影响商业地产的价值：过宽的路面，虽然方便交通车流，但不易积聚人流，直接影响租金的标准；路面有障碍物也会影响到租金。

　　二、设施配备。（1）要有通风环保等设备有效留住客户，这是最基础的，独立经营的铺位需要互联网等；（2）电梯的数量足够是客流充分的保障，电梯的位置和安排也同样重要。

　　三、整体的规划布局。合理的布局可以使客流有效地流动。

　　四、科学的铺面设计。包括：（1）面积大小。（2）进深的设计。一般来讲，当进深大于面宽的两倍，影响店内货品的展示；当进深小于面宽时，影响进店率。（3）层高。层太低会影响经营，一般一层的经营用房在4.5—5.5米比较合理。

　　五、停车位。充足的车位保证有效消费人群的到达，另外停车场设计要合理，保证进出方便，使客流能够有效地流动。

　　六、售价。购买商业地产之前，应该估算出这个商业地产的合理售价。

　　如何选择商铺类型

　　商铺主要分为临街商铺、社区型商铺、写字楼商铺等几个类型，各有其利弊。

　　写字楼商铺，市场资源比较稀缺，市场供应量有限，市场长期走势看好，适合中长期投资。写字楼投资特别要看中其地段价值。尤其要注重该地段的发展潜力，看今后是否会有更多的商业房产出现在周围，诸如写字楼、商铺等。

　　社区商铺，是住宅社区内的商铺，包括内铺和外铺，其经营对象主要是住宅社区及附近固定居民，多为便利店、药店、美容美发店等便民服务业态。社区先期商铺准入门槛一般比较低，其价格往往处于低位，投资风险也相对较小。业内人士认为，有社区人口的支持，社区商铺较易出租或转让，回报相对稳定。

　　临街店铺，投资者将拥有控制权，能够相对自由地选择出租或自行营业，并且能够根据市场定位，随时进行业态调整。此外，在投资临街店的过程中，投资回报率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。目前，大型写字楼和成熟的社区周边商铺招商情况较好，临近学校的店面更是一铺难求。因此，对于个人投资者而言，临街商铺的优势更大于大型商场内的店面。

　　选择商铺要注意“四看”

　　投资商铺需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺投资中有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，选购商铺一定要实地去“看”。

　　首先要看人流量，商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、流动人流、客运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流。

　　其次要看商铺周边人员结构，商铺区域内居住人口从事的职业和行业，直接影响商铺的市场消费，例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高，其市场消费就高，而普通工薪阶层较密集区域，其购买力相对较低。

　　第三要看商铺周边产业结构，产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移，例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。

　　最后是看马路的宽度，所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓；而马路宽阔的街道，由于是交通主干道，其人气反而不易聚集。（原标题：商铺投资 从这些方面着手 陈赛娇/整理）