据中原地产研究发展部统计，2017年一季度，市场对办公物业需求持续升温，中心区物业成交增多，带动成交主力价格平稳上扬，一季度整体商业办公物业成交均价均录得上升。一季度广州一手商办市场供不应求，以商办公寓居多，该类物业成交占比近69%，其中不少项目是全新入市，并受到市场追捧。商业性质的一手商业地产项目成交24.14万平方米，比去年第四季度跌35%，同比增79%；成交均价28031元/㎡；办公性质的一手商业地产产品成交59.59万平方米，环比微跌1%，同比升33%，成交均价22080元/㎡。

    根据3月30日广州市公布的楼市调控政策，商业地产市场面临挑战。中原地产研究发展部分析认为，新政影响之下，未来市场上不会再出现居住属性的商办项目；基本上商铺、写字楼、公寓物业只能转让给法人单位；个人仅可购买新政前已销售的商服类项目，但再转让需取得不动产权证满2年，且只可转让给法人单位。预期第二季度商业地产成交量将下降30%左右，价格可能微跌或趋稳。地产商目前开发的商业地产项目，未来将寻找和培育法人买家市场，部分未售项目或许将转至开发商自持运营或外包。商办物业专业运营公司或迎来入市良好时期。

    琶洲西区定位互联网集聚区以及引进多家知名企业后，区域吸引力提升，尤其吸引了不少企业争先租用写字楼入驻琶洲。广州中原研究发展部数据显示，琶洲商务圈2016年以来租金走势上升明显，因租用写字楼需求增多，同时琶洲区域可租可售写字楼较少，整体空置率不断走低。相信琶洲即将新交投物业将会受到市场的关注，乐观估计未来租价可达120~150元/㎡/月。

    商铺方面，祈福缤纷汇的整体确权以及星河盛世批量成交，带动整体商铺市场保持平稳走势。写字楼整体成交仍较为平稳，写字楼项目新增较少以及未见需求激增的刺激因素，一季度写字楼市场并未有较大亮点。整体而言，一季度广州一手商铺写字楼物业成交供求走势平稳。

    一季度，商办性质公寓成交占比仍较大。其中不少公寓项目如敏捷广场、南沙珠江湾、绿地空港中心等项目都纷纷新推入市，项目的区位优势及低总价仍是热销主因。中心区公寓如海珠区星汇海珠湾、天河万科云城米酷等项目都几次推新并受到市场追捧，量价平稳上升，中心区价值一直较受投资者关注。

    提醒：个人注册公司买商业地产税费高

    “3·30”新政后，商业地产市场将出现明显的分水岭。根据新政策，商服类（商业和办公）房地产项目未经批准，不得改变为居住用途；房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准；房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。新政施行之前已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产权证满2年后方可再次转让。

    中原地产研究发展部人士认为，在新政之下，法人单位购买商服类物业的议价能力增强，但短期内集中购买的可能性不大。未来或会有更多个人注册公司来购买商业地产，“空壳”公司或会增多。不过，商业地产人士提醒，打算以公司身份购买商业地产的人士，企业、组织等法人单位购买、转让不动产税费很高，税费重且转让手续繁多复杂，个人跟风操作需注意风险、谨慎选择。

    对于开发商来说，在售、在建项目会将更多注意力转至寻找、培育合适法人单位作为销售对象；部分未售项目或许将转至开发商自持运营或外包。因此，商办物业专业运营公司或迎来入市良好时机。

    对于整体持有的商业地产项目来说，商业地产的调控政策对租赁市场影响不大。2017年第二季度起，预计将会有来自琶洲的三个写字楼项目交付使用，将带来近35万平方米甲级写字楼物业。琶洲已成为目前广州最热的商务区，高端的定位及强有力的招商引资，助力区域发展。

    “3·30”新政限制个人购买商办物业，对广州商办市场影响巨大，从长远看，新政实施将夯实商业办公的本质属性，对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。由于新政对商业地产分割最小单位做出限定，不得低于300平方米，对已报规划并即将拿预售证的项目来说，这些项目将做何种调整有待揭晓。可以预见的是，未来广州市商业地产供应量有可能因此而减少。

    2017年第一季度，广州有超20个商办项目新批预售，供应近9500套物业。从各项目的预售单位面积看，40~60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日，一季度已取得预售证、但未入市销售的商办项目共计12个，总货量多达5312套。

    目前新政规定“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位”，这一规定预料对商办物业销售影响较大，部分会出售给法人单位，部分可能会转由开发商自持运营。

    一季度广州商办市场成交量处于高位，其中仍以承接住宅限购转置的投资需求、不限购不限贷的公寓项目为成交主力。从区域来看，黄埔、番禺、南沙、增城等区域成交的商办物业较多。

    小面积公寓或成绝版

    2017年第一季度，广州有超20个商办项目新批预售，供应近9500套物业。从各项目的预售单位面积看，40~60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日，一季度已取得预售证、但未入市销售的商办项目共计12个，总货量多达5312套。

    大单成交频现
    “险资”大手买入

    商业地产限法人公司购买，回归商业办公的属性，大单购买的法人单位势必成为开发商争抢的对象。其实，广州商业地产市场在限购前已频频出现大单成交。

    一季度琶洲、黄埔各有一单写字楼物业大宗成交，此外，公寓物业也有不少批量成交案例。2016年以来，各大“险资”布局广州的步伐加快，而且很多“险资”企业直接购入写字楼作为办公营运中心以及投资用途。今年第一季度，广州又有两单涉及“险资”的大宗写字楼物业交易。今年1月，保利克洛维10层写字楼落入华夏人寿囊中；2月27日，天安人寿正式签约及启用由新鸿基开发建设的峻林大厦写字楼，并冠名为“天安人寿中心”，从公开披露的信息看，该写字楼未来将对外出租。（原标题：商业地产瞄准法人买家市场 记者：李凤荷）