5月24日，最高人民法院出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，即为《物权法》两部司法解释，其中涉及车位车库纠纷、住改商纠纷、物业费纠纷等相关问题，在现实生活中具有很强的针对性。这两部司法解释将于今年10月1日起施行。对于久久无法解决问题的百井大厦业主来说，也有了法律支持。据悉，目前百井大厦业主已准备成立业主委员会。

    对于业主所提的一些问题，我们请来了专长于房产法务的浙江腾飞金鹰律师事务所主任金鹰律师（以下简称“律师”）以及一些业内人士，作一一点评。

    一幢楼里有一户业主不同意就不能经商

    司法解释：业主将住宅改变为经营性用房，须具备三个条件：其一，业主不得违反法律、法规以及管理规约；其二，应当经本栋建筑物所有业主同意；其三，若非本栋建筑物业主，可以证明其与住改商者存在利害关系，那么“住改商”还需经其他非本栋建筑物的业主同意。

    问题一：

    业主有权反对这幢楼里的“住改商”行为吗？

    律师答：根据《物权法》第77条的规定，“业主不得违反法律、规格以及管理规约，将住宅变为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

    根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十、十一条规定，“经有利害关系的业主同意”应理解为经“本栋建筑物内的其他全部业主以及本栋建筑物之外的有证据证明与住改商有利害关系的业主”同意。

    业内人士支招：也就是说，业主将住宅改为经营性用房应当满足两个条件：遵守法律、法规；另外，还应当经有利害关系的业主同意。一栋建筑物里只要有一户业主不同意，就不能进行住改商。所以，百井大厦的任何一个业主作为利害关系业主不同意住改商，则相关业主不得进行住改商行为。

    问题二：

    如果业主想让经营商户撤出住宅楼，该怎么办？

    律师答：建议相关业主协商要求停止住改商行为，协商不成的，有权向法院起诉请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。

    业内人士支招：百井大厦的业主想让商户搬离，可以先与楼内商户进行协商，协商不成可向法院起诉。 

    车库“应当首先满足业主的需要”

    司法解释：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

    问题：开发商当初出售（租）车位给另一幢楼业主时，未对全体业主作通告，这样的操作是否损害了百井大厦这幢楼全体业主的利益？

    律师答：根据《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但目前，司法解释未就“首先满足业主的需要”做界定，比如业主是购买需要还是使用需要，目前司法界有争议。

    业内人士支招：建议东边楼的业主可以与西边楼的业主协商，能否进行“错时停车”。

    物管失责可以解聘

    司法解释：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

    问题一：

    面对不满意的物管，业主怎样维权？

    律师答：业主与物业公司之间是物业服务合同关系，物业公司不履行或不完全履行物业服务合同的，业主可诉至法院要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    业内人士支招：百井大厦的业主可以成立业主委员会，与物业公司进行交涉，或者对其解聘。

    问题二：

    业主如何解聘物业公司？

    律师答：业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可作出解聘物业服务企业的决定。

    业主大会表决“三分之二以上业主同意”的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，故所谓“大业主”仅凭建筑面积很难左右表决结果，况且住改商应当经全部有利害关系业主同意。

    业内人士支招：需要提醒的是，在业主委员会中，一些拥有多套房屋产权的业主按一人计算，所以百井大厦中一些同时拥有一套以上房子的业主也按一人计算。这些大业主不会左右业主大会结果。

    业主有五项知情权

    司法解释：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

    问题：物管存在怎样的责任？

    律师答：业主与物业企业所签物业服务合同就物业维修基金、预收公摊能耗费用及共有部分收益和使用等情况的告知有约定的，物业企业应当按照约定期限、方式履行告知、公示义务；如物业企业未履行告知义务或合同未约定告知义务的，则业主可根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，要求查阅、公布物业企业应当向业主公开的情况和资料。

    此外，物业企业利用物业管理范围内公共部位进行经营活动的（如出租电梯口公共部位进行视频广告发布等行为），应当经全体业主同意，其收益应当归全体业主共有；如物业企业未经全体业主同意，擅自处分用于视频广告的，则业主作为权利人可诉至法院要求确认物业企业处分行为无效、恢复原状、赔偿损失等。

    业内人士支招：根据百井大厦衣先生所表述，物业维修基金、公摊能耗费、张贴的广告费用等公共账目，大厦物业管理都没有做过一次公示。业主可按照以上相关条例，要求查阅、公布物业企业应当向业主公开的情况和资料。

    物业公司在公共部位进行经营活动，应该首先征得百井大厦业主同意，且收益归于全体业主所有。

    记者实地调查

    针对百井大厦业主的反映，记者前往百井大厦做了实地调查。百井大厦其实有东西两幢楼，葛先生、衣先生等住的是东边楼，而西边整幢楼现为省邮政局的办公大楼，两楼以四层高的裙楼相连，与皇亲苑一起为同一个开发商——浙江省城乡建设总公司所开发建造。调阅当初土地出让资料，显示这幢楼所在的土地性质应为“住宅”。如今，最靠外的百井大厦似乎被独立了出来，与皇亲苑其他多层建筑间有铁栅相隔，皇亲苑另外单独设了大门与保安。

    百井大厦东边楼1-4楼的裙楼都已被出租，有的开发廊，有的开棋牌室；大楼15楼以上也均为一些单位的办公用房；只有5-13楼（大楼没有14楼）为住家，但部分也被业主出租，或开公司，或是美容院、棋牌房等经营场所。两部并列的电梯以及一条后楼梯是出入整幢楼的唯一通道。

    据了解，目前百井大厦的物业管理由浙江信安物业管理有限公司承担，而且只负责东边楼，西边楼以及后面的皇亲苑都有别家物业公司负责管理。该物业公司小罗告诉记者，原先在3楼的物业办公室已被出租，现在他们的办公室设在后面皇亲苑一个地下室里。当记者提出去办公室看一下并联系物业公司上层领导时，被小罗拒绝了。

    而百井大厦也并非没有地下车库，记者在邮电局大楼一边找到了地下车库的入口，地下车库一直从东边楼下延伸到西边楼下，粗粗估算也有三四十个车位，由于是下班时间，车位基本都空着。两幢楼都有电梯直通地下一层的地下车库，只是通往东边楼的通道被一扇大铁门挡住，铁丝紧紧绕在开门的把手上，令东边楼的人无法进入地下车库。据小罗介绍，他们接手时，地下车库就已经全部划归西边楼的邮电局使用，物业公司根本没有管理权。