在房价暴涨中，楼市主角之一的商住房，在部分一线城市的调控中走向末路，目前银行也加入了围剿行列。据了解，目前广州、北京等地的商住公寓，部分银行已明确下令不能做抵押贷款。分析人士表示，未来商住公寓市场成交和价格有可能出现大幅下跌。

    银行收紧 商住房抵押贷

    4月13日，北京某国有大行的支行人士表示，在北京，“现在好多家银行已禁止商用公寓做抵押贷款，我们行还没有禁止，但在风口浪尖上，报上去不一定能批，能做不一定代表好通过审批。”

    该人士表示，目前该行的规定是商用公寓抵押用于经营性贷款，根据评级来确定利率，正常贷款利率是在基准利率基础上上浮30%，最长贷款年限为3年，一般为1年。如果抵押贷款用于个人消费，用途要明确，有发票证明。

    与之相对的，目前普通住宅的抵押贷款没有变化，最高可贷款七成。据记者调查了解，目前住房抵押贷款一般最长可达10年，最低可做到利率上浮10%。其中中信银行可做到25年，利率上浮30%。据悉，公务员、老师、金融从业者等职业最受银行欢迎，房子抵押贷款能获得最低贷款利率——在基准利率基础上上浮10%的优惠。

    而据报道，在广州的国有大行、股份制银行等多家银行的个贷经理，他们都表示，自己所在银行目前已不能做商住公寓抵押贷款。

    政策变脸 商改住房子蔫了

    近年来，一线城市商办类项目销售火热。数据显示，2016年北京酒店式公寓销售套数为62844套，而普通住宅销售套数为50462套，近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。与此同时价格不断攀升，2015年商住价格约为2.64万元/平方米，而到了今年前两个月，均价已经达到了4.54万元/平方米。

    此前，由于严格的限购，不限购、不限贷的商住公寓实现了不少人想要在一线城市安家的买房梦，且不限购的政策也成为了不少投资者的最后一块宝地。

    但这一现象在北京戛然而止。北京3月26日的楼市新政就精准指向商住公寓，规定个人不得购买，在全国范围内开启“商住”限购政策的先河。此外，北京的商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。而在此前，上海也对商住进行整顿，128个项目暂停销售，并要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途。据统计，目前北京、上海、广州、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目。

    业内人士认为，商改住、办改住，本身就是违规变更房屋规划用途的行为，叫停商办改住，是正本清源，是为消费者负责，保护购房人权益的重要举措。

    分析人士认为，限购商住公寓的政策将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。这种情况下，商住公寓市场成交和价格有可能出现大幅下跌。

    因政策限购不能履行合同 定金应返还

    据分析人士介绍，因商住政策限购预计有一万个在途单会受到影响。3月26日，王女士一家因北京商改住限购令失去购房资格，不得不找到中介和卖方要求退还中介费和定金，但遭到了两方拒绝。眼看房子没买成，5万元中介费和10万定金只能要“打水漂”？

    众所周知，合同中基本会涉及“不可抗力”条款，可以实现无责免约，也就是说买家可以免于支付违约金。但在一些中介门店看来，不可抗力主要是指自然灾害等，楼市调控并不算。

    北京市炜衡律师事务所律师雷丹玫介绍，参照《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》，对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人。

    对于限购政策导致买卖合同无法履行的，能否要求中介退还居间费用，雷丹玫律师表示，也应当区分情况予以对待。如确实因限购政策导致的，中介不存在拖延办理网签等过错情形，中介机构不应当仅以“促成买卖合同已签署，居间服务完成”为由不予退还居间费用，应当参照公平原则，仅收取相应的必要费用支出，其余应当退还。（原标题：政策变脸 商住公寓蔫了 记者：朱盈洁）