从商品房成交量连续多月创新高到楼市进入最严“调控期”，从土地市场板块内最高单价纪录屡被刷新到市政府加大土地供应量……即将迎来收官的2016年杭州楼市，聚焦了不少目光。这一年，杭州楼市发生的一些重大事件或现象，不仅以事件本身吸引了大家的关注，更是揭示了楼市发展的现状和未来的趋势。

    两个月内5轮政策严控楼市
    杭州市场已经渐入正轨

    9月15日-9月17日，中秋三天假期，杭州楼市行情继续走高，新房签约1725套，二手房签约1507套，均创历史签约量新高，每天都有大量的外地投资客涌入杭州买房，越来越多的人意识到杭州楼市已经陷入疯狂。

    于是，9月18日，已经“松绑”了整整两年的杭州楼市，又正式迎来了一次限购政策：政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

    9月26日傍晚，杭州发布土地拍卖新政：当土地竞价溢价率达到150%时，不再接受更高报价。

    9月27日，杭州楼市调控再度打出组合拳：规定自今日起，第二套住房贷款首付比例调整为50%，并首次提出暂停购房入户政策。

    11月3日，杭州市住保房管局、建委、市场监管局、物价局四部门联合下发通知，对15类不正当经营行为加大整顿力度。

    11月9日，进一步住房限购开启、住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例上调、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查，杭州房地产市场调控再升级。

    杭州在短短两个月内迎来5轮调控政策，可见杭州调控房产市场的决心。随着政策持续加码，投资投机性需求退潮、市场恐慌购房得到遏制。从11月份的统计数据来看，杭州楼市没能再次实现“九连万”的成交纪录，新房市场量价齐跌。

    成交量大幅下滑的同时，不断攀升的房价也开始回落。11月份市区新房成交均价18342元/平方米，环比跌幅达7%，与今年8月的成交均价基本持平。受到调控政策的影响，涨价的势头同样被遏制，价格逐渐回归理性。

    此外，随着有关部门打击不正当经营行为的力度加强，市场乱象得到有效遏制，房产交易逐渐回到正常轨道。

    开工57012套，竣工38939套
    杭州市保障性住房被住建部“点赞”

    为了让更多住房困难者实现“安居梦”，杭州历来都将住房保障作为一项至关重要的民生工程。近日，住房城乡建设部住房保障司来杭调研住房保障工作，对杭州在保障房管理工作中取得的成绩，及其建立的“信息化、智能化、社会化”日常管理服务体系给予了高度赞赏。

    为何杭州的保障房能令住建部“点赞”？

    很重要的一点是，杭州已经突破了户籍限制，用践行开放包容理念，做到了全国领先的非户籍人士保障力度。就拿今年杭州公租房保障对象来说，其中48%是新就业大学毕业生和创业人员。

    根据最新统计，截至今年10月份，杭州共有2万余户新就业大学毕业生和创业人员、1.5万余户稳定就业的外来务工人员，通过公租房解决了住房困难。就比例而言，杭州市非户籍家庭的保障比例已经显著超过户籍家庭。

    此外，为了给不同的保障群体提供精准、动态化服务，杭州还首创了保障房“互换平台”，也就是说，随着保障个体发生动态变化以后，仍旧可以做到精准保障，且退出再申请的常规流程也十分便捷，这样一来，大幅优化了公租房内部的动态调换程序，就连公租房和廉租房之间的转换也十分简单高效。

    就今年而言，共有778户保障家庭通过房源动态调整住进了更大户型的房子；318户原廉租房家庭实现了原地转租公租房，164户原公租房实现了原地转租廉租房；截至12月5日，共有1309余户公租房（廉租房）保障家庭通过房源互换平台匹配到了更合适的房源；600余户公租房保障家庭成为货币补贴新政策的受益者。

