继番禺永旺梦乐城、天环Parc Central、富力海珠城相继开业，多家购物中心调整业态后，年内广州还有几家购物中心计划开业，包括合生广场、天汇广场igc、天河新天地、万胜广场等等。不过像去年一样，有部分购物中心推迟开业，如K11、高德置地冬广场等。业界专家认为，商业地产项目推迟开业的主因是市场低迷，但优质的商业地产仍然稀缺。要想在竞争中获得优势，保持产品的独特性很重要。

    新入市项目多走“区域型”路线

    记者了解到，合生广场、天汇广场igc、天河新天地、万胜广场均计划年内开业，六元素体验天地也于今年4月启动招商，并宣称即将开业。除了天汇广场igc，其它项目多为区域型的商业综合体，结合所在区域周边情况进行了定位和招商。

    选址天河区元岗天源路的天河新天地，称未来将享有3号线、6号线、广佛线三线交会及天河客运站带来的消费群，周边还有多所大中专院校以及多个住宅区、高科技产业园、写字楼等，因此定位为集休闲、娱乐、美食、商务、办公于一体的区域型综合体。

    万胜广场位于地铁4号线和8号线交会站万胜围上盖，结合周边琶洲总部经济区B区的环境情况，打造成集甲级写字楼、购物中心、地铁博物馆于一体的商业综合体。毗邻地铁8号线琶洲站的六元素体验天地，则定位为广州国际会展片区首个商业综合体。

    合生创展集团在广州的首个商业地产项目合生广场，也结合周边政府机构林立，附近中大商圈、府前路商圈等环绕的情况，打造了10万平方米购物广场及16万平方米的公寓、写字楼。

    有报告表明，次级商圈和非核心商圈的迅速崛起将是个大城市购物中心发展的重要趋势之一。随着市中心开发逐渐步入尾声以及商业地产版图的扩张，预计未来有更多购物中心出现在次级商圈和非核心地段，多中心化进程将是广州零售市场取得突破的重点。

    商业观察人士宋爱斌指出，随着城市开发的拓展，大城市不见得再需要大而全、能辐射整个城市的购物中心，辐射某一个片区的区域型购物中心反而更合时宜。“在番禺家门口就能解决吃喝玩乐的问题，谁还愿意辛辛苦苦跑到天河逛街？区域型购物中心离家近，去的频次肯定更多，人气也就带动起来了。”

    市场低迷致部分项目推迟开业

    在上述商业地产计划年内亮相的同时，也有部分购物中心推迟了开业时间。

    记者获悉，原定于年内开业的K11，零售部分要推迟到明年下半年开业。高德置地冬广场目前也没有开业的消息，除了7月广州首家blt精品超市的进驻，整个场显得很冷清。还有部分购物中心也低调地推迟了开业时间，具体的时间仍未定。无独有偶，在去年，包括天环Parc Central、白云汇等在内的购物中心也集体迟到。

    据某个延迟开业的购物中心工作人员介绍，项目不能如期开业主要是因为政府审批尚未完成。此外，装修进度跟不上、业态还需进一步调整等也成为一些项目延期开业的主要原因。

    “上述的理由都是表面的，更深层的原因在于市场低迷，招商难。”一名商业地产从业人士表示，如今整个经济大环境都不是太好，招商不容易。就广州而言，这两年除了天河路商圈和北京路商圈等比较成熟的商圈，各个区域也涌现了很多新的购物中心，广州的商业地产相对比较饱和，而受电商冲击和同业竞争加剧的影响，购物中心的人气、财气整体上都有所下降。

    据第一太平戴维斯报告数据，今年二季度广州主要优质购物中心首层平均租金水平为652.4元/平方米，环比跌了0.4%。在竞争压力之下，购物中心租金立场有所软化，同时不断优化品牌组合，增加体验业态占比。如万菱汇、太阳新天地、丽影广场等便在不断的调整中提升了人气。

    还有一些购物中心和商铺还没来得及调整或者调整无效，已陷入临关门倒闭的困局。以南沙区的华汇广场为例，在三四年前，华汇广场可为全区人气最旺的购物中心，但从去年开始走下坡路，尤其在南沙万达广场开业之后，人气更是直线下滑。目前商场一楼已基本清空，二楼想调整为美食聚集地，但也出现了招商难的问题。

    鉴于这样的市场环境，部分开发商宁愿放缓脚步“修炼内功”。“比起开业天天亏损，倒不如再花些时间好好招商，研究怎么做才能获得更好的发展，推迟开业也就可以理解了。”上述人士表示。

    新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，就住宅市场而言，广州可以跻身一线城市；但从商业地产零售商发展程度来看只能算半个一线城市，主要是被邻近的香港优势给弱化了。现在整个行业面临商业过剩的问题，广州郊区的招商难度会越来越大，问题更严重。

    业界观点
    优质商业地产仍稀缺

    商业地产真的太多了吗？不少业界大佬给出了否定的答案，认为“我们并不缺商业地产，缺的是做得好的商业地产”。

    香港恒隆集团董事长陈启宗在2016博鳌房地产论坛上指出，中国商业的主要问题是烂商场过多，好商场太少。“中国部分城市虽然有太多购物商场，但真正优质的购物商场普遍太少。而优质的购物商场才是商业地产发展的机会点所在。”

    如今，增加体验业态被视为救命稻草。但中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云不这么认为，“如果同一个街区全是儿童体验消费，全是海洋馆，势必就会出现同质化竞争。”她认为应认清形势，明确商业地产的差异化经营，例如与互联网技术结合开拓O2O市场，丰富体验式消费产品，进入社区商业的蓝海，创新金融模式等等。

    陈启宗也非常注重保持竞争的独特性，他表示尽管市场低迷，仍不会下移旗下商场的产品价格点，而是秉持现有方针，这样才有竞争优势。因预见低迷的市道将持续一段时间，所以不会急于购地和加快施工进度。同时将把握市场放缓的契机，提升现有物业组合质素，并建立好管理团队。

    不过，当独特性被大规模复制后，它的优势也就消失了。早些年，有购物中心引进奥特莱斯业态，被同行纷纷效仿，结果造成同质化竞争，部分奥特莱斯业态不得不退出。这两年跨境电商实体业态流行，再次被多个购物中心引入，但同样因为同质化竞争等原因，经营效果并不理想。

    “差异化经营并不是说你引进了一个别人没有的东西，就可以高枕无忧。你必须根据项目的实际情况，结合市场的需求和反应做出判断：可以引进什么，适合发展什么，怎样才能吸引目标顾客。一味地做流行的产品，是走不长远的。”宋爱斌说。（原标题：市场低迷部分购物中心延迟开业 记者：陈琳）