六笔退房大单，惊现杭州楼市。媒体热议，购房者仍是楼盘投资方，总价上亿元，退房的背后，到底隐藏着怎样的玄机？《今日观察》正在评论。

　　主持人：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。在今天的节目当中我们要关注的是最近这段时间房地产市场出现的“退房潮”。今年以来楼市的成交回暖，一方面我们也许常常会在媒体的报道当中看到某些楼盘开盘即告售謦，但另一方面，我们也注意到，退房的现象不断地在增加，根据媒体的报道，最近这几天，杭州就出现了几大单退房的订单，涉及的金额高达了上亿元，也许大家想象不到，这些退房的人，原来就是开发商自己，那么开发商自编、自导、自演的这出退房秀，究竟是一出什么样的戏呢？在楼市回暖的吆喝声中，真相到底又是什么？今天我们将就此事来展开评论。我们的评论员是霍德明和刘戈，我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、腾讯搜搜网以及搜狐网发表您的观点，稍候我们会在节目当中关注各位的网络留言。

　　好了，节目一开始我们先来了解一下相关的背景。

　　6笔1.17亿元退房大单，惊现楼市，退房的原购买者竟是楼盘投资方。连日来，一篇来自杭州当地报纸《钱江晚报》的报道，再次引发了公众对当下楼市的关注。报道介绍说，进入五月份，杭州楼市退房大单频频出现，截止到5月27日，杭州透明售房网上显示，5月有113套解除合同记录，是今年以来，最多的一个月。最早2笔出现在5月5日和5月8日，涉及杭州城西同一个楼盘，原购买人王某、徐某退房共八套，两笔大单共7千多万元，同样是在5月5日，杭州瑞丰格林苑5号楼退房14套，金额约1900多万元。

　　紧接着5月7日和5月15日，杭州钱江商务中心退房11套，金额约870多万元。5月20日，杭州城西楼盘香墅退房5套，金额约1000万元。5月26日，杭州城北一个楼盘退房6套，金额约900多万元，6笔退房记录涉及金额约1.17亿元，销售出去的这些房子，为何集中在五月退房呢？是谁在退房呢？

　　记者通过杭州透明售房网查询显示，部分楼盘退房的人，实际上是楼盘的投资方，杭州瑞丰格林苑5号楼退房14套，原购买人，均为杭州瑞丰格林酒店公司，而瑞丰格林苑5号楼，实际上是最佳西方精品——杭州瑞丰格林酒店，也就是说，瑞丰格林公司，就是酒店的经营方。

　　城西楼盘香墅退房5套，原购买人为杭州润安投资有限公司，记者调查发现，香墅的开发商，杭州富越房产公司的投资方中，杭州润安投资公司便是其中之一。

　　退房的背后到底隐藏了什么玄机？退房的时机选择究竟有着怎样的学问？杭州市市长昨天作客杭州网，与网民交流时表示，有关职能部门已经引起重视，并将继续跟踪，依法处理，切实维护消费者的合法权益。

　　主持人：看了刚才的这个短片，我想很多的购房者可能会对之前大家看到的楼市成交旺盛，打上一个问号，因为片子当中明明白白地告诉我们，在这个当中有可能是投资者自购的一个假象，刚才我们看到的这个自编、自导、自演的这出退房戏，其实是开发商自己来在这当中担任主角的，那么这到底是什么样的一出戏，我们来问问两位评论员？

