8幅宅地规划总建筑面积近77万平方米，全部采用“招挂复合”方式出让。据统计，这8幅土地起拍楼板价均在2万元/平方米以上。其中松江区洞泾镇新农河三号-1地块及松江区洞泾镇新农河三号-2地块，在发布仅1日之后，因出让人要求被终止出让。

    自5月26日以“招挂复合”方式出让三幅宅地之后，上海土地市场再迎来微妙变化。

    6月21日，上海市土地交易市场发布上海市国有建设用地使用权出让公告，新推8幅住宅用地，全部采用“招挂复合”方式出让。

    这8幅宅地规划总建筑面积近77万平方米，分别位于宝山工业区、青浦淀山湖大道、松江洞泾、嘉定安亭、奉贤南桥。

    据统计，这8幅土地起拍楼板价均在2万元/平方米以上。其中松江区洞泾镇新农河三号-1地块及松江区洞泾镇新农河三号-2地块，在发布仅1日之后，因出让人要求被终止出让。

    在多名业内人士看来，2017年已经过半，大房企在上海土地市场略显“英雄无用武之地”；同时，商品住宅交易量已经进入低谷期，类住宅调控似乎比去年年底更严格。此时推出多幅住宅用地，仿佛给市场打入一剂强心剂，大房企的机会又来了。

    “招挂复合”加速洗牌

    此前5月26日，上海首次采用“招挂复合”方式出让三幅宅地，房企需提交大量投标材料，专家根据经济实力、技术资质、项目经验进行打分，每块地筛选出不超过三家房企相互角逐。评标采用100分制，经济实力30分，技术资质20分，项目经验50分。

    此次土拍，依旧采用“招挂复合”方式，不过评分标准略有调整。

    上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一个重大改动的地方，就是上次经验值占到50分，这次经验值降低了些，但也超过了40分，仍占据重要部分。而多出来的分值划到增加的一个“受让管理”的项目中。该项内容可理解为，5月1日以后拿过土地的公司就拿不到高分。换言之，其他没有拿过地的公司增加获胜几率。而5月1日后拿地的是保利、中海、中建，这几个公司再次拿地的可能性或许就没有其他房企高了。

    卢文曦认为，这也是管理层经过权衡后的考量，以规避寡头垄断。

    实际上，今年上半年上海楼市调控刚刚取得初步成效，且由于上海供地量有限，大部分房企在上海拿不到地。部分房企因此调整了策略：为了补充上海的货源，品牌房企还是积极布局环上海区域，同时，加大对于长三角区域的核心城市的布局；一部分中西部起家的中小房企在上海、环上海、甚至长三角区域也很难拿到地，开始转战中西部核心城市；也有房企开始寻求其他手段布局上海，比如收并购二手项目，甚至正在销售的被限价的新盘、存量物业更新也成为房企考虑的对象；还有部分房企不得不开始尝试“小镇”等模式拓展长三角区域非核心城市的项目开发。

    有分析人士认为，今年上半年上海土地市场主要特征表现在两方面：首先，至今为止2017年上海土地出让计划没有公布，起码笔者没有看到。同时，截至6月19日，2017年上海市土地市场累计成交规划建筑面积370万平方米，尽管比2016年同期上扬21%，但是比2015年同期下滑39%。而从成交金额来看，至今为止，上海土地出让金只有471.25亿元，比2016年下降12%，比2015年同期下滑26%。整个土地市场并没有成交多少地块（相当部分地块成交是2016年供应，并且大部分位于郊区甚至远郊），住宅类用地（纯宅地、包括宅地的综合用地）至今更是无新供应量（除配套动迁房），导致布局上海的房企们，包括大牌房企们“英雄无用武之地”。

    其次，在土地供应量有限的情况下，上海出台最有影响力的土地政策：“招挂复合”新政，导致大部分中小开发商更加拿不到地。姑且不说这个政策是否是长期政策，仅仅说这样的政策延续2-3年，就会导致不少房企被动撤离上海。如此一来，由于土地政策的变化及拿地门槛的提升，会导致上海房地产市场加速洗牌。

    卢文曦分析指出，土地出让采取“招挂复合”方式出让，三类房企机会概率将比其他房企高。首先是综合实力强劲的国企央企；其次是近几年上海扩张比较明显的房企，因为经验值占高比例，所以即便是中型房企运气好的话不是没有机会；最后就是大房企，综合能力都比较强。

    但卢文曦又强调，现在对土地自由资金要求比较严格，如果最近项目卖得一般，回款慢的话，依然有“翻车”的可能性。比如此前的5月底，上海曾推出三幅住宅用地，首次采取“招挂复合”的出让方式，就有大型房企资金不够中途出局了。

    下半年供地或增加

    一位房企人士指出，今年底明年初上海或许会出现一波成交量的上涨。原因是部分复合社保年限条件的家庭或会出手。但从今年下半年上海土地市场看来，是否有供应量，供应量多少成为今年下半年上海土地市场走势的关键。

    同策咨询研究部数据显示，上半年上海土地出让仅仅有471.25亿元，按照2011-2016年过去6年平均土地出让金1526亿元计算，今年上海土地出让金还有1055亿元亿元差距。因此该机构预判，按照每年上海都会出让一定土地获得1526亿左右土地出让金的假设，下半年势必会推出一些地块，达到1526亿左右的成交金额。

    张宏伟则指出，连续的调控将导致市场进入深度调整阶段，届时，房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好上海土地市场，但是，不至于像去年9月份之前那样积极制造“地王”。更何况，上海有“招挂复合”的土地新政，限制了参与竞拍房企的对象，只有TOP10甚至TOP5的房企才具备竞拍资格。由此可见，下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策因素，上海有可能会积极推地，TOP10房企角逐加剧。

    然而，上海此前提出，“十三五”期末建设用地总规模不突破3185平方公里。这也就意味着，“十三五”期间，上海建设用地增量只有40平方公里。而在当前上海“控人口”等措施指导之下，上海也很难短期内释放大量土地供商业开发。（原标题：“招挂复合”出让8幅宅地 上海土地市场迎再洗牌 记者：唐韶葵 编辑：张伟贤）