本期嘉宾

    高力国际资产及物业服务部董事 陈惠荣

    深圳中原写字楼部董事总经理 范进佳

    世邦魏理仕大中华区资产服务部资深董事 谭健雄

    机构报告显示，2016年第三季度，深圳写字楼存量推高到570.5万平方米的历史高位，租金水平出现一定程度回落。未来三年内深圳市可见供应高达445万平方米，巨大的供应量将使租金持续承压。

    在此大背景下，写字楼市场的竞争将日趋激烈。除了地段、交通、规模等基本要素外，通过绿色认证的写字楼因在环保节能、办公环境、经济利益等方面具有较高的综合优势，因此具有较强的市场竞争力，在近年来受到更多企业主和开发商的青睐。

    “绿色”写字楼需要具备哪些指标？拥有绿色建筑认证，能否成为写字楼的一个显著差异化标志？

    陈惠荣：对于写字楼来说，绿色指标主要体现在建材方面是否可再生，是否有害环境、设备是否节能、在使用后是否会造成环境的二次污染、污水是否可回收再使用等方面。

    对于旧的建筑物（继承建筑物）来讲，除设备节能外，还要通过设备控制的方式让能源消耗可以再减少；另外要考虑到使用者的卫生耗材，是否环保可再生，是否符合FSC认证标准，来人是否搭乘公交工具，资源回收分类是否做得更好，资源回收和产生垃圾量的比率，像LEED最新标准，资源回收量要占总体垃圾产生量的70%。

    很多国际企业非常重视企业社会责任和企业社会形象，就往往会考虑到环保对于地球、环境以及人的影响，这样的企业一般会选择取得环保认证的写字楼。因此，取得认证的写字楼会因其在环保方面的出色表现而更有竞争优势，能够吸引优秀企业的入驻。

    谭健雄：绿色建筑并不仅仅是节能建筑，除了采用高效的暖通设备，使用可再生能源代替化石燃料以及采用合理的大楼运营时间表等措施节约一次能源需求外，还涵盖了其他指标：可持续场地、节水效率、能源与大气、材料与资源、室内环境质量、创新营运以及地域优势。LEED与这7个指标都是离不开的。

    绿色更多是体现在写字楼的运营管理当中，比如一般的中央空调系统，平均寿命都在20年以上。但按照现在的发展速度，一般两三年之后就会出现更加环保节能的新系统，这个时候如果更换系统，虽然实现节能但并不环保。而LEED，并非通过整改来解决问题，而是通过物业运营管理的方向提供运营方案，从而让写字楼在运营过程中更加环保。

    “绿色”写字楼的标签下，前期开发成本是否会大幅增加？如何有效控制这种“绿色”写字楼的成本？

    陈惠荣：前期开发成本会有一定的提高，不过如果将使用周期拉长到三年到五年来看，由于能源消耗低，所以实际上使用成本较为低廉。之前台北101大楼因为要取得LEED认证，投入了1200万元人民币对大楼进行各项节能环保改造，预计回收期大约五年，实际上只用了两年就通过节能等方式回收了成本。即后三年省下的成本已经超过了前两年投入的成本。此后，我们又投入过近200万人民币进行改造，结果一年不到就已经回收了成本。所以，环保节能在建立或改善时的确需要投入较高的成本，但是长期来看是省钱的，因为节省电力、建材、水等费用，且对使用者是健康无害的，在回收方面，对环境又好。举个例子，在除四害时，就不能利用喷药等化学方式，而改用物理方式进行，例如捕鼠器等，既减少了误食的风险，又不会带来对土壤、水质等的二次污染。

    关于成本控制，绿色写字楼会考虑设备能耗水平以及耗材的费用。譬如照明，如果将照明回路改成感应控制，有人时运行，无人时自动关闭，便可以有效控制成本。虽然初期改造需要一些费用，但长期下来，节省的费用更多，并能有效降低耗材损耗，延长设备使用周期，减少维修费用等，从而实现总成本的降低。