　　刘戈：我觉得这出戏就是明修栈道，暗度陈仓。

　　主持人：那你能跟大家介绍，明修的什么样的栈道？暗度了哪一个陈仓？

    制造一个火爆的假象

　　刘戈：明修的就是买房子，这个时候可以制造出来一个楼盘销售非常火爆这样的一个现象，是吧，那么吸引了大家来购买，我这房子是不错的。那么到现在，好，房子已经要竣工，要交工了，那么最后我又把这个房子退掉，那么这样一个明修这样的一个栈道。但是实际上暗渡一个什么样的陈仓呢，是这样的一进一出，一买一卖之间他完成了一个房地产开发商融资的过程，为什么这么说呢？就是说，刚才我们看到有的人一下子买好几套房子，那么这样的房屋，很可能最后就是进行的，到银行进行的假按揭，我们找到一些人，这些人可能是自己的员工，可能是亲戚，或者是其他等这样一些人，用他们的身份来购买自己的房子，那么也许甚至还要把这个房价拉高一些。比如说是一万块钱一平方米的房子，我拉高到一万三，然后我以这个价格卖给这些人，实际上他们的首付也不用付的，那么只是在作账的时候，最后打印一张发票。最后通过作账的话把这个抹平了，然后那么剩下的，这些人就会以拿这些人的名义去申请那70%的贷款，那么这样的话，通过这样的一些操作，就是最后开发商以很低的成本，很低的资金的成本，最后拿到一笔钱，这笔钱可以让他去交土地出让金，可以让他把那个楼封顶了装修，可以让他给那些建筑队的劳务费，等等。所以在这个暗度陈仓，就是通过这样的一个过程，最后完成了一个他在资金链上的这样的一个紧张情况下的这样一个环境。

　　主持人：我看这个开发商真是一个绝佳的编剧，他怎么就想出了这么一招，我知道霍教授您去年也特别想要买房。

　　霍德明：对。

　　主持人：后来看来看去是不是很多的楼盘都是这样，一推出就卖完，一推出就卖完，您估计都没赶上。

　　霍德明：我估计很多地方当初我没看清楚，不过今天我看清楚了。

　　主持人：看清楚了，你觉得这是一出什么样的戏？

　　霍德明：我先补充一下刘戈刚刚说的，退房它不是退订啊，退订是我今天看上的话，我交个订金，今天不喜欢了，了不起，订金被你没收了。

　　主持人：是的。

　　霍德明：退房对于我们一般老百姓来讲，买了一栋房子以后还要再退给开发商，这是很困难的事情。

　　刘戈：对。

　　霍德明：而今天我们看到退房这么一个大规模的现象，而且又是以期房为主，基本上现房没有退房的，当我们今天看到的大规模的“退房潮”，而国家什么时候开始宏观调控房价的呢？大概是去年年终的时候，所以你看，从去年6月份，7月份开始，由于过去房价涨的过高，而开发商应该是把房价降下来的，可是很多时候我们看到房价持平了，到今天为止总算了解了，哦，原来他是用，当初用一些人头，或者一些关系，找人先把这个房子买下来了，经过银行的审批贷款可能也批到了，对不起，他拿这个钱就像你刚刚讲的，明修栈道，暗度陈仓，暂时把这个不景气，或者房价下降的压力，把它撑起来，撑过去，到今天为止稍微有一点点房价好像看起来“回春”的样子，于是他就把手中原来订的房退掉了，而且还是大规模退房，不是大规模退订。

    烘托市场的力量

　　主持人：是，这个烘托市场的力量，可能是之前我们大家没想到的，这个事情被媒体报道之后，也引发了我们网友强烈的反响，马上我们就来看看网友在这一刻上传的一些网络留言。

　　首先我们来关注的这位网友，他的署名是“白眉大侠”，他说“根据杭州某房产公司的朋友说，他们预期下半年的楼市会很惨淡。因此现在抓住人们‘买涨不买跌’的普遍的心理，想办法来炒作房市，制造房价上涨的假象，以多出货，能出多少算多少。”

　　再来看看下面这位“在角落”，这位网友说，“杭州曝出了亿元的退房大单，原系楼盘投资方自卖自买，开发商宁可骗人，也不愿意降价，真是无耻到了极点！敲骨吸髓的开发商们无耻并快乐着。”看来这个“在角落”的这位网友已经气的必须要跳出这个角落了。

　　来，我们再来看一看下面这位网友署名叫“小肩膀”，他说“这事不仅在杭州，全国遍地都是。咱老百姓不管它，让他们演去，算计来算计去，咱老百姓就是不掏钱，气死那些开发商……”

