刚刚闭幕的南京金秋经贸洽谈会，获得了149个项目签约、总投资超过1662亿元的丰厚回报。记者梳理发现，其中不下20个是城市商业综合体项目，包括投资50亿元的中国摩空港小镇项目进驻溧水，投资20亿元的苏宁集团商业综合开发项目落户六合。其中总投资8.7亿美元落户浦口的奇柯南京全球商品总部基地项目，更是将南京综合体建设规模提到了新高度。

　　城市综合体受追捧，实则是南京商业地产乃至经济运营现状的直接投射。南京市统计显示，目前该市规划建设或已建成的城市综合体超过50家，在建购物中心面积居全球前十。以河西为例，除了建成营业的新城市广场、苏宁广场、环宇城、万达广场、河西中央商场、金奥中心等，苏宁睿城、河西金鹰天地广场、乐基广场、升龙汇金中心、华侨城欢乐滨江、凯旋城广场、金润国际广场等一批综合体项目都在加速推进中。其中金鹰天地广场总体量90万立方米，将成为亚洲最大购物中心，包括3栋超高层建筑及裙楼，A塔楼76层、B塔楼67层、C塔楼60层，在43-48米的空中还有一个2万平方米的连廊将3栋塔楼串联。

　　城市商业综合体是城市化的标志之一，被称作“城中之城”。但近年来模式相近、业态趋同，已成为综合体运行发展的现实瓶颈。百货、餐饮、电影院、亲子区成标配，甚至商品种类、品牌都大同小异，餐饮店也如出一辙，不少综合体的日子并不好过。南京去年总客流量超过100万人次的商业综合体有15家，其中7家超过1000万人次，其余境况大多差强人意。即使用来集聚人气的餐饮业，也步履艰难。省餐饮行业协会调查表明，江苏省城市商业综合体内的餐饮业只有一成左右盈利。河西万达一家餐饮店经理说，“房租物业费用都比较高，加上用工、食材等不断涨价，低价销售就是用‘人气’换‘财气’。但不搞团购、促销、打折，又没有生意，只能眼看着人家店门口食客排长队等翻台。”正是这种两难境地，使得不少综合体内的餐饮店不断出现“新面孔”替代“老面孔”。

　　专家表示，适度发展、合理布点商业综合体有利于提升城市档次，完善城市功能，可以引导和满足市民消费升级。南京市委常委罗群说，希望奇柯集团能提升南京的国际化水平。项目建成后，不仅有助于新区现代服务业集聚发展，也会对江苏自贸区申报起到积极推动作用。

　　南京大学教授钱志新表示，“南京江北建设国家级新区，需要具备包括城市综合体在内的配套功能，应该适度引入。”但他同时提醒，综合体布局建设数量规模上要适度，不能多建；面对电商冲击，商业模式定位要清晰，顾客只有需要购买现场消费商品和服务时才会去商场；要改造完善实体店功能，由单纯买卖转向突出线下体验、社交和服务功能三者的结合。

　　南京商业综合体发展，关键也在于功能错位、模式创新。这一理念已经在一些项目中得以体现。金鹰天地广场明确，针对河西中高档人群需要提高配套档次和质感，再复制成熟的零售百货。金鹰董事长王恒说，“线上有无限大的空间，我们必须适应变化，做大线下平台。关键是要有丰富内容，能成为很多人的活动中心。”

　　有望本月开业的东方福来德中国旗舰店，将引入英国百年百货巨头HOF的买手制，引入300多个中高端国际品牌，其中相当部分是自营品牌，既填补市场空缺，又变革出租柜台的传统做法。

　　奇柯南京全球商品总部基地项目，目标是创建以保税国际名品折扣为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模式，涵盖PRADA、GUCCI等奢侈品牌经营、进口汽车城及试驾场馆、国际住宅社区等多业态组合。商业模式涵盖保税直销、批发、品牌孵化、海外直邮、OTO互动体验等，给消费者商品性价比高、品类全的购买选择。米兰salone特许经营总裁antonio fossati表示，要从消费者角度来打造产品和关注其生活方式，而非简单提供一个购物空间，要用新模式、新理念，给消费者开放式的体验。（原标题：城市综合体，期待换新颜 记者：邵生余）