《5月24日，最高人民法院正式公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《建筑物区分所有权的解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《物业纠纷的解释》)。

　　这两部司法解释将于2009年10月1日起施行。

　　2003年初，最高法院就已着手开展制定涉及物业纠纷案件司法解释的相关准备和调研工作，并于2007年年初正式就上述两部司法解释正式立项。其间，《物权法》于2007年10月1日正式实施。2008年6月16日，最高人民法院向全社会公布了上述两部司法解释的征求意见稿。

　　需要解释的是，"建筑物区分所有权"在通俗语境中，一般指购买了房地产的业主权力。在法律概念上，是指明确界定在同一个建筑物上存在各个所有人独自使用的专用部分以及多个所有人共同使用的公用部分，为此，中国的《物权法》规定这种物权名称为"建筑物区分所有权"。

　　此次公布的《建筑物区分所有权的解释》共19条，包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等。

　　其中，在认定业主的建筑物区分所有权过程中，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。《建筑物区分所有权的解释》就专有部分和共有部分，作了明确的规定。车位、摊位以及规划中已经列入特定房屋买卖合同的露台，都应当认定为专有部分；而建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶以及通道、楼梯、大堂、消防、公共照明均属于共有部分。而如果不属于业主的专有部分，也不属于市政公用部分，或者其他权利人所有的场所以及设施，都将认定为共有部分。

　《物业纠纷的解释》共13条，具体包括：物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

　　司法解释焦点解读

　　焦点 1 没有产权证也能当业主

　 司法解释：依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。(这是界定业主身份的一般规则。)

　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　●解读："业主"是《物权法》第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。

　　最高人民法院民一庭负责人解释说，现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

　　焦点 2 车位按比例配置给业主

　　司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定。

　　●解读：最高院民一庭负责人解释，规划确定的"配置比例"具有法定性和确定性，业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了"首先满足"。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

　　焦点 3 住改商须整栋业主同意

　　司法解释：业主将住宅改变为经营性用房(即"住改商")，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

　　业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称"有利害关系的业主"。

　　●解读：按照物权法第七十七条规定，"住改商"行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。

　　"住改商"是对住宅法定用途的改变，是对既有秩序的破坏，为合理划定一个便于操作的有利害关系业主的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，司法解释综合考虑"住改商"纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。

　　焦点 4 房子空置也要交物业费

　　司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　●解读：实践中，有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。

　　最高院民一庭负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

　　焦点 5 物业未获续聘无权收费

　　司法解释：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出服务区域、移交物业服务用房和相关设施，人民法院应予支持。

　　●解读：最高院民一庭负责人表示，该类纠纷实践中不少，此次司法解释给予了明确。此外，如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持。