自2013年以来，中国经济开始进入新常态，经济增长由过去的高速增长进入中高速增长模式。在经济结构调整的同时，上海的各商务区也在逐步转变着各自的职能，其中，有部分面积需求较大的非金融跨国企业开始从传统商务区迁往新兴商务区的优质新建项目；还有部分大型房地产企业选择把总部搬到了上海；老牌国际购物中心金鹰国际更是与方糖社区合作开始了联合办公的篇章。

    然而在这一职能转变的过程中，让人不容忽视的是在上海住宅市场持续高烧不退、供不应求的同时，办公写字楼的库存却在不断的上升。作为一个定位于国际性的金融中心，上海写字楼市场的空置率问题在未来是否会成为常态？

    新增供应成上海写字楼空置率攀升的主要推手

    据第一太平戴维斯市场研究部数据显示：2016年第三季度，核心商务区迎来3个写字楼项目入市，季度新增供应15万平方米，存量升至近700万平方米，在新增供应持续放量影响下，核心商务区前三季度累计供应量较去年同期上升46%，累计净吸纳量较去年同期下降22%，核心商务区甲级写字楼空置率继续上升。

    第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊表示：“事实上，从2016年底到2018年将会迎来新一轮写字楼市场供应高峰，无论核心和非核心区，写字楼的供应都面临着激增的问题。上海写字楼市场正经历着周期性的调整，前一次的供应高峰出现在2008-2009年间，时隔八年，我们看到了历史的重现。新增供应将成为上海写字楼空置率攀升的主要推手。”

    面对写字楼市场空置率居高不下的市场疑问，郑廷俊告诉《中国房地产金融》：“造成这轮供应高峰主要有两个原因，第一，上海的城市更新进行得如火如荼，城市面积不断扩大，新兴板块不断崛起，比如虹桥枢纽、前滩、后滩等区域，城市在重新规划中迸发出新的活力和机遇。第二，尽管中国经济增速减缓，但未来的发展趋势仍然十分乐观，而上海作为国家金融、贸易中心的地位不变，开发商对上海的信心决定了他们愿意大量开发和持有上海写字楼。这两点的相互作用，为上海写字楼带来了这一轮供应高峰。”

    郑廷俊认为，未来无论是核心区和非核心区的优质甲级写字楼仍旧会受到市场的追捧；短期看来，基于新供应量的集中上市，整个上海写字楼市场的空置率将抬高；但是随着经济结构调整的不断优化和上海逐步深入的国际金融中心的建设，长远来说写字楼的供需仍是相对平衡的。

    时至今日，上海的写字楼市场发展已经越来越成熟和细分；任何面积需求的租户都能在市场内找到合适的面积组合。而优质的甲级写字楼物业也已被证明其是优质的资产并带有较高的增值空间，随着国内经济的不断优化和发展，写字楼市场会更加成熟。

    “双创”热情下的新办公模式

    近年来“双创”热潮持续升温，随着“双创”的来临，在一定程度上带来了一股联合办公、孵化器、共享空间等的新办公模式。

    7月20日全球共享办公服务商方糖小镇与金鹰集团举行了战略合作签约仪式，联手打造中国首家集办公、秀场、活动融为一体的“前店后场”零售业创新办公实验区。

    金鹰集团CEO苏凯对此表示：“金鹰定位全生活中心，提供给客人高品质生活的空间和体验，近年来创业、移动办公等已成为相当一部分人群的生活方式。金鹰也与时俱进，率先尝试，满足客人需求。”

    11月16日远洋集团也高调宣布，公司已与美国联合办公的创始企业WeWork完成战略合作协议的签约。双方将采取合作运营的方式，发挥双方在各自领域的优势。WeWork将提供品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营支持；远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持。

    与此同时，联合办公也正在成为开发商积极尝试商办产品开发运营的积极探索领域。包括万科、绿地、龙湖、远洋、阳光100、合生、华银等开发商都在不断进行着新的尝试。

    优客工场创始人毛大庆曾公开表示：“做开发商和做联合办公并不割裂，而且有一定优势，开发商把原来盖房的地，变成了生产资料，把这个产业链继续下去，它本身是在传统业务上的一种创新与突破。”

    事实上，联合办公并不是近些年才出现的新东西，事实上早在上世纪90年代，国外就已经出现联合办公的雏形。当前，联合办公主要有四种模式，分别为办公空间、创业社区、孵化器以及加速器，代表者分别为WeWork、1010、RocketSpace以及500 Starups。

    一家房企负责写字楼开发运营的管理者表示，面对当前客户的个性化、租户的年轻化，写字楼的管理模式正在发生改变。对于开发商而言，做联合办公比较看重企业的孵化，等企业成长起来之后公司会考虑收购，以增加企业的竞争力，需求多元化发展。

    对此郑廷俊在接受媒体采访时认为：“以WeWork为代表的共享办公空间也是目前一股新崛起的办公楼租户，它们背后通常有着风投和基金公司的背景，对一些开发商来说具有较强的吸引力。长远来看，这个行业还是会经历优胜劣汰的过程。成功与否，在于共创空间能否给创客带来客户和人脉资源，如果仅仅是概念上的抄袭，并无差异化的发展，那在未来12个月里我们将会看到优胜劣汰的案例。我们也可以参考曾经2000-2001年蜂拥而起的网络公司，这类公司是当时备受欢迎的租户，但在后来的市场竞争过程中，真正留下的网络公司却屈指可数。历史的经验对我们也有警示作用，相信开发商在选择做共享办公空间时也会有自己的考量和把控。”（原标题：经济结构调整下的办公市场 康靖）