伴随着多地楼市限购、限贷政策进一步从严，一些投资型的买家开始淡出住宅市场，转而青睐投资回报收益更高的写字楼物业。日前，朋友圈内一则“天河北写字楼物业招租”信息就引起了记者的关注。当下，投资写字楼物业真的就很稳妥吗？

　　记者了解到，放租该写字楼物业的业主邓小姐就是一个弃住宅转而投资写字楼物业的典型代表。但入手了写字楼物业后，也并非就能高枕无忧地坐等高租金、高回报。

　　据业主邓小姐介绍，由于已被限购，也担心房产税出台，加上看好写字楼物业的租金回报，在今年8月，趁着住宅市场成交兴旺，邓小姐将手头持有的一套位于天平架地铁附近某小区的80多平方米单位以总价200万元成功放盘，接着以310万元的总价购入天河北耀中广场一套117平方米的写字楼单位用以放租。

　　卖住宅，买写字楼

　　邓小姐说：“按当初中介的说法是，这套117平方米的单位之前的租约是租金1.8万元/月，以此匡算，其回报率达到6.9%，远比目前广州住宅市场3%左右的回报率高出一大截。但实际操作起来，却并非如此简单。”

　　首先，写字楼的税费比较高，邓小姐这套以总价310万元购买的写字楼物业，除了要缴纳20%的营业税之外，还要再交5.6%的个人所得税，因此，单是税费再加上中介费以及一些杂七杂八的费用，就交了20多万元。这样一来，其实这套单位的总价已经是330多万元了。

　　其次，让人郁闷的是，买下的写字楼物业并非立即就能成功放租。邓小姐说：“这套单位拿在手里已经快两个月了，仍未能顺利租出去。”原因就是目前广州的写字楼市场竞争相当激烈，尤其是天河北一带，空置率并不低。以天河北的中信广场为例，目前，其租价最低的只要140元/㎡/月，耀中广场则基本在160元/㎡/月左右。

　　据邓小姐介绍，虽然当初中介说的能收取1.8万元的月租金确实不假，毕竟这就是市场价，但前提是你的物业要成功租出去才行。若想投资写字楼物业，应该做足功课再入市。否则，有价无市的话，高回报率只能是一句空话。

　　空租期，管理费贵

　　邓小姐最近调查市场后才发现，当下写字楼市场的竞争其实很激烈。无论是天河北还是珠江新城，一些稍旧的写字楼租价在100~150元/㎡/月就能有不少的选择。此外，未来金融城还将有很多一手写字楼物业上市，这些都将构成竞争。

　　对写字楼的小业主而言，一旦有两个月以上的空置期，就将大大影响投资回报率。因为写字楼与住宅最大的不同，在于管理费有很大的价差。80平方米的住宅管理费每个月也就300元上下，但117平方米的写字楼单位管理费则要3000多元。一旦物业空置，交管理费都交到“肉痛”。

　　写字楼投资回报率虽高
　　前提是要谨慎挑选物业

　　早在2010年成功以2.7万元/㎡买下了珠江新城富力盈信大厦一套115平方米写字楼单元、如今租金月收入达1.9万元的陈太太对记者表示，虽然该单元的租金回报有7.3%，但只要每年有两个月的空置，那实际回报率立马就降到不足6%了。

　　不过，陈太太也指出，早年投资珠江新城写字楼的同伴，现在基本上整体回报率都稳守在6%以上，这与住宅相比，还是能赚多了点。但前提是，你要懂得挑选物业。选择写字楼，最重要的除了衡量回报率之外，还要看物业的品质以及管理公司的水平。否则，租价就难以得到保障。此外，将来的投资回报还需要关注该项目是否会吸引目标客户租用。

　　有中介人士指出，在住宅市场调控及商务办公需求稳健增长的双重驱动下，由于写字楼的高回报率，会吸引长线的投资者入场。目前，广州写字楼市场正发生一场变革：在经济潜在增长率下降，资产回报率下降的大环境下，倒逼各路资金配置优质资产来换取相对高的收益，注重长期性和安全性的各路资金表现出对不动产领域的青睐，借助不动产优化资产负债，平滑收益率波动。投资资金或将持续进入，未来还将有继续扩大的趋势。

　　来自仲量联行广州商业地产部的分析认为，预期未来12个月珠江新城的甲级办公楼供求关系将渐趋平衡。在经济基本面基本平稳，鼓励消费需求继续主导经济发展的大方向不变的环境下，服务于国内市场的金融服务、IT互联网及专业服务业继续呈现出对写字楼的健康需求。另外，新进驻广州的企业也将维持良好的发展态势，这些都将带动广州甲级写字楼市场的需求。

　　市场预测

　　高力国际日前发布2016年第三季度写字楼和购物中心的研究报告。报告显示，写字楼和商铺市场虽然在第三季度有新增供应入市，但吸纳量也同样可观，租金有小幅上扬。高力国际专家预测，在2016年第四季度，广州甲级写字楼需求或将持续旺盛，琶洲新兴区域内若干新项目的预租情况表现乐观。高品质的商铺新增项目有望赢得高于平均水平的租金，继而拉动全市平均租金。

　　三季度
    写字楼商铺租金小幅上扬

　　据高力国际的研究报告，第三季度广州写字楼市场有两个新项目——凯华国际中心和周大福金融中心在珠江新城入市，致使全市甲级写字楼的市场总存量增长25.2万平方米。新项目良好的地理位置及较高的楼宇品质，促使市场净吸纳量环比增长129%至约27万平方米，全市平均租金环比上涨2.0%至161元/㎡/月。广州高力国际写字楼部董事陈昱豪对记者表示，琶洲目前写字楼租金在全市算洼地，空置率也接近22%，但琶洲电商A区因为有阿里巴巴、腾讯等大客户落户，前景看好，目前宝地广场预租情况理想。

　　广州商铺市场表现稳定，中高端购物中心首层物业平均租金小幅上扬至1071元/㎡/月，空置率微幅下跌。主要租赁源自服饰及餐饮业态。

　　四季度
　　外资租户将是主力客源

　　第一太平戴维斯近日发布研究报告显示，2016年第四季度，广州甲级写字楼市场将迎来多栋物业集中交付，新增供应将达到40万平方米。大规模的集中供应预计将会在一定程度上推高全市甲级写字楼空置率，整体租金水平将继续承压。

　　尽管珠江新城持续有新写字楼入市，但由于区域被市场看好，各项目的预租情况不错，珠江新城平均租金和空置率均保持稳定，平均租金为174.4元/㎡/月，空置率为13.9%。而受新项目入市的影响，琶洲写字楼的平均租金环比下降2.0%，为116.3元/㎡/月，空置率环比上升6.9个百分点至27.7%。

　　值得注意的是，1~8月广州外商投资实际到位金额同比增长10.1%，远超其他一线城市，因此写字楼市场租赁成交热点也以外资企业为主。第四季度，广州甲级写字楼市场新增供应将达到40万平方米，这也是珠江新城迎来的最后一波写字楼供应高峰。到2018~2019年，珠江新城将几乎没有新增写字楼供应。未来三至五年则会迎来琶洲写字楼供应大潮。（原标题：小投资客淡出住宅转战写字楼 记者：李凤荷、刘丽琴、王荔珏）