　　再来看一位好了，这位“小朋友”看看有什么样的高见，“上有政策下有对策！别的地方楼市何尝不是如此呢？开发商自买自退在业内已是司空见惯的事情了。现在各楼盘的空置率出奇的高，原因就是开发商在演戏！”

　　其实他说的确实很有道理，我们梳理了一下，也发现了这个房地产市场上的“退房潮”并不仅仅是杭州一地，独有的现象，在全国其他城市也在天天上演着，我们来看看下面这个短片。

　　楼市的“红五月”是个迷，一边是商品住宅的热销，另一边却是一些城市退房事件频发。楼市的确是雾里看花，水中望月。

　　《人民日报》的调查发现，今年以来，北京的一些在售项目的退房率超过10%，有的甚至超过30%。

　　西安期房的退房率超过6%，南京4月以来，退房套数近200套。此外，深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了较多的退房。业内指出，一个项目的退房率一般不超过1%，即便出现后期大幅度降价等特殊情况，退房率一般也不应超过5%。为什么退房呢？来听听退房人自己的解释吧。一、资金紧张，大单集中退。在北京某项目的销售人员表示，在售房源不足50套，一家公司曾经一次买了20多套，后来因为资金紧张，全部退掉，因此退房率显得比较高。二、别人优惠，觉得自己买的亏，退。在北京东四环百子湾，一个楼房项目的销售人员表示，由于楼盘春节期间优惠力度大，一些前期的老业主觉得吃亏，提出退房。他们表示这都是正常现象，退掉的房子，没用多长时间也快卖完了。但不少业内人士担心，退房现象增加的背后，不排除某些开发商制造假按揭的可能。

　　假按揭，是开发商由于资金紧张，通过内部销售，或者找员工亲戚做托，给一定好处，假借他们的身份，签订购房合同，从银行骗取贷款，当市场回暖时，开发商再把房子退掉，重新销售，这样一来，不仅解决了资金难题，还能在热销时赚上一笔。最高人民法院副院长希小明表示，仅今年一至二月，全国法院受理房地产纠纷案件就已经达到了24349件，同比上升15.56%，虚假按揭贷款案件开始明显增多。

　　主持人：看来这样的退房现象除了杭州之外，在其他城市的房地产市场上也同样是屡见不鲜，但是虽然它是屡见不鲜，很多的人依然是看不明白，开发商究竟这样自产自销的这出退房戏唱的到底是什么内容，我们想问问两位评论员，你们在这个退房潮的背后到底看到了什么？

    退房是一件很复杂的事情

　　刘戈：其实我们对于一个购房者，我不知道伟鸿应该也是自己买过房子，我也是自己买过房子的人，我曾经的话，我还真是因为调整房子的时候，我退过房子，很复杂的一件事情。

　　主持人：手续非常多。

　　刘戈：对。

　　主持人：而且一般开发商不太愿意你退房。

　　刘戈：对。最近的话，还有一位原来的同事，现在问我有没有和什么开发商认识，就是因为退房子的事。大概是几个月前买的房子，他觉得不太好，现在想退掉，非常的难，开发商一口拒绝。但是在这个地方的话，我们会发现，他真的是，他这个房子想买多少买多少，想什么时候退什么时候退，对于自己来说的话，就是变成了一个非常容易的事情，而且这个过程里边的话呢，银行应该说，因为他买和卖，最后的话呢，买和退都是为了什么呢？获得银行的贷款。那么在这个过程当中的话呢，似乎畅通无阻，那么一定是有一种潜规则在里边，而这种潜规则可能是开发商和某些银行达成的共识，或者是开发商和银行里的某些员工或者是某些部门达成的共识，那么在整个的这样一个潜规则影响下，我们每一个买房人，在贷款的时候，遇到的那些电话探访是吧，每一个收入证明的核实，这些过程可能都被忽略掉了。

　　主持人：或者是刻意地把它免去了。

　　刘戈：那么就变成了一个天知、地知、你知、我知这样的一种默契。那么这样的一种默契的情况下，这个自己买房子也好，自己退房子也好，拿到按揭贷款也好，就变成了一件非常容易的事，所以一旦有了这样一个潜规则运行起来就非常的顺畅。

