本期嘉宾

    第一太平戴维斯商业楼宇部主管 潘日昇
    世邦魏理仕办公楼部执行董事 简家宏
    深圳中原写字楼部董事总经理 范进佳

    业内认为，如何提高写字楼的实用率、办公舒适度、物业管理以及环保性能，才是后期整体运营更为重要的加分项。

    走过“靠脸吃饭”的时期，写字楼逐渐“向内转”，即在注重外观的同时，更加注重节能环保以及整体实用性。例如近年来写字楼双层玻璃幕墙以及遮阳板的普遍运用都有效降低了能耗，并保证了办公的舒适度。世邦魏理仕办公楼部执行董事简家宏认为，实际上，外立面方正的写字楼在市场上更受推崇，无论是香港的IFC，还是深圳的嘉里建设广场、深业上城等，由于格局方正、实用率高，受到更多客户的青睐。

    决定写字楼租售价格的指标包括哪些？其中哪些指标最具关键性？为什么？

    地点始终是决定因素，但产权归属及物业服务决定后期持续运营水准。

    潘日昇：地点、项目形象（是否单一产权、知名企业入驻率等）、硬件设施、软件水准。最为关键性的因素则是地点、配套以及项目形象。

    简家宏：地点、硬件设施、物业管理、产权属性。在硬件设施方面，大堂高度一般在15米以上算是较为合理、层高在2.8-2.9米较为合适，因为超过2.9米以后，空调效能会降低。在物业管理方面，一些世界500强公司会挑选大型外资物业管理公司进行管理的高端写字楼，物管水准会影响写字楼持续的运营。在产权归属方面，单一产权写字楼的租金水平更高，例如目前深圳租金水平最高的嘉里建设广场以及平安国际金融中心，就是单一产权。作为租户来讲，当然最为看重的，还是地点。

    范进佳：地点、产权归属、硬件设施（电梯、停车场、外观）、交通条件、物业管理水平、租户类型、服务+功能（酒店预订、财务服务、布线系统等）、实用率是决定写字楼租售价格的主要指标。最具关键性的指标还是地点、硬件设施、配套、产权归属等因素。

    近几年，不少在建或已建的写字楼，在建筑高度上相互比拼，写字楼的高度是否也是租金的影响因素？有观点认为高度越高，租金可能也相对较高，对此你怎么看？

    高度对租金水准有一定附加值，但面临实用率低、维护成本高及安保等诸多问题，同品质的写字楼，高度并不决定租金水平。

    潘日昇：高度对租金没有什么影响。比如，深圳嘉里建设广场和平安国际金融中心租金水准相若，香港湾仔70层高的中环广场，租金水平还不及40层高的太古广场。

    简家宏：写字楼高度对于租金可能会有附加值，不过在全球范围来看，对于超高层建筑的热度已经减少了不少，需求也在减弱，因为随着超高层建筑的增多，租户及开发商发现，这类建筑缺点非常明显：实用率很低、维护成本较高且不方便、以及对于恐袭的担忧等。在深圳，一些超高层建筑的实用率只有40%-50%的水平。决定写字楼租金水平的因素有很多，高度只是其中一个。

    范进佳：高度对租金有一定的影响，但并不明显。高度越高，一般来说，景观越好，越具有标志性，但实用面积也会越低。例如卓越世纪中心，四号楼顶层的38、39楼与高度更高的一号楼同楼层相比，租金几乎相当，约在280元/平方米，一号楼50层的租金约在310元/平方米，相差并不大，但是高度较低的四号楼实用率更高，而且柱子也小一些。

    就同等品质的写字楼而言，高度并不决定租金水平，不过有些写字楼分为主楼和副楼，例如金中环大厦，其主楼和副楼的档次差别较大，大堂、外立面等都有明显优势，因此主楼租金水平会较副楼高出不少。