    如何能从服务上进一步做好工作，也是杭州市一直在努力的方向。于是，“楼上安居，楼下创业”的个性化保障服务体系应运而生，蒋村西溪人家成了杭州乃至全国范围内第一个配备众创空间的公租房项目。除了“安居+创业”服务以外，杭州还提出了“安居+帮扶”专业化服务，为家有老人、病人、残疾人等特殊困难家庭提供专业化护理、看顾和康复训练等帮扶服务，今年已经有2000余（人次）通过“安居+帮扶”平台的帮助，提高了生活品质。

    都说杭州的保障房已经达到了商品房的居住标准，此话一点也不假。在最早铺设智能系统的田园公租房小区里，一卡通、智能洗衣房、智能对讲系统一应俱全，甚至连水电费都能通过智能系统缴纳。

    随着保障措施的不断完善，杭州还从保障方式、管理方式、服务方式等层面积极创新，力求为更多的家庭提供高效和贴心的服务。最新统计，杭州现有常住人口的保障覆盖率达到29%，居全国全列。

    连涨19个月后首次出现下滑
    杭州11月新建商品房价格微跌0.4%

    12月19日，国家统计局公布了11月份70个大中城市价格变动情况。根据数据显示，杭州新建商品住宅价格指数跌幅达到0.4%，为70个城市中当月新建商品住宅跌幅之最。同时，这也是经历了连续19个月的价格上涨之后，第一次出现下跌。

    从近三个月的价格数据来看，10月份杭州受调控政策影响，新建商品住宅价格虽然环比9月份仍有3.2%的上涨，但与9月份的涨幅相比，已经缩小了2.3%。11月，新建商品住宅价格继续下跌，于是出现了连涨19个月后的首轮下跌。

    从成交套数来看，杭州也处在下行通道。中国指数研究院的数据显示，9月份杭州市区（不含富阳）成交量为23380套；10月为15888套，环比下降32%；11月成交套数进一步下降，为9734套，环比下降38.7%，较9月相比，更是连一半成交量都没到。

    同时，从面积段来看，杭州90平方米及以下住宅的价格下降0.6%；90-144平方米、144平方米以上面积段的住宅降幅略小，为0.2%。

    从一定程度上来看，近期反而是刚需楼盘的价格出现了小幅回落，主要是因为刚需购房者对于房价和政策的敏感度相对强烈。

    对此，透明地产研究院院长方张接判断，杭州的房价稳中向下微调的态势短期将持续。原因有四：1.严厉的调控政策会持续；2.限购限贷严重削弱了潜在购房者基数，并影响了购房信心；3.成交的冷却会迅速拉长库存的去化周期，使得买方市场在局部重新出现；4.开发商处于资金安全或年末业绩冲刺等各种因素主动试探性优惠促销。

    对于价格是否会持续下降，方张接表示，整体价格体系在总体平稳的前提下会微弱下移，但目前不存在明显下跌的市场基础和原动力。

    多板块最高单价纪录被刷新
    潮鸣单元地价迈入“4万+”

    1月6日，主城区首场土地出让开闸，推出南星单元和申花单元两宗宅地以及四宗商业地块，其中南星单元宅地经过三十六轮现场报价，由信达地产以总价33.9亿元拿下，折合拿地楼面价为36680元/平方米，溢价率为65.6%。这也是杭州宅地单价首次突破3万元大关。当天出让的另一宗申花宅地，则由杭州本土房企天阳置业拿下，折合拿地楼面价为19695元/平方米。该价格也刷新了当时申花板块的最高楼面单价纪录。

    这种行情也基本成为今年土地市场的大概率事件。据不完全统计，截至目前，杭州市区土地市场共有37宗地块成交楼面价创下了板块乃至整个杭州的成交单价新纪录（其中滨江奥体地块为总价最高地块）。除了南星单元外，潮鸣、庆隆等板块还诞生了多宗拿地楼面价超3万元/平方米的地块。此外，还有一宗总价为123亿元的地块诞生。