　　主持人：霍教授您怎么看，在这背后到底可以看到一些什么？

　　霍德明：我这里看到的是一个房地产商和银行之间的潜规则，或者是说正在形成的潜规则。

　　主持人：怎么讲呢？

　　霍德明：在北京市有一个房地产交易管理网，我今天下午特别上去查了一下，那个管理网大概从2005年以后的房地产开发案子网上都有登记的，所以那里边大概有1100多个项目，而这个里面你仔细翻了一下，大概是从2008年以后，这个所谓退房的数量，显著增加。

　　主持人：比例不断提高。

　　霍德明：看2006年、2005年，2007年这一段时间，退房一个项目里边，大概就两件三件一件退房的这种情况。而到了2007年底，08年以后，房地产退房的绝对数量一个按揭一个楼盘，它可能有个好几百个退房的次数，而这里有一个楼盘叫做万象新天，仔细查了一下，它退房的绝对数量和它销售的单位数，你知道退房数已经到达了80%。

　　主持人：非常可怕的一个数字。

　　霍德明：这是2008年以后的事情，而这个正好和我们的宏观调控房价，以及过去的这一段时间，国际的不景气，当然也导致国内的一些所谓资金紧张的现象。所以我想整个退房的比率来看，在过去这段时间，的确有增加的趋势，而这个趋势，所以我说，它很可能是一个即将形成的房地产商、银行之间的潜规则，潜规则是什么？去对付或者是逃避房地产的宏观调控。

    房地产的健康发展一直备受关注

　　主持人：实际上我想对于我们节目的热心的观众来说，您会发现房地产的健康发展一直是我们《今日观察》节目非常关注的，所以细细想来呢，房地产市场的很多乱象我们在节目当中都探讨过，比如说房托，比如说假按揭，再到今天的自产自销的退房戏，那么在这一系列乱象当中，房地产市场的真相到底又是什么呢？马上继续我们的评论。

　　退房增加的背后隐现假按揭，开发商自买自卖的苗头，带给房地产市场怎样的警示？《今日观察》正在评论。

　　主持人：欢迎回到节目现场，继续和我们一块儿在今天的节目当中来关注最近一段时间，房地产市场上出现的退房潮，马上我们来看看网友刚刚上传的这两幅漫画，在这个幅漫画当中，明明白白地表露了，他们对一个问题的一个看法，首先我们看到的这幅漫画的主人公是房地产商，我们看到在房价的红箭头两侧，两个人虽然没有很明确地画出他们的表情，但是眉开眼笑，我们还是能看得到的，因为一个人可能去买了房，另外一个人在退房，那么明明白白的是一人分饰二角，房地产开发商一人就扮演了买房、退房全部的过程当中的所有角色，这个是第一幅漫画。

　　再来看一看下一幅漫画，哦，这幅漫画描述的主题同样还是开发商的退房戏，在这当中，这几个词二位评论员有什么看法，一个是“假按揭”，一个是“套取银行的贷款”，那么银行在这旁边，他的表情你们看出来是什么样的一个表情？

　　霍德明：就很显然，就是银行和开发商串谋在企图共同逃避房地产的宏观调控。

　　主持人：我想刚才我们看到的这两幅漫画，当然不足以展示所有关于退房潮的观点，那么最近一段时间，媒体针对各地房地产市场出现的退房潮也集中发表了很多的评论，我们一块儿来梳理一下。

　　针对购买退房的闹剧，今天多家媒体纷纷发出警示。

　　《经济参考报》发表“购房假按揭无疑是一种危险‘游戏’”的文章。文章指出，这种现象所制造的房子旺销假象带来的房价虚高等问题倒在其次，更重要的是在房价处于低潮时，即使有房产可以抵贷，也可能给银行造成大量呆坏账。

　　《中国证券报》也把眼光定在了退房潮背后假按揭的问题上。文章说，银行须完善风险防范机制，审查不严，当事人虚构购房合同贷款融资的假按揭贷款屡有发生，当遭遇金融寒流，资金链发生断裂后，银行将面临巨大的资金风险。

