去年9月19日，杭州开启“限购”模式后，限购升级版陆续出现，使得不少购房者把目光投向商业项目。酒店式公寓，一时迎来了热销的春天。

    那么，杭州酒店式公寓真的俏销了吗？到底值不值得投资？购买时，又该考虑哪些重要因素？

    现象
    成交冰火两重天
    市区销售火爆，郊区存量仍大

    据合创地产机构市场研究数据显示，从去年8月以来，酒店式公寓的成交量先后几次让人眼前一亮。

    去年8月，整个杭州市场酒店式公寓的成交量还在3679套、成交均价13100元/㎡，但9月杭州重启限购政策后，酒店式公寓因其不限购、总价相对较低等，吸引了不少投资客，当月共成交了4649套，涨幅26.3%，成交均价13290元/㎡。同年10月、11月，虽因假期、政策因素导致成交量有小幅下降，但全市酒店式公寓月成交都在4200套左右，成交均价上涨至14600元/㎡左右。

    今年的酒店式公寓整体销售形势一直不错。3月，成交套数已升至4834套，成交均价达16700元/㎡。刚过去的4月，成交量达到4944套，成交均价上涨至18110元/㎡，环比涨了1410元/㎡，涨幅达8.4%。

    可以看到，自限购以来，杭城的酒店式公寓的成交价格逐月上涨，从去年8月至今均价已涨了5000元/㎡多。

    再看杭州主城区酒店式公寓成交情况：2016年8月，主城区酒店式公寓成交套数几乎占总成交量的一半，达到1554套，成交均价在17798元/㎡；9月，主城区成交2178套，成交均价19284元/㎡；10月，由于月初的假期影响，成交量受到影响，环比减少了100套左右；11月，主城区出现了成交小高峰，成交量达到2937套。今年以来，1-2月的销售平平；3月，杭州楼市调控政策进一步收紧，不限购的酒店式公寓更是火热，主城区成交量为2452套，占比一半以上。

    虽然主城区酒店式公寓销售持续火爆，然而一些郊区的酒店式公寓销售并没有想象中那么火爆，库存仍然很大。据克而瑞统计，截至4月11日，杭州市酒店式公寓的库存量共有22079套。库存在千套以上的有7个板块，分别是临平新城2468套、桥西拱宸桥1893套、新天地1630套、未来科技城1545套、钱江世纪城1534套、钱江新城1204套以及城东新城1178套。其中，余杭区的临平新城库存量占总库存的11%左右，称得上“库存大户”。

    当然，全市也有6个板块的成交均价出现负增长，包含祥符、大学城北、仁和、良渚文化村、萧山新街北以及留下。数据显示，祥符板块2015年成交均价在11125元/㎡，时隔两年，目前成交价格还在11000元/㎡，负增长1.12%，是6个负增长板块里差距最小的。下沙大学城北板块，2015年成交均价在8595元/㎡，现在价格下降到8138元/㎡，下降5.32%。

    此外，余杭区包含2个负增长板块，仁和、良渚文化村，降幅分别是9.61%、14.64%；萧山新街北板块从2015年的成交均价9404元/㎡下降到目前的7632元/㎡，降幅18.84%；留下成为负增长最大板块，达到25.10%，与2015年的成交均价23607元/㎡相比，目前的价格下降将近6000元/㎡。

    分析

    投资价值到底如何？
    专家：二手市场易租不易卖

    那么，酒店式公寓的投资价值到底如何？

    据记者了解，近两年来，杭州主城区的酒店式公寓租金呈现出稳中有升的状态，尤其是申花、奥体等热门板块，租金更是深得房东心。但是，二手房市场的成交情况不尽如人意。

    科地地产申花店的置业顾问杨经理表示，酒店式公寓最重要的投资指标只有一个，那就是租金回报率。不同于住宅投资主要考虑升值空间，酒店式公寓在转手时较难卖出差价，主要以租金回报率作为重要衡量标准。“就像目前，城西借助地理优势，酒店式公寓的租金回报率还是挺高的，在5个点左右。”

    正如业内人士预料的，酒店式公寓真的是易租难卖。孙小姐的一套中天·西城纪房子，原先投资购入，打算高位售出，结果一直没有卖出好价格。“去年，我把房子租了，月租金4000元，今年还涨了500元。这类房子租租可以，转手真的是有些吃力。”孙小姐最后只能做长租打算。据我爱我家数据显示，像孙小姐这样的客户很多，原先打算出售的，后来由于价格并没有达到心理预期，就转向了出租。

    我爱我家品牌总监周包军认为，对于目前杭州的酒店式公寓来说，大多数酒店式公寓回报率确实高于住宅，基本在4-7个点。项目本身的购入价、所在区域的租金水平决定了其收益的高低。但从增值角度和市场流通性角度看，酒店式公寓产品表现反而弱于住宅，价格增长空间小，在二手房市场上需求客户也偏少。总的来说，酒店式公寓其实是个高出租回报率、低价格增长性的产品。

    地段和物业服务是关键
    律师：不建议购买

    购房者和投资客不断把目光转向不限购的酒店式公寓。那么，酒店式公寓到底属性何为？购买时需要注意哪些问题？

    “杭城的酒店式公寓从来都不是说该买不该买这个点，而是在购买的时候怎样做更好的选择。”独立评房研究院院长李坤军认为，有的酒店式公寓地段好、物业服务好，买入的价格自然就高。目前的酒店式公寓存在着很多的成长性，市面上大部分写字楼、商铺的投资门槛还是比较高的，而相对住宅来说，因其不能落户、子女不能上学的问题，使得一部分真正的购房者不得不放弃购买酒店式公寓的计划。

    “酒店式公寓没有被限购政策束缚，住宅限购导致部分购房需求转移到不限购的商业项目上，其中酒店式公寓首先受益。这类产品的特点是：面积小，总价较低，投资门槛不高。”科地地产相关负责人介绍，总价在80万-100万元区间的酒店式公寓比较受欢迎。酒店式公寓虽然目前成交火爆，但要注意风险，如后期转卖比较困难，只能靠出租获益；再则要看清其是否具有独立产证，因为市面上很多酒店式公寓的房产证是没有分割到各户的。

    浙江浙联律师事务所高级律师舒军表示，购买酒店式公寓需要注意的点有很多，如果把它当作自住用房，不建议购买，原因有二：第一，酒店式公寓属于商业性质，其水、电、物业费用等都是按照商业用房来计收的。这些费用明显高于普通住宅，这就相当于用较低的总价买了一套小户型的房子，但得缴纳较高的水电、物业费。第二，酒店式公寓只有40年产权，并且不能落户。如若真要买，建议将其出租或作办公用房使用。（原标题：杭州酒店式公寓热销背后有隐忧 记者：鄢琴）