    3月23日，主城区潮鸣单元宅地推出，作为主城核心区域内少有的宅地，潮鸣单元地块受到了多家房企的青睐。最终经过五十六轮的现场竞拍，由绿城集团以总价37.35亿元的价格竞得，折合拿地楼面价为45368元/平方米，溢价率为109.4%，该价格也是迄今杭州宅地单价的最高纪录。

    5月20日，主城区热电厂单元地块推出，由融信集团以总价23.6亿元拿下，折合拿地楼面价为31403元/平方米。随后6月3日推出的庆隆单元宅地，拿地楼面价再次突破3万元大关，由首开联手金茂以总价64.1亿元拿下，折合拿地楼面价为33106元/平方米。

    6月13日，近江单元的原西湖味精厂地块出让，由滨江联手保利以总价48.3亿元，折合拿地楼面价为39509元/平方米。

    8月18日，申花板块原佑昌照明地块出让，由融创地产以总价32.2亿元拿下，折合拿地楼面价为34028元/平方米。

    总价地王则是由信达拿下。5月27日，滨江奥体单元大体量地块出让，最终经过28轮的现场报价，该地块由信达以总价123.2亿元拿下，折合拿地楼面价为21576元/平方米。

    不仅南星、庆隆等热门板块的楼面最高单价创下新纪录，三墩北、铁路北站等新兴板块的楼面单价纪录也被刷新。此外，萧山区的新街单元、北干东单元，余杭区的良渚新城、崇贤新城等单元也创下了楼面单价最新纪录。

    值得关注的是，自9月27日起，杭州市区还调整了土地公开出让的竞价方式，同时还明确提出将加大土地供应。

    紫之隧道开通
    城西步入一体化

    交通之于城市，不仅是一座城市发展的基本命脉，从另一个层面上讲也是房地产市场的发展命脉。不断完善的交通路网，除了能便捷出行、促进社会发展外，也可有效提高土地的利用强度，带来一场板块之间的升级革命，甚至在一定程度上改变这个板块在杭州楼市地图中的格局。

    作为杭州城市南北大动脉之一的紫之隧道，就是典型之一。总长约14.4公里的紫之隧道，北起紫金港路，南至之浦路，设计为双向六车道。历经3年多的时间后，在今年8月份终于正式开通。

    紫之隧道的开通，不仅便利了人们的出行，更主要的是把之江、西溪、三墩等各个板块串联在了一起，大幅推进了沿线住宅、产业、商业资源的价值提升，从而激活了整个杭州城市西部的发展。比如在产业格局方面，紫之隧道的贯通就有效地串联起了之江的艺创小镇、云栖小镇，城市西北面的紫金众创小镇和云谷等产业集群。

    从目前来看，紫之隧道北端为紫金明珠板块，是城西科创大走廊的起点，紫金众创小镇和云谷等所在地，南端则是之江板块。而紫之隧道的通车，这两个板块的受益最为明显。

    就之江板块而言，紫之隧道的贯通，破除了之江往北的交通屏障，从而形成了南面通过之江大桥串联起滨江，北面通过紫之隧道连接了城西的局面。而从之江在售项目的反馈来看，紫之隧道的贯通，导入了不少城西客群。

    北端的紫金明珠板块则已成为杭州楼市的新兴热门板块之一。目前紫金明珠板块已有中国铁建、万科、龙湖、郑州绿都等房企入驻。

    住宅限购商业逆袭
    不限购的商业地产频登交易榜首

    在楼市调控的大背景下，不少房产投资客失去了购买住宅的机会，从而转头不限购的商业地产。而在此其中，投资回报率相对较高、面积小、总价可控的“类住宅”产品成为他们的首选。所以，纵观近几个月的市场成交情况，酒店式公寓成为限购的最大获益者：11月份杭州市楼市成交套数前十的楼盘当中，仅有三个住宅上榜，成交前四名楼盘全都是酒店式公寓项目，分别是宝龙城市广场成交507套、浙港国际成交501套、新天地中心成交487套、钱江·之江新天地成交289要。