　　《新京报》的文章关注的是房价，“假按揭”营造的热销假象，让购房者在购买意愿上失去理智的判断力，诱使购房者产生购房冲动。从这个角度看，这种行为已经涉嫌欺诈消费者。

　　主持人：其实正像刚才有一些媒体说的，某些开发商通过退房这样的一种方式从银行来套取贷款，其实是一种危险的游戏，但是我们关注的就是为什么这样的危险游戏，还能够继续下去，甚至是在许多的城市一而再，再而三的继续？

　　刘戈：这两个因素，一方面对于开发商来说，这样的一个资金的来源，是一个非常划算的，非常低成本的一个来源，一般来说，房地产开发商在先期的话，可以通过某些抵押获得一些银行的贷款，在整个的过程当中的话，他可能就很难贷到款了。那么这个时候，如果他通过其他的融资渠道，比如说甚至南方的话，一些地下钱庄，那么整个这个贷款的利息是非常高的，10%、10%几，但是如果要是他通过这样一种，个人贷款的这样一种方式，比如说，半年期的贷款，那么他整个各种税费加起来，最后恐怕就是2%-3%这样的一个利息。那么这样的话呢，有了这些低成本的资金，所以房地产开发商的话，他就一定会有这样的一种冲动，我怎么样去拿到这样的一笔钱，这是一方面；同时呢，银行在利益上，也有这样的一种冲动，因为房地产的个人按揭贷款已经成为很多银行的最稳定的，最安全的一种收入。所以呢，他们愿意吸收这样的一些贷款，所以的话呢，很多开发商也是各家银行争抢的这样一个“香饽饽”，这样的话，为了获得这样的一种客户资源，所以呢，可能在具体的贷款，那么是出现了这样的一种情况下呢，睁一只眼，闭一只眼，最后达成某种默契。

    这样的做法有利可图

　　主持人：其实在一部分开发商的眼里，这样的一种做法是有利可图的，因为他用低成本，从银行拿到的这笔钱，可以一方面解了他的燃眉之急，另外一方面在度过了这个资金的困境之后，现在可以通过退房的方式，让自己再赚一把，何乐而不为？但实际上我想这是一个非常危险的一个游戏，我想问问霍教授，这个危险在您的观察和分析当中，到底危险在哪里？危险有多么大？

　　霍德明：开发商自导自演，套取银行的贷款，这个危险可以分成两个方向，第一个就是他在获取银行贷款的时候，那个时候他找了一些人头，一下贷了10几户房子的款，价钱是多少钱，也许以杭州那个例子来讲的话，去年年底的房价，也许市面上只是一万块钱，但是房地产开发商可以填个一万三千块钱，打个七折吧。

　　主持人：对。

　　霍德明：他可以贷到9000块钱的款，把房价虚托了，托高了，这个时候，当然如果杭州的房价，从去年年底再往下降的话，这个时候银行的风险就非常大了；第二个方面，银行一般贷款，是分散风险的。也就是说我今天贷给老王、老张、老陈，这三个人的行为是分开来的，当你把一笔贷款同时贷给跟开发商他串谋起来的十几个人的话，这就不是分散风险了，这是分散风险的相反，叫集中风险。

　　主持人：把所有风险集中到一块了。

　　霍德明：这个在银行经营上面是兵家大忌，所以我想两个风险，都应该是在事前来看，第一个不可以把所有的钱都贷给相关人的，或者相关群体上面；第二个当初贷款的那个金额肯定是有风险的。

　　主持人：其实我想在您分析完了这个背后的风险之后，我们也来看看网友是不是跟您有共鸣。看看网友是如何来看待现在在各地纷纷上演的退房秀。

　　马上我们来看到这样的一位网友，他的署名叫“芭比鹿”，他说“看过听过好多起这样的报道了，好像没听说过有被处罚的消息，怪象！监管在哪呢？这种行为已经严重扰乱了市场经营，在社会上造成了不安和恐慌！政府应该有所作为了！不要每件事都要等舆论满天的时候，才被动地有所行动！”看得出大家的心声。

