虽然上海第三产业增长强劲，一直为写字楼需求提供坚实支撑，但并非所有的写字楼项目都能分享这波红利。来自戴德梁行的统计报告显示，以人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇为首的核心区的整体空置率同比2016年都有所提升，其中超10年楼龄写字楼正面临客户流失。随着非核心商务区的逐渐成熟，越来越多的企业择址在交通方便以及有租金吸引力的新兴商务区办公，例如美敦力在前滩世贸中心租赁1.5万平方米，飞利浦搬迁至市北智汇园等。

　　非核心商务区成供应主战场

　　来自第一太平戴维斯的统计数据显示，今年三季度，非核心商务区共计两个新项目入市，虹桥新地中心、丽宝广场带来近13.9万平方米新增供应，至此，全市非核心商务区甲级写字楼存量达到320万平方米。受新增供应影响，本季度非核心商务区写字楼市场空置率达到37.6%，环比上升4.2个百分点；平均租金与上季度基本持平，每平方米每天人民币5.8元。

　　值得注意的是，未来供应（2017年第四季度到2018年）新兴区仍是供应主战场，其中浦东前滩世博和徐汇滨江板块集中供应量较大，徐汇滨江供应53.37万平方米，浦东前滩世博供应47.51万平方米，占整体规模的比重分别为25%、22%。戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，未来总体供应量大，租户有更多选择性，竞争变得更为激烈，逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势，对客户吸引力加大，核心商务区面临相对高租金及空置上升双重压力。

　　“大龄”写字楼正下决心全面改造

　　核心商务区配套完善成熟、客户有一定黏性、但开发时间较早的核心区楼龄较长物业，面临物业设施陈旧、功能与发展形势不匹配、运管管理难跟上需求等问题，产品竞争力在不断下降，面临新兴商务区的冲击。

　　对此，第一太平戴维斯研究部负责人表示，核心区写字楼项目业主需下调租金、灵活调整租赁策略或增加代理佣金，以吸引优质租户。

　　沈洁则认为，一些楼龄长的物业可进行升级改造，使其重新焕发活力，赢得客户。例如今年刚改造完成的“嘉宁国际”，除了改造已有的公共区域及硬件设备外，还新增PM2.5过滤系统、特斯拉充电桩等设备，改造后获得LEED国际金奖认证，租金及客户品质明显提升。未来，核心商务区将会有更多存量物业加入到升级改造中，在提升资产价值的同时，也会使城市形象变得更美好。（原标题：超10年楼龄写字楼正面临客户流失 文：张潇博）