    12月，在有限的推盘数量里，酒店式公寓仍旧占到一定比例，例如位于桥西板块的绿城·运河郡、良渚板块的起梦公园、临平的嘉丰·万悦城以及金世纪·运河丽园。“捧着原本想买住宅的钱去买一套心仪的商业产品，也是当下让资产保值的途径之一。”购房者邢女士表示。

    从最近热销的商业产品来看，具有地段前景、总价不过百万元、面积在30-50平方米左右的酒店式公寓最受欢迎。

    例如之江板块、由钱江房产开发的酒店式公寓项目之江新天地（云栖小镇国际青年社区）在近期集中成交了287套房源，该项目基本都是20－50平方米的主力面积、35－50万元的主力总价，相比而言一套房子就比市中心一个地下车位贵不了多少。这个小区的最大优势是马路对面就是云栖小镇，且由开发商自持的北区已经交付，长租公寓单个床位就要1600元/月的租金，早已租赁一空。所以，类似于这样看得见交付前景且低总价的产品，是现在购房者最青睐的投资领域。

    同样类型的再如一桥南的世茂·之西湖也在售一批90平方米左右的复式酒店式公寓，因为正好处于该板块当中的断档面积，且总价在200万元/套上下，所以这批产品一经推出，堪称抢手。

    对于滨江板块而言，高学历、高收入、高密度的白领人群直接将板块内的房价连同租金价格一同推高，所以在90平方米公寓产品无房可售的情况下，复式结构、全精装、自带商业的酒店式公寓自然成了抢手货。毕竟板块内的类似产品，月租金高的都能在万元上下了。

    但总体来说，投资酒店式公寓还是需要谨慎。除了考虑租售比、租金回报率以外，还要充分考虑到未来进入市场的流通性。因为如今市面上不少酒店式公寓出手都不容易。

    大江东新城成“楼市黑马”
    呈现量价齐涨局面

    在今年这一波市场行情中，除了传统的未来科技城、钱江世纪城等板块外，位于钱江南岸杭州湾出海口的大江东新城也迎来了价值爆发期，堪称今年杭州楼市的“黑马”。

    据克而瑞华东区域数据统计，截至12月21日，大江东新城今年新建商品房共成交7562套，同比增长175%；成交均价约为8233元/平方米，同比增长23.4%。

    具体到成交楼盘上，数据显示，截至12月21日，大江东板块内今年单盘成交量在600套以上的就有4个，最高的是江东壹号，共成交1046套，成交均价为9520元/平方米。其次是新世界琅琴湾，成交799套，成交均价为7341元/平方米。星悦湾和滨江华成·大江之星的成交量也都在600套以上。

    不止商品房市场，土地市场表现同样火热。自2015年以来，大江东一改之前本地开发商为主的局面，开始受到越来越多的全国性品牌房企青睐，特别是今年以来，更是吸引了多家房企入驻。据不完全统计，目前大江东新城内已有宝龙、滨江、旭辉、德信等房企。

    事实上，从这两年大江东新城的发展来看，今年会迎来一个爆发期并不意外。

    作为杭州城市发展的东部门户，也是杭州仅存不多的开拓之地，大江东的发展早在体制调整实体化运营之初，就开始谋划新城的整体功能设定和城市定位，并多方考察、学习，最终形成了现在的大江东形成了“一城、三园、一心、三带”的城市功能布局。

    据介绍，作为杭州范围内最先并轨主城区的区域，大江东已在社会保障、户籍管理、教育等公共服务方面与主城区实现一体化。其中，从2015年1月1日起，大江东区域内城乡养老保险及医疗、失业、工伤、生育等基本社会保障纳入市级统筹，各项标准与主城区并轨。

