深圳瑞信行地产顾问有限公司董事总经理张栩哲。

    自10月初深圳出台政策收紧市场后，深圳楼市进入降温期。而在调控焦点的住宅地产之外，深圳写字楼市场则相对缓和，甚至吸引了更多关注的目光。其中，近几个月以来已经入市及多个即将入市的写字楼项目，将深圳写字楼市场存量推至新高，带来空置率上升和租金变化的压力。机遇与挑战并存的现状使得商业地产面临诸多考验。

    深圳写字楼的供给过量？核心地段优质写字楼供给不足

    数据显示，深圳在第四季度预计将有6处新增商业物业入市，为市场新增41.9万平方米的办公建面，全市写字楼存量也将推高7.36%至612万平方米。同时，由于市场目前存量较大，部分开发商可能会延迟写字楼入市时间，2017年深圳写字楼的存量或将达到历史峰值。面对这样的现状，张栩哲认为应该用发展的眼光看待深圳的办公物业，虽然总体来讲深圳存在较大体量的工商用地，但是排除大比例的工改用地后，针对纯商业用地，深圳地标性的优质甲级写字楼供给是不足的。

    作为中国经济发展速度最快的城市之一，深圳的深圳湾总部基地、后海总部基地、深南大道沿线、前海、蛇口这些核心地段已经不仅仅是深圳经济发展的体现，同时也反映了深港经济发展以及中国经济南下发展的现状。如果说深圳以往的企业结构较为单一，难以支撑超大体量的商业用地，那么现在深圳的商用物业所服务的对象已经扩展到了中国内地其它城市、香港以及世界各地的企业。目前看似到达峰值的写字楼存量未来未必能够满足深圳持续增加的企业入驻量。

    据深圳市统计局数据，深圳全市前三季度企业累计注册数量同比增长近30%，办公楼需求持续释放。就前海来讲，作为深圳注册企业密度最大的区域之一，目前前海注册的企业已经达到10万。虽然前海甲级写字楼的供应量在2018年将达到300万平方米，然而届时办公面积的需求将达到约500万平方米，供求的缺口理论上达到200万平方米。

    另外，据张栩哲介绍，相对于核心地段的优质写字楼供应不足，深圳原特区外区域的写字楼项目则相对充足，并且承接了大量因核心地段供应量不足以及租金上涨而外溢出的企业，同时又由于写字楼品质的保证以及交通的兑现，使得龙岗、龙华的优质写字楼项目大受欢迎。

    今年写字楼空置率高？互联网金融行业波动造成部分影响

    除了写字楼存量过大，深圳局部写字楼的空置率过高也成为业内讨论的焦点。在张栩哲看来，作为城市经济发展的晴雨表，深圳商业地产的快速增长与深圳的经济发展相吻合，而写字楼市场的客群变化也对应着深圳各行业的发展现状，因而深圳的写字楼空置率问题也应该进行区分对待。

    在国家对众创的支持这个市场背景下，高新技术企业迅速崛起，以高新技术企业和创业公司为主要承租对象的科技园近几年的空置率并没有太大的波动。另一方面，今年年初，政府对P2P金融行业的监管趋严导致此类公司退租现象明显增多，即使金融行业其它类别的内资金融公司的需求活跃，仍无法抵消P2P借贷公司退租所带来的影响。

    张栩哲认为，写字楼内的客群过于单一将会降低其抗风险能力，一旦出现行业波动，将会对写字楼带来链条式的风险。为了应对这种风险，写字楼应该考虑拥有多元化的客群。如星河WORLD中的入驻企业较为多元，企业间的互补能力较强，容易产生链条式的生存依附关系，形成良性的生态链。

    调控让商业地产发展受阻？调控对商业地产影响“中性偏利好”

    过高的房价不能为城市发展留住人才，进而影响城市活力，因而合理的房价、规范的房地产市场对于城市经济发展来说十分必要。而充满活力的城市经济对于商业地产来讲无疑是发展的催化剂。也正因为这个原因，瑞信行的董事总经理张栩哲认为，此次调控虽然主要针对住宅市场，但从长远来看对于商业地产的发展来讲是“中性偏利好”的。

    而从住宅市场中流出的余量资金除了会流入实体经济等，还会有部分资金进入更为稳定、保值、安全的商业地产市场中，进而增加商业地产的活力。拥有大体量资金的投资者需要一个投资出口来对冲货币贬值，他们对于投入到商业地产市场的决策相对会迅速一些，而部分小的住宅投资客虽然需要一定的时间来消化新的市场信息，但当他们对于写字楼有一个重新认识后，也将加入到商业地产市场的投资行列中来。这些资金的注入将会助力商业地产市场的发展，为其增加活力。

    总之，作为城市经济发展晴雨表的商业地产，不仅不会因为调控受到消极影响，相反，还会从规范的市场环境、活跃的城市经济中获益。（原标题：写字楼放量，商业地产渐热 敖贵新、李梦梦）