伴随“城市更新、存量改造”的新发展浪潮，北京写字楼市场格局正在变化。今年上半年，北京写字楼市场共有7个项目入市，导致写字楼整体空置率同比上升，预计下半年，空置率持续走高将带来租金的下行压力。分区域看，除了传统核心商务区外，老牌商务区东长安街由于存量物业的重新入市而迎来新的发展机遇，从而影响北京写字楼既有格局。

　　供应增长快于需求

　　今年，北京市商业办公类产品限购政策出台，未来商办供应量将随之增加，北京写字楼市场现状及未来趋势也成为业内外关注的焦点。据多家机构公布的数据显示，“供应增长快于需求”是今年上半年北京甲级写字楼市场的主要特征。

　　第一太平戴维斯统计数据显示，从供应端来看，2017年上半年，北京甲级写字楼市场共有7个新项目竣工交付，合计带来26.7万平方米的新增供应，令北京全市甲级写字楼存量增至1020万平方米。

　　从需求端来看，投资、保险等非银行类金融行业是需求的最主要来源。其次，在互联网与传统行业的破界融合下产生的新制造、新媒体等高新技术行业扩张明显，逐渐成为办公需求的新势能。

　　从空置率来看，虽然二季度写字楼市场传统旺季到来，租赁需求较年初已缓慢回升，但仍处于低位，加之新增供应的影响，今年上半年北京甲级写字楼整体空置率6.5%，同比上升3.1个百分点。另据北京商报记者实地走访调研发现，CBD区域的部分项目现有空置率水平远高于市场水平；而业主方考虑到可能对本项目造成的负面影响，对外公布的空置率远低于实际空置率。

　　今年上半年北京甲级写字楼租金方面，为应对日益激烈的市场竞争，业主采取更加灵活的租金策略，全市甲级写字楼平均租金自年初开始一直处于下行通道，为每月338.1元/平方米/月，同比下降0.7%。

　　今年上半年北京甲级写字楼市场空置率同比已出现上涨，预计下半年北京甲级写字楼市场供应量依旧较大的情况下，北京甲级写字楼市场空置率将进一步提升。据第一太平戴维斯研究报告显示，从供应端来看，2017年下半年，北京甲级写字楼市场还将迎来5个项目的入市，合计带来近33.7万平方米的办公体量，届时将进一步推高全市空置率水平。第一太平戴维斯相关负责人表示，随着中国经济加速转型升级，内资需求将成为写字楼市场未来供应的吸纳主力，而外资企业扩张将愈加谨慎。在整体供应加大需求放缓的前提下，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。

　　东长安街迎来新机遇

　　从北京市写字楼上半年的表现看，由于入市量不同，不同区域正在出现不同的特点。例如，作为核心商务区的CBD，在过去五年始终保持较低的空置水平。然而，自2016年初，CBD写字楼市场开始出现租户退租及搬迁现象，令空置率逐季攀升。2017年上半年，国际甲级标准的国贸三期B座入市，令CBD整体空置率录得连续六个季度走高至6.8%，为2011年以来最高点。未来甲级办公楼供应主要集中在CBD核心，预计2018-2019年，CBD区域将迎来供应高峰，届时空置率将大幅攀升。优质新项目的入市预计将对已有项目造成冲击，部分项目租金将可能因为租户的调整而继续回调，不同项目间的市场表现进一步分化。

　　作为新兴商务区的丽泽金融商务区，总体功能定位“首都新兴金融功能区”，主要吸引新兴金融业总部、金融交易平台及各类金融投资机构入驻。目前区域内在建项目较多，集中在2018-2020年入市，预计到2020年，有180万平方米的新增写字楼供应入市，届时将形成浓厚的商务氛围。

　　此外，东长安街的复苏也颇值得关注。据了解，长安街曾经是北京商务写字楼市场上的绝对焦点，一直都有“总部街”的称号，从新中国成立之初各大政府机构以及国家工商金融行业总部就纷纷云集于此。不过，作为北京最早的传统商务区之一，东长安街沿线近年来鲜有新项目入市，多数项目楼龄较长，对租户吸引力不如从前，正面临租户流失的问题。

　　在经过一段时间的沉浮之后，东长安街正在以“改造”的新形式重新进入北京写字楼市场版图。所谓“改造”指的就是，既有的酒店或者商办项目重新被打造为写字楼。世邦魏理仕北方区研究部董事孙祖天介绍，衡量写字楼租用价值的并不只是租金这一个单一指标，位置、商务氛围以及公共交通也是租户们更加看重的。孙祖天认为，东长安街在这几个指标上具有先天的优势，这也提升了“酒改写”项目的整体租用价值。

　　据悉，目前在东长安街上，北京国际饭店“酒改办”项目目前正处于改造装修期，已有客户签约。上季度入市的中粮广场C座商改办项目已实现30%的签约率。此外，作为北京市首个完成酒店改造写字楼的新闻大厦，成为东长安街吸纳租户的主力，也为其他酒店改造写字楼项目提供了样本。

　　“酒改写”将更受关注

　　在第一太平戴维斯对于2017年下半年北京甲级写字楼市场的展望中，已提到未来机构投资者和开发商将更多关注有发展潜力的商业存量物业改造为办公用途，包括商业综合体、酒店等物业改成办公物业。

　　世邦魏理仕发布报告显示，随着北京、上海这样的一线城市严格控制建设用地规模，一些城市中心设施陈旧的物业纷纷通过改造寻找新的市场机会。酒店改造为写字楼的案例开始增长，其中不乏一些老牌知名酒店的身影。

　　以位于北京东长安街的新闻大厦为例，新闻大厦是于2004年开业的五星级酒店，在于2014年6月宣布转型，2015年6月正式完成战略转型。2015年底，新闻大厦2万余平方米租赁面积出租率就已达95%，入驻的客户既有星巴克、南门涮肉等知名餐饮企业，也有杭州银行、中华保险等金融大亨。

　　“类似于新闻大厦这样的酒店改成写字楼的物业并非个例。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事王茂君表示，随着北京五环内不再新增建设用地，城市更新和存量升级的市场越来越活跃。近一两年不断有酒店和商场被改造为写字楼，如金融街洲际酒店、万豪酒店、开元酒店、中坤广场、盈科中心，星级酒店改造为写字楼的案例不断涌现。

　　世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽认为，“核心商务区可租办公空间依然紧俏，促使越来越多租户考虑城市边缘的商务园区和核心地段的高品质‘商改办’、‘酒改办’等改造物业。尽管这些非传统办公选项仍然具有各种短板和限制，但作为优质写字楼的补充应该得到持续关注”。

　　报告认为，近年来，“商改办”、“酒改办”趋势持续走俏，相对于商场和酒店而言，写字楼在运营成本、租金回报等方面都略胜一筹。随着中融信托大厦、盈科中心的改造成功，预计未来几年，在酒店业和传统百货业表现低迷的背景下，核心区老旧商业项目的改造将更加受投资者关注。（原标题：北京写字楼进入“改造”放量周期 彭耀广/文）