    而在产业上，大江东新城更是独具优势。据不完全统计，目前大江东板块内已引进世界500强项目近30个和多个中国500强项目、民营500强项目，涌现了像长安福特、费列罗、西子航空、新松机器人、广汽、吉利等一批行业龙头企业，成为杭州市乃至浙江省经济增速最快、产业集聚度最高、发展空间最大的平台之一。而从近两年的各项主要经济指标增长来看，大江东也延续了两位数增长的势头。

    从绿城董事长到小镇“镇长”
    宋卫平要带领蓝城造出100个小镇

    近日，绿城集团创始人、蓝城集团董事长宋卫平召开了一场有关蓝城小镇的发布会。当天，蓝城集团旗下的十个小镇品牌逐一亮相，分别是乌镇雅园、杭州桃李春风、杭州春风长乐、莫干山观云小镇、嘉兴春风江南，成都多利桃花源、厦门桃李春风、嵊州越剧小镇、北京桃李春风、上海崇明岛小镇，同时，来自全国各地的10个“镇长”也悉数登台，阐述小镇理念。

    这场发布会上，到场人数超过1500人，比原本预计的800人几乎多出一倍。“宋卫平就是本场活动最好的名片。”有观众这样说道。在发布会的最后一个环节，宋卫平亲自现身，描述他对小镇未来发展的信心和规划。从他的言语中可以听出，蓝城和它的小镇对于宋卫平而言，仿佛是经历绿城过后的又一轮全新的“创业”。

    前溯至6年前，宋卫平带领绿城的核心团队和优秀资源组建了蓝城。这支先锋队伍在轻资产模式的探索中，业务渐渐专注于代建、养老、健康、颐养四个版块。今年6月，绿城重组蓝城，将蓝城代建业务剥离至上市平台。

    之后新蓝城转而重装上阵，一度站在国家推出的“特色小镇”风口，明确未来将聚焦于理想小镇的建设。新业务浮上水面，蓝城摊开的蓝图是“百镇万亿”计划：10年内造100座理想小镇，并实现10000亿的销售目标。

    而此前不久，住建部、发改委等部委、单位联合发布了第一批共127个中国特色小镇名单，并发布了《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》，强调要把加快建设美丽特色小（城）镇作为落实新型城镇化战略部署和推进供给侧结构性改革的重要工作之一。根据制定的政策要求，到2020年要在全国培育1000个左右各具特色、富有活力并集休闲旅游、现代制造、教育科技、美丽宜居等特色于一身的现代小镇。

    这一轮政策红利的发布，也成了蓝城集团本次小镇战略发布最好的注脚和背景。

    其实，现在大家现在都在打算做特色小镇，但目前并没有找到很好的模式和方向。在宋卫平和他的蓝城所描绘的“蓝城小镇”蓝图里，需要一个相对长的时间来实现。宋卫平说，可能是三五年，也可能需要上十年。

    “以前我们做绿城的时候，八字方针就是真诚善意、精致完美。绿城主要做城市的住宅开发，是城市的配套系统，是住宅里面的主要依托，会比较简单。但在做小镇的时候，我们要对基本文化精神做出重新考量。”宋卫平说，绿城和蓝城小镇的区别，有着很不一样的社区内涵。

    宋卫平最后说，这样的小镇是他和蓝城人的理想：生活不散。留给公众的，是一幅尚待翻开的新“蓝图”，等待从图纸到现实的惊喜。

    首次定义中国养老服务标准
    万科深度布局养老产业

    近几年来，养老产业已成为不少房企探索的新发展领域。万科正是较早进入该领域的房企之一。

    据悉，目前万科在杭州、北京、上海、成都、天津、青岛、广州等全国十多个城市在同时开展养老业务。作为最先探索养老业务的分公司之一的万科杭州公司，已经形成了自己的产品体系与商业模式。

    12月初，万科杭州公司主办了一场题为“由心见温度”的中国长者服务·随园实践的发布会。发布会上，万科杭州公司总经理李嵬表示，万科随园养老正在逐步建立以长三角为基地的中国首个养老产业生态圈。

