刚刚过去的“十一”假期楼市，“风声”有些紧。伴随北京、天津、苏州、成都、郑州等19个城市密集发布新的楼市调控政策，多地重启限购、限贷，为稳房价使出了“洪荒之力”。与此同时，住建部还明确要求各地进一步整顿规范房地产市场秩序，促进房地产市场稳定健康发展。

    率先进入“调控模式”的杭州楼市，在这个“十一”黄金周表现如何？笔者实地探访了一些售楼处与二手房中介机构，发现杭州楼市正在退烧。

    市场逐渐平静投资客打起退堂鼓

    “这几天的市场，比调控前平静了很多。”10月7日，“十一”假期最后一天，在位于杭州艮山门板块的保利·中央公馆售楼中心，笔者看到现场不如调控前忙碌了。据销售经理常经理介绍，黄金周期间，楼盘的销售速度确实在变慢，特别是曾经购房如买菜的外地投资客们，纷纷打起了退堂鼓，“新政效果明显，特别二套首付五成，让投资客的资金成本骤增，已经有少量认筹客户提出退筹了。”

    根据常经理的观察，这个黄金周，客户变得更谨慎和理性，不再盲目跟风，很多人在持币观望。“悲观者认为杭州房价要跌，但我认为，杭州出台的调控政策，短期目的是为打压楼市投机，长期仍是为了杭州楼市保持健康良性发展，所以我依然长期看好杭州楼市。”在他看来，杭州楼市的真正走向要等传统旺季过后才能显现，“11月将是杭州楼市的风向标”。

    据透明售房网统计，9月杭州全市新建商品房共成交2.73万套，创下仅次于今年3月的历史次新高。当然，这其中有不少成交量是为了赶新政关闸前的“末班车”。从黄金周新房销售量来看，杭州楼市正逐步趋向平静。

    库存依然不少后期多宗土地入市

    10月7日，滨江区中心位置，一个刚需楼盘附近的路口、停车场，聚集着十几个举着楼盘指引牌的“小蜜蜂”。为了吸引人气，该楼盘不仅在门口空地上搭起了小朋友最喜爱的“淘气堡”，还找来了海狮现场表演。要知道，在商品住宅库存去化周期只有3个月左右的滨江区，曾经新盘认筹最不愁的是人气。

    售楼处的人气还算不错，几乎每张谈合同的桌子都被购房者占领。通过交谈，记者发现他们被两种情绪左右着，一种是观望，“据说现在楼市已经在高点了，现在入手会不会套牢”；另一种则是焦虑，“滨江区基本没新房可卖了，现在不买将来更买不起”。销售人员告诉笔者：“本次开盘的高层、小高层，共300套房子，已认筹的客户有800多组了，投资和自住的比例各为一半。如果不是调控政策，投资客的比例可能会更高。”

    虽然杭州楼市整体开始降温，但一些库存告急的板块，新房依然被焦虑的购房者追捧。

    截至9月末，杭州全市新建商品住宅可售套数约7.3万套，较8月末减少了12682套，下降幅度近15%。至此，杭州全市新建商品住宅去化周期降至5.8个月，已低于6个月的合理去化周期下限。

    滨江、下沙、上城新建商品住宅库存去化周期均只有3个月左右；江干、拱墅、之江在4个月左右；余杭、萧山、西湖在5个月左右；下城、大江东在7个月左右；富阳接近8个月。可以说，杭州市区新建商品住宅供应已处于全面偏紧状态。

    然而我们要看到，目前统计的库存量仅为狭义库存，仅指领出预售证的待售面积，如果加上施工面积，杭州的广义库存依然不少，根据研究机构克而瑞华东区域提供的数据，到9月底，杭州的广义存量为2400万平方米，去化周期有18个月。另一方面，在土地供应上，根据9月26日杭州国土资源局发布的“土地新政”，同时又公布了主城区年内具备土地出让条件的35宗地块，杭州后续将会逐步加大土地供应，预计年末有望迎来新一波推地高峰，能有效缓解供应量偏紧的现状。

    与住宅形成强烈对比的是，非住宅市场去库存形势依旧严峻，截至9月末，全市非住宅可售面积866万平方米，与8月末基本持平，去化周期达29.1个月。

    调控转变预期稳市场为主要任务

    上海的刘女士，最近比较烦。她在杭州已有一套住房，但因为最近杭州楼市火爆，她又下单了一套复兴路上的二手房自用兼投资，47平方米105万元，刘女士支付给了房东十几万元作为定金。

    万万没想到，9月18日杭州出台楼市调控政策，非本地户籍不能购买二套住房，于是刘女士的这套房被“限购”了。她跑去与房东商量能不能退房，房东爽快地答应了刘女士的要求，还同意退回定金，只需她支付几万元违约金，刘女士同意了这个方案。她后来一打听，原来此时有人向房东出价115万元求购，房东正后悔房子卖低了，刘女士不买，房东正偷着乐呢。

    没想到，还没过几天，更意想不到的事发生了。9月26日，杭州楼市调控政策再度加码，那个出价115万元的下家一看形势变化不买了，房东也发现此时二手房的市场预期发生了变化，随即通知刘女士要么想办法105万元买了他的房子，否则十几万的定金全部不退……

    自9月30日晚间至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布新楼市调控政策；6日又有珠海、东莞和福州三座城市重启限购限贷，再加上严格楼市管理的惠州，使得本轮全国加入调控行列的城市达到19个。

    楼市调控政策，调控的不仅是市场，更是为了释放信号，为了调整市场的预期。当各地密集出台限购政策后，大家最关心的就是，杭州楼市已经密集出台了三次调控政策，接下来还会再出台更为严厉的措施吗？

    杭州市住房保障和房产管理局局长周先木表示，下一步的调控计划，将以“防风险、稳市场”为主要任务，一是继续加强市场监管，规范市场秩序；二是加强住房保障工作；三是依托房地产市场监测分析系统，继续密切监测市场变化情况，并依据市场发展态势，做好相应的政策储备。（原标题：杭州楼市正在退烧 方臻文）