刚刚过去的周末，海南的博鳌小镇很热闹，因为来自全国房地产业的很多企业家、业内专家都聚集在一起，讨论“房地产”这个一直很热的话题。那么，在新的十字路口，房地产市场的现状到底是怎样的？住房消费的结构，从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，租赁产业将有多大的发展空间？作为房地产发展的新风口，特色小镇的建设有哪些障碍要清除？博鳌·21世纪房地产论坛上，业内人士和专家对当前房地产业热点问题进行了解读。

　　热点一：房地产市场的现状如何？

　　根据国家统计局的数据，今年上半年，全国房地产开发投资为5万多亿元，同比名义增长8.5%，6月的增速降为7.7%。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，目前的市场已经不支持过去两位数的房地产投资增速。投资再高速增长，只能使过量的供应过分增加。他认为，房地产业正在从过去的增长引擎变为稳定器，房地产的功能将从拉动投资为主，变成提供房地产运营管理服务为主。

　　刘洪玉说：“这些转变，实际也会让房地产业在宏观经济中的定位开始调整，从过去的增长引擎，变成稳定器、压舱石。”

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，则把房地产市场当前的状态称为新常态，他认为，这主要体现在“降和升”两个字上，降，说的是“速度降下来”，升，意味着“效率升上去”。怎么做到升和降的平衡？他举例说，我国工业用地一般占城市建设用地的20%，而纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。因此，“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的土地资源错配问题，应该调整。顾云昌还指出，土地供给也要从以前的外延扩张，转向内涵式发展，充分利用低效土地和闲置土地。

　　热点二：房地产行业的红利在哪里？

　　在新的十字路口，房地产开发商的下一步，是提供房地产运营管理服务为主，也就是要转型成为城市的运营商，这也是论坛的主题之一。在新的变局下，房地产行业的红利在哪？链家研究院院长杨现领认为，租赁是中国未来的房地产仅存的红利，当前租赁市场规模为1万亿左右，预计将来有2-3倍的增长空间。

　　杨现领表示：“首先，不是所有的城市都存在租赁供应短缺的问题，目前的租赁矛盾主要都集中在一线城市。而一线城市租赁问题的解决，主要还是靠存量盘活，把限制在房东和国有企业手里的房源盘活。第二，租赁的核心是运营，运营的核心是服务，怎么用互联网的手段组织能够及时响应的租后服务，比如维修、保洁。”

　　热点三：特色小镇怎么有才能特色？

　　作为房地产行业的突围路径，特色小镇是房地产行业的新风口之一。中新城镇化研究院院长袁开红认为，目前特色小镇建设过热，相关项目达到上万个，这让她始料未及。她指出，特色小镇可以建，但是不能“作”，要发展特色小镇，必须要解决城镇化的四大痛点。

　　袁开红说：“第一，无所不在的硬件缺陷。第二，滞后的软件服务。养老难，上学难，公共服务的脸难看等等，都是各地都存在的现象。第三，稀缺的发展机遇。国内存在空城的现象，人的机遇在哪里？第四，撕裂的城市文化。对中国的城市而言，文化矛盾的解决远远高于其他的城市。做特色小镇的设计，文化基因是我们必须要深入挖掘的重要方面。”

　　袁开红建议，特色小镇建设，文化基因是核心，产城融合是关键。特色小镇不能全面开花，也不能大量复制，可以引入产业，但更应培育具有自身竞争力的特色产业。（原标题：博鳌“特色小镇”引关注 专家：需深入挖掘文化基因 编辑：王雨馨）