    据介绍，万科随园养老业务目前已构建了多层次养老服务体系，随园嘉树、随园护理院、随园之家三大业务已实现养老服务闭环，并以8大类服务模块165项服务内容定义了中国养老服务标准。

    从最早的随园嘉树项目开始，万科养老业务实际上已经在杭州实践了7年，目前已明确形成三大产品线，即：随园嘉树（活跃长者公寓）、随园护理院（家庭式长者康复护理中心）和随园之家（社区居家养老服务中心）。其中，随园嘉树主要面向自理型长者，随园护理院面向术后康复及失能照护两类长者，随园之家面向社区居家长者，提供不同层级、满足不同需求的全面服务方案。

    目前作为活跃长者公寓的随园嘉树城市版同时也是迭代版已在萧山海上明月项目上落地，规划有226间公寓，预计将于2018年开业运营。随园护理院也有了新的布局。目前小和山随园护理院嘉禾分院正在筹备开业，同时其第二家分院也落户海上明月，计划2019年开业。

    定位为社区居家养老服务中心的随园之家则在今年2月份迎来西湖区文鼎苑社区首家店之后，截至目前已达成百家布局，同时还走出了杭州，在宁波顺利落地。

    按照规划，未来3年万科随园养老将布局1000个网点，直接服务客户数超过5万名，覆盖长者将达60万人。

    综合体迎集中开业潮
    商业格局呈多中心化发展

    近两年来，随着各个区域商业综合体的相继开业，杭州城市的商业格局早已形成了多中心的发展。特别是今年，杭州市区更是迎来了一波综合体的集中开业潮。

    据不完全统计，仅今年杭州市区就有嘉里中心、天阳D32、杭州大厦501城市广场、尚城1157·利星、滨江宝龙城等综合体迎来开业，而且从业态布局以及定位上来看，也是各有各的套路。

    杭州大厦501城市广场定位为中高端时尚白领群体，并进行了“场景+服务+跨界”的尝试。在品牌引入上，不仅引入了Medical Mall健康医疗管理中心，还有Harbor House&StarBucks首家跨界店、I LIKE MORE艺术生活空间等具有小资氛围的品牌。服装品牌则以设计师品牌、小众品牌为主。

    作为利星杭州二店的尚城1157o利星，则除了承袭利星一店主打快时尚的特色外，还与建筑设计、业态布局等融入了南宋文化。整个综合体的外立面以及内部设计借鉴了南宋建筑风格。在一楼中庭可以看到，高大的立柱以小青砖装饰。在品牌方面，也能看到许多与西湖边的利星一店一样的品牌，比如H&M、ZARA、优衣库、无印良品、星巴克、满记甜品等。不过在复制同时，尚城1157也进行了创新。除了美食、快时尚等品牌外，尚城1157还引入了“最天使”文创书城以及影院、健身、口腔医疗等新业态。

    近段时间的热门“打卡”地——嘉里中心，则致力于打造杭州专属的娱乐休闲体验一站式商业体，入驻品牌涵盖餐饮、娱乐、时尚、休闲等多种业态，其中不乏众多高知名度国际品牌，同时也包括许多首次进入杭州的十多家餐饮品牌，例如翠园、一坐一忘、一风堂、J-Cafe、丼丼屋等以及一些来自杭州本地的品牌，如外婆家集团旗下首次亮相的旗舰品牌杭儿风、蟹小宝、猪爸等。

    按照今年出炉的《杭州市商务发展“十三五”规划》，在“十三五”期间，杭州将建成钱江新城-钱江世纪城、运河湖滨高端商务带（运河-武林-湖滨-吴山）等2个市级商业中心，同时培育下沙、江南、临平、大江东、城北、未来科技城等6大市级商业副中心。这也意味着未来杭州将形成多区域商圈发展的局面。（原标题：2016年度杭州楼市十大热门现象 记者：章岚、田小园）