　　再来看一看署名“竹林深处”的这位网友，他说“处罚开发商，罚多少钱并不是这件事情的核心，核心是要建立起一套监控系统和银行按揭风险的防范机制，使这种情况一旦发生，马上就能发现，予以制止，银行则不提供按揭，控制风险，这样开发商既无法套现，又无法操纵房价，自卖自买误导公众。”

　　对于今天我们探讨的这件事情，我们之前也采访了我们的特约评论员，马上也来听一听他们的观点。

　　倪鹏飞(中国社科院财贸所住宅与房地产研究室主任)：根本的原因就是市场的监管不严格，监管制度不完善，一个是房地产市场本身的监管，还有一个是房地产金融市场的监管，也就是银行对贷款的监管，银行本身不希望房地产向下调整，它希望维持房地产的繁荣，甚至是虚假的繁荣。其实关于假按揭问题，关于房地产开发贷款，消费贷款的风险管理问题，无论是银监会，还是各大商业银行，都有比较完善的措施，主要在于执行。如果认真地、切实地履行这些措施的话，以上的现象都不会出现。

    到底真相是什么

　　主持人：那么对于我们今天探讨的这个话题，其实我想在二位的心里还会有很多的观点要表达，但是我想最重要的一点，就是在这一片乱象当中，到底真相是什么？如何让这个行业能够真正地健康起来？想听听二位的观点？

　　霍德明：“退房潮”就目前来看，还是限于比较几个少数的楼盘，少数的几个开发商，中小的行开发商。

　　刘戈：中小型。

　　霍德明：所以我说刚刚是潜规则，不过正在形成中的潜规则，千万不能够把这个潜规则，变成真正行业的潜规则，那就糟糕了。国家对于房地产的宏观调控，我们从去年开始就一直在喊，房价该降的时候就要降，而那个时候开发商还提到了，你要我降房价，我就是不降，等到我死的时候，银行一起死，现在我知道了，他原来有些开发商真的是从银行里面，把这个按揭把这个贷款套出来。

　　刘戈：对。

　　霍德明：而在这个过程中间，如果银行监理，金融监理的力度不到的话，国家尊严何在，更何况的就是万一将来这个景气循环要是一旦不好，所有的房地产开发商都学会了这一套东西，不好了，我就跟银行比较便宜的资金，撑过半年，撑过一年，反正将来银行由政府托到，房地产开发商有钱能够顶住，房价永远不降下来，这个时候我想对老百姓的福利真的损失太大。

　　主持人：所以我们真的不希望今天我们探讨的这个现象成为一个负面效应。

　　霍德明：那当然。

　　主持人：未来波及到更多的房地产商，还好，它现在仅仅是在局部地区的，小范围当中有所抬头，来，刘戈你的观点？

　　刘戈：在2007年，银监会下发了一个非常严厉的这样的一个规定，关于深入贯彻国家宏观调控政策，切实加强房地产贷款管理的通知，那么这个通知，严厉地批评了一些银行就是说，他们的调查制度形同虚设，那么银监会得出来的结论是有数十亿元的这样一种假按揭贷款，而且在有些银行假按揭占到整个按揭贷款的6%，那么这样的话，其实这是一个挺可怕的数字，所以现在杭州这件事报出来了，同时我们也看到北京等等很多城市，西安，这些城市里边也会有这样的集中的这种退房潮，那么退房潮，退的时候，当时买的时候，是从哪家银行贷的款，是从哪家，哪个信贷员身体上走的这一笔款，那个信贷员是不是尽职尽责了，那么进行了这样一个受信的调查，所以我觉得，现在这件事情不应该一走了之，就这件事完就完了，那么其实不光是……

　　主持人：其实应该有所追究的。

　　刘戈：应该有所追究，到底是从哪家银行出去的。

　　主持人：所以这些违规的做法，也不能就一退了之了。

　　霍德明：当然不可以。

　　刘戈：对。

　　主持人：但是在这个市场上，我们注意到这么多的乱象，未来开发商还会出什么样的招，我们的购房者以什么样的心态……