    范进佳：开发成本不会大幅增加，根据我的了解，绿色写字楼的开发成本大约增幅为3%-5%。我们现在代理的一座写字楼正在申请LEED认证，开发商透露为此成本增加5%。成本控制主要体现在前期设计和建材使用方面。既要结合当地资源环境，又要利用本土化材料，可以适当降低建筑成本。

    谭健雄：实际上，LEED有不同的评价标准，比如美国绿色建筑评分标准或者国家绿色建筑标准，都是综合评分系统。在中国，LEED基本是开发商自愿开发的。从2001年至今，在没有政府推动的背景下，中国的LEED项目总数量已经达到3200多个，一些城市在达到LEED认证等级的项目上也会给予一定程度的补贴。

    LEED推崇的环保节能不是依赖通过硬件设施的替换与更新，更多是鼓励如设立管理目标、运营控制、与租户进行有效的沟通等软性因素也同样可以达到事半功倍的效果。因此成本并非我们想象的那么高。

    相比普通写字楼，“绿色”写字楼对入驻企业的吸引力有多大？在租金增长与投资回报率上是否拥有更多的竞争力？

    陈惠荣：绿色写字楼会对企业有一定的吸引力。其实大楼的能耗成本会部分转嫁到入驻企业的运营成本上，另外，绿色写字楼更吸引那些对企业社会责任及社会形象较为注重的公司，这些公司的承租能力往往较强，因此，该写字楼往往会汇聚一批形象和实力好的公司，成为该区域的租金佼佼者，对于项目的收益会有较大的提升。反过来，由于大楼注重环保，对于使用者来说不仅具有良好的形象和办公环境，而且对于健康也有一定助益，便于企业长期入驻，稳定客源。

    绿色写字楼租金相对较高，不过一个较长的周期来看，在租金增长以及投资回报方面，还是拥有很强的竞争力。做到这样的水准，其实已经自然淘汰了一批潜在的承租能力差、形象差、规模不够的企业，所以获利能够稳定增长。

    范进佳：拥有绿色认证的写字楼实际上更受国际企业和高端客户的青睐。这些企业对于写字楼本身具有严格要求，LEED认证是其必选项。随着大家环保意识的提升，取得认证的绿色写字楼在租金与投资回报率方面会与普通写字楼拉开较大的差距。从福田中心区的情况来看，绿色写字楼的租金水平已经高出普通写字楼15%-20%左右，且租金稳定，空置率低。随着大家对绿色认证的认可、对于绿色写字楼的偏向程度提高，有相关需求的客户群也随之增多，也反过来促使开发商和业主在这方面有所作为。

    类似于LEED认证这类绿色环保认证，会给写字楼市场带来哪些变革？

    陈惠荣：可以预见的是，随着社会环保意识的调高，绿色认证将会成为一个标准，一个趋势，无论是写字楼还是住宅，都会以此作为标准。未来写字楼在建材、设备的选择上，也会更多地使用节能环保的设备和管理方式，长期来看，可以有效提高运营效率，降低运营成本。

    范进佳：由于通过认证的绿色写字楼在企业办公成本、入驻企业品质、员工健康、节能环保等方面具有显著优势，因此将愈发受到市场的重视和欢迎，如今，后海片区很多新的写字楼已经通过了相关的绿色认证，因此也可预见，没有认证的非绿色写字楼今后的处境将较为困难，边缘化或将不可避免。

    谭健雄：在今年世邦魏理仕联合USGBC发布的《迈向卓越-大中华区绿色商业建筑市场表现》白皮书中，从租金溢价来看，同个城市同个区域的同种甲级写字楼，经过LEED认证的较非LEED认证样本的租金溢价大多达到10%-30%。比如，香港LEED认证甲级写字楼的租金溢价达到55%，成都是大陆地区租金溢价很高的城市之一，可达30%。LEED认证甲级写字楼占比在快速攀升，由2011年占比仅8%快速上升至2016年1季度的21%。（原标题：绿色写字楼更受宠 未来将成市场主流 记者：陈博、崔欣）