“3·30新政”实施至今已近一个半月。商业办公物业遭遇最强调控，据中原地产研究发展部监控“阳光家缘”成交数据显示，“3·30新政”后的4月成交量并非大幅下跌，相反较3月依旧保持上升。其中供应量环比均下跌但仍高量，不少项目是新政前已报批申请或出预售证，所以供应量暂时仍属于高位。主要成交项目延迟网签，以及不少商铺、写字楼批量成交贡献，4月商业、办公物业网签量为9.43万平方米和28.25万平方米，较3月分别有11%、27%的升幅。

　　市场人士认为，二手商办市场在“绝版”的优势之下或迎来一定利好。不过，记者从链家满堂红和中原地产商业地产人士处了解到，二手商业地产在“3·30新政”后波澜不兴，商业地产停贷，打击投资者入市意欲，商铺市场比之前更加淡静。中原地产工商铺高级营业经理王雷透露，商铺市场受限购、停贷和税费等因素影响，投资气氛不高。链家满堂红商业地产部区域营业经理葛艳萍则认为，二手写字楼回报率是吸引投资者入场的主要因素，投资者以长期持有为主。

　　商铺市场：注册公司买一手铺 考验一次性付款能力

　　中原地产工商铺王雷告诉记者，“3·30新政”实施以来，商铺成交不多，他观察到有投资者注册公司，购入芳村龙溪路的邦华星际商铺，而即使个人可以购买二手商铺，由于商业银行实际上对商业地产已停贷，故此必须一次性付款，对投资者实力是一大考验。

　　据了解，银行对商业地产采取严格的审批程序，即使以公司名义申请贷款，首付比例从50%提到70%，而且如果公司成立时间不长且缺少进出账流水，贷款利率上浮有可能达45%，基本上以注册公司名义贷款买铺或写字楼，资金成本非常高。

　　中原地产工商铺部在4月成交了西华路一个二手街铺，业主因资金周转而需要放售街铺，在放盘几个月后终于找到买家。该街铺位于西华路接近康王北路的位置，目前经营零售，街铺面积三四十平方米，铺位总价在200万元左右，买家一次性付款购入。王雷表示，买家多数是手头持有两三百万元资金，希望买商铺保值投资。以西华路街铺为例，二级路段小面积街铺租金在300~500元/㎡，投资回报率为5.4%。

　　写字楼市场：早期投资回报率达18% 业主也不急卖

　　链家满堂红葛艳萍表示，“3·30新政”实行一个多月，成交量依然维持往常的水平，5月份至今该部门已成交了两单写字楼单位的二手买卖，分别位于体育中心板块和珠江新城板块。她也认同目前贷款政策的确不利于二手商业地产的投资，但是二手写字楼投资者中80%是为自用兼资产配置，20%是纯投资，市场成交大部分以自用为主，故此新政对这部分投资者影响较小。对于投资者来说，商业地产转让高额的税费让他们望而却步，葛艳萍代理多宗二手写字楼买卖的交易，以她的经验来看，二手写字楼税费最高不到13.5%，如果卖家是公司，买卖双方会采取各付各税的形式；如果卖家是个人业主，则多采取业主实收的方式交易。

　　二手商业地产市场：回报率高过住宅 但“粉丝”不多

　　据了解，随着广州住宅楼价逐渐走高，商业地产的价格已落后于住宅，但广州市商业地产租金却“跑赢”住宅，故此，从回报率来看，商业地产比住宅更有投资价值。目前广州的商业写字楼投资回报率较为乐观，物业保值的同时可享有不错的回报率，部分投资客会选择买二手商办项目。据广州中原王雷透露，目前天河北、淘金等板块的商铺写字楼投资回报率走势不错，天河北板块商铺回报率可达6%~7%，写字楼回报率普遍在5%~6%；淘金板块不少商铺项目回报率为5%~6%，部分优质项目回报率可达6%~7%，写字楼项目回报率普遍在5.5%~6%。广州中原监测发现，不少板块二手公寓租金表现不错，如珠江新城主要二手公寓整体租金在100~120元/㎡/月左右，租金走势较为稳定，2017年较2016年涨幅在10%~15%左右。

　　但在撇除“绝版”优势下，二手商办物业面临投资范围缩小、投资门槛提升的挑战。投资商铺写字楼，普遍金额比较大，个人投资客可能更多倾向于二手公寓，但目前银行普遍对商用公寓交易停贷，也暂停抵押贷款，因此个人尤其资金实力一般的投资客实际可选择投资商铺不多，投资门槛也不低。（原标题：“看起来很美” 交投却平淡 记者：李凤荷）