8月16日，华夏幸福发布的2016年上半年业绩报告显示，公司净利润同比增长30.5%至39.57亿元，总资产较2015年末增长28.7%达到2169.9亿元，骄人成绩令业内侧目。华夏幸福产业地产运营模式逐渐被认可，一大批房企也纷纷试水产业地产。据不完全统计，销售额在全国前20名的房企有过半已涉足产业地产，希望从中找到新的增长点。

    试水产业地产找转型之路

    传统房地产市场利润空间收缩，进军产业地产已被众多房企视为重要的转型方向之一。除了华夏幸福、天安数码城这样的先行者，万科、绿地、保利、碧桂园等千亿房企也纷纷进军产业地产，丰富产品类型，寻找新的增长点。

    近两个月，房企大佬似乎加快了布局产业地产的节奏，在广深地区时有“大动作”，涉及的产业包括跨境电商、空港经济、科技和创意产业等等。

    7月13日，保利首个产业地产项目启动了全球招商。该项目地处广州南沙区万顷沙保税港加工区，总占地20万平方米，总建筑面积约75万平方米，定位为跨境产业园区，将聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸四大产业，日后还将在此基础上不断引入为其服务的相关产业。

    几天后的7月21日，绿地在广州打造的国际空港中心正式开工，这个产业园区是绿地首次在广州试水产业地产的项目。据了解，绿地目前在全国9个城市规划建设了空港产业园，广州国际空港经济中心尚未全面开工已吸引众多知名企业入驻。

    到了8月9日，碧桂园举行“产城融合战略”发布会，计划五年投资千亿打造“科技小镇”。据悉，“科技小镇”涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等产业，每个小镇预计年产值为450亿元，年税收40亿元，就业人口超过8万。

    万科进军产业地产似乎来得更早。2015年，万科打造了“广州万科云城”，标志着广州万科正式进军产业地产。“广州万科云城”欲以互联网思维重构产能企业生态圈，打造一个科技和创意产业集聚平台，目前已吸引不少创业公司入驻。

    除了千亿房企，世茂、富力、远洋等众多知名房企也试水产业地产，希望能找到一条可行的转型之路。

    产业地产利润想象空间更大

    与传统房地产开发相比，产业地产并不好做，既要懂产业方面的知识，又要把产业与地产有机结合起来，门槛高要求也多，为何还引得众多房企进入？多名业内人士指出，房企涉足产业地产，既是由当前市场形势所决定，也是被迫转型的无奈之举。

    目前国内经济进入“新常态”，产业地产符合国家供给侧结构性改革的思路，因此受到政府和企业的广泛关注。从企业自身而言，单纯从传统的房地产市场可获得的利润空间已非常有限，房企在市场压力下被迫转型，产业地产被视为新的转型方向。

    据保利方面介绍，布局产业地产主要有两个原因，一是遵循国家供给侧结构性改革的战略规划，提升住宅之外产品类型的运营实力；二是在保利的相关产业链上，产业地产此前仍属空白。

    另一方面，产业地产自身的诱惑力也不小。与传统的住宅、商业地产相比，产业地产的利润想象空间更大。以深耕产业地产的华夏幸福为例，其财报显示2016年上半年产业发展服务实现收入76.59亿，同比大幅增长69.4%（2015年同比增长26.7%），实现毛利71.33亿元，同比大幅增长64.6%，上半年新增签约投资额581.53亿元，同比大幅增长129%，并超过2015年全年新增签约额537亿元。在房地产高库存、相对低利润的市场环境下，这样高的增长率对任何一个房企都是一种诱惑。

    此外，产业地产可以以较低的成本获得大片土地。有业内人士称产业地产的土地使用非常灵活，既可以作为工业用地出让，也可以当作综合类商业用地出让。一线城市土地资源越来越稀缺，房企借各种项目涉足产业地产，可以通过政府政策的支持，以低价获得大片优质土地。

    碧桂园集团助理总裁向俊波公开表示，产业地产有助于聚焦土地优势获取开发建设的优势。核心城市周边片区的住宅外溢需求也很明显，但因为缺少相应的产业发展留不住人才。产业资源和区域空间的不合理分配就是“科技小镇”的发展机遇。

    产业地产在融资方面也有优势，融资成本低于房地产，且融资渠道更广。这也是吸引房企入驻的重要原因之一。

    房企欲借产业地产带动房地产销售

    尽管产业地产具有多方面的诱惑力，但也存在不少问题。与传统房地产不同的是，产业地产开发周期长，打的是一场持久战。例如华夏幸福运营的河北固安工业园区新型城镇化项目，一做就是14年。碧桂园的“科技小镇”项目从实施到模式成熟大概也需要10年。除了考验企业自身的耐力，还要处理复杂的政企关系，并照顾好政企以外的利益群体，以减少项目实施的阻力。

    除了耗时耗力，产业地产对资金的要求也颇高。前期需要大量资金投入，但资金回笼较慢，且后期还需要大量资金投入用于运营。华夏幸福在资金最紧张的时候，就推掉了其他赚快钱的项目，换回资金填进固安工业园区，熬过了一段困难时期。

    即使是千亿房企，动辄十年的“烧钱周期”也未必耗得起。产业地产对房企的要求首先是有实力，但更重要的是懂得引入资本。

    正是考虑到运营周期较长，保利计划在后续引入资本运作，同时将一直为金融化做准备。碧桂园也表示“科技小镇”项目要建立政府、开发企业、运营机构、入园企业之间的风险共担及成就共享机制。

    此外，产业地产的复制性较差，在一定程度上也加大了开发的难度。目前，大部分房企选择与专业的产业园区及相关运营商进行合作，但除了华夏幸福和天安数码城，很多房企在产业地产方面并没有非常清晰的盈利模式。

    记者了解到，华夏幸福目前可以通过土地开发和园区服务盈利，其旗下有80多个产业服务公司提供管家兼导师式服务，截至2015年已为固安产业新城累计引入企业约460家，项目签约投资近千亿元。但其它房企产业地产的模式相对单一，多主打轻资产模式和管理服务，盈利模式能否行得通尚未可知。

    或许因为上述原因，一些房企把重点放在产业地产内的房地产销售，希望通过产业地产盘活土地，以便更好地卖房子。

    “目前存在的问题在于，大部分房企涉足产业地产，都是想借此带动房地产的销售从而变现。最终产业地产能不能发展起来，还需要时间来验证。”某地产人士如是说。（原标题：千亿房企集体进军产业地产 记者：陈琳）