2016年对于房地产来说，是热闹中有冷清，冷寂中有爆发的年份。这一年房地产市场发生了很多重大的事件。伴随着万科控股权之争，中国房地产市场也在经历一场又一场自我认识和自我蜕变之旅。人们突然发现，以前行得通的或许在这一年变得难以被市场接纳，而以前看上去不可能的，市场却在以一种极大的包容度在接纳。

    就是在这样的2016年中，中产时代的商业潮流汹涌而至，消费市场需求在不断增加。随着住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长态势，迎来了新的发展契机。

    新的发展契机

    互联网时代好像就是用来创造奇迹的时代。在共享经济的影响下，传统实体商业地产面临着无比巨大压力的同时，不得不面对这场挑战。有人突围成功了，不少房企纷纷转型新兴业态，通过线上和线下融合，实现了跨界合作。他们试图通过自身阵痛般的改革，从而突破企业瓶颈，在激烈的市场竞争中突围而出。

    当然，也有人失败了，毕竟这场伫立在传统地产和新兴科技之前的较量十分激烈和残酷。不过，胜利者取得成绩，却足以让市场和投资者坚信，这场夹杂着挑战的机遇，确实有着特别的契机。

    根据《2016中国商业地产发展年度报告》得出，中产崛起消费升级，传统商业多元化转型。2016年前三季度，中国GDP平均增长6.7%，经济保持平稳增长速度。产业结构持续改善。前三季度，第三产业增加值占GDP比重为52.8%，比上年同期提高1.6个百分点。另外，居民的消费结构进一步升级，消费正逐步成为拉动经济增长的重要动力。前三季度，最终消费对国内生产总值的贡献达到58.4%，比2014年底大幅提高8.2个百分点，拉动GDP增长4个百分点，高于资本形成总额和净出口对GDP的拉动。

    一直以来，居民的消费能力取决于收入水平。这两者之间有一个正面相关。从居民人均可支配收入可以看出，中国居民人均可支配收入在2015年达到21996元，同比增长7.4%，超过当年6.9%的GDP增速。这意味着居民消费支出有了收入基础。随着收入水平的提高，消费者愿意进行更加主动的消费，同时中国中等收入阶层的人数再次上升，中产阶层额的崛起，有助于释放更多的消费力。

    中等收入阶层的崛起意味着中国新时代的商业潮流来袭，消费者更为注重体验式消费。强调除了商品买卖之外的情感交流，商品品质以及购买场景和体验，成为消费者在消费时会参考的因素。消费市场从之前单一的商品价格开始转向复合型的购买行为，这为商业地产市场的创新发展提供了更多的想象的空间。

    实体投资有缓慢上升

    随着消费群体主动消费的意愿上升，国家统计局的数据也显示，2015年办公楼投资额累计6210亿元，同比增长达10.1%，商业营业用房开发投资为14607亿元，同比增长1.8%。而同期住宅投资额增长幅度仅为0.4%。

    由此可见，投资机构对于商业地产的投资增幅在去年高于住宅市场。随着过去一年来中国城市化进程加快，中等收入阶层群体的壮大以及各种政策因素的影响，都将会推进商业地产市场的整体发展。

    但是1.8%的增长幅度并不意味着中国房地产增长在加快，相反全国商业地产增速放缓。具体来看主要是基于商业地产去化压力大，商办物业同质化严重，加之互联网时代电商的冲击，使得市场对商业地产的投资变得格外谨慎。

    具体来看，2015年全国商业营业用房开发投资累计同比增速为1.8%，较2014年显著下降18.3个百分点；办公楼开发投资累计同比增速下降11.2个百分点至10.1%。

    但是在下降中，商业地产营业用房的销售却在稳步增长，而办公楼销售增速虽然有所下降，但是目前已经超过商品住宅销售额。由此可见，商业地产市场销售回暖，有上升空间。

    不过在积极乐观的同时，专业机构人士表示，还需要持谨慎乐观态度。因为在这样的稳步增长趋势下，商业地产仍面临高库存的困境。而在我国现阶段的市场环境下，专业商业运营团队缺乏，甚至是在一线城市也明显存在人才断层等问题，对于去库存的周期应该持长久合理的计划。但，受各相关政策的影响，商品房的销售持续向好，库存正在逐渐下降。

    很多专业机构表示，接下来的商业地产发展究竟会走向哪个方向，主要还是运营团队的真本事在说话。所以有机构认为接下来的商业地产真正进入运营改变时代。专业的团队和人才带领传统商业地产出走，最终走向何方，将成为本轮传统商业地产转型调整成功的关键因素。

    本刊早前在采访相关商业地产研究人士段建设时，他就曾表示：“这两者之间的土地成本差别很大，但是只要你有具备竞争力的商品和卖点，有的时候地段好像并不那么重要。”这说明商业地产在这场转型中，曾经以为是金科玉律的条例或许不再适应市场需求，而曾经看上去不可能的事反倒成了现实。拿2015年上海部分实体商业地产的表现来看，上海八佰伴，位于浦东陆家嘴商圈，2015年全国第七，仅次于国金，年营业额为45.6亿元，此前上海八佰伴一直居于上海第一名。而位于青浦的OUTLETS，排名第九年营业额为41.8亿元。这两者之间，很明显，上海八佰伴占尽了地利，可是却仅仅比青浦OUTLETS多了四个多亿。

    所以运营改变商业地产的时代将在2017年继续推进，而中国商业房地产的走向也将在明年迎来新的变化，至于是挑战还是奇迹，有时候关乎天时地利，有的时候更关乎人和。（原标题：商业地产：柳暗花明又一村 康靖）