    写字楼的总体量和规模是否也是决定写字楼租金水平的因素？

    单一产权大体量写字楼前期规划良好，对于租金及办公品质都有一定保障。从区域看，福田中心区南区写字楼更密集，租金水平更高。

    潘日昇：相对来说，开发商的实力以及大厦配套设施更是决定写字楼租金水平的要素

    简家宏：是的。今后三年到五年，深圳写字楼供应量非常大，租金会承受较大的压力。

    范进佳：如果从写字楼本身来看，这个问题跟写字楼的产权属性紧密相关。对于单一产权的写字楼来说，由于前期在运营、招商等方面做过详细规划，所以后期的办公品质等各方面要好很多，对于租金水平具有一定的保障。但对于非单一产权的写字楼来说，规模大的话，由于前期未做运营和招商等规划，会在运营前期出现降租金抢租户的现象，像此前的NEO大厦、卓越时代广场、田厦国际中心等，恶性竞争现象比较普遍。

    如果从区域看，体量大的区域租金水平相对更高。以福田中心区为例，南区由于写字楼体量大于北区，具有更浓厚的办公氛围和更好的整体配套，因此，租金水平普遍较北区高50元/平方米左右。

    写字楼的建筑外立面在近年有哪些创新之举？能否为写字楼后期的整体运营加分？

    业内对外立面方正的写字楼更为推崇，因其实用性更高。

    潘日昇：近几年，深圳写字楼外立面的创新主要体现在遮阳板上，其能对室内微气候产生改变，从而起到节能减排的作用。

    简家宏：伦敦前几年建成的“对讲机”大厦（walkie-talkie），其外形类似对讲机，非常特别，并且拥有一个三层楼顶的空中花园，在环保节能方面做得较为出色；另一个是欧洲第二高楼—伦敦碎片大厦（The Shard），高310米，形似金字塔，塔尖的玻璃互不接触。

    另外，伦敦金融中心有座地标性建筑，被当地人称为小黄瓜大楼，是伦敦第一座生态摩天楼。最大限度的使用玻璃幕墙使室内光线非常充足，实现了自然照明，而大楼内良好的通风设计又减少了空调的使用。不过，欧洲在追求建筑外立面新奇的过程中，也出现过问题，例如“对讲机”大厦因为形状设计的缺陷，其玻璃幕墙的折射光曾烤化了汽车外层的胶皮，引发过普遍质疑。

    其实在办公楼市场，外立面方正的写字楼更受推崇，例如香港的IFC，深圳的嘉里建设广场、深业上城等，方正实用。如果为了追求外立面的标新立异而牺牲掉实用性，其实得不偿失。

    范进佳：提到外立面，上世纪九十年代，在国贸及人民南片区，很多写字楼就已经很注重外立面，例如深圳发展中心大厦、深华商业大厦、鸿昌广场就采用了很独特的外立面设计。

    近年来，福田中心区的卓越世纪中心算是在外立面上比较有代表性的写字楼，采用了双层玻璃幕墙的设计，具有隔热和防紫外线功能，能够有效降低空调能耗，同时，大厦设计也保证了使用面积。

    标志性的造型和玻璃幕墙外立面对于金融公司具有很强的吸引力，使得卓越世纪中心成为诸多金融公司进入深圳的首选办公场所。特别是2013年左右，金融公司的繁盛期尤其如此，在当时，这里的租金也创下中心区最高值。去年P2P行业被整顿之后，空置率曾出现短暂的上升，租金也出现下调，但今年以来，一些专业服务型行业以及高端证券金融公司也开始入驻这里，表明这类建筑对于金融类企业还是具有极强的吸引力。

    不能否认建筑外立面对写字楼后期运营有一定的加分成分，不过写字楼整体运营因为还涉及其他诸多因素，比如物业管理、实际使用面积、地理位置等，因此，外观对于整体运营的影响较为有限。（原标题：深圳写字楼“颜值”爆表 不如提高实用率和舒适性 记者：徐文阁 作者：崔欣）