律师、经纪人、监理师……哪怕身为专业人士
    他们买房也有踩“汪凼”的时候，他们的一些经验可与大家分享

    常常听到有人抱怨或懊恼，“下了单才知道……”“早知道我决不……”世上没有后悔药买，怎么做才能让你买房的时候更“胸有成竹”呢？听听过来人的经验谈吧，他们的职业多多少少与房产有关，却一样吃过亏才长了见识，这回决不藏私，倾囊相授。

    A>> 选房源到签合同

    一路磕磕绊绊走过来

    发言人物：

    郭恒（浙江腾飞金鹰律师事务所律师）

    今年3月，我释放了自己的“刚需”，买了一个小小的二手房。本以为自己专门从事合同方面的工作，应该驾轻就熟，顺顺当当，但事实证明我错了，磕磕碰碰的事远比我预想的多。

    先说房源。

    产权问题是最大的风险。刚开始还有中介给我推荐尚未办三证的房子，后来没办法我把自己的职业告诉他们之后，中介对我说话实诚了不少，呵呵。有些房子被查封或抵押（按揭除外），有些房子三证未办好就已经挂出来；也有些房子因为离婚或者继承等问题，产权归属尚不明确，对这些房子要特别注意。

    再说看房。

    提醒大家，看房前一定要问经纪人对这套房子是否了解，是否符合基本要求，否则是浪费时间。其实我一共只看了三套房子，第三套就成交了。这里我犯了错误了，太急躁了，没有仔细看房子周边情况，所以我建议大家，看房的时候不仅看房子本身，还要看周边环境、配套等，别急躁，不要怕烦和累，毕竟是一大笔钱啊。

    另外我要强调看房确认书的问题。看房确认书一定要坚持看后签，并且自己要留一份；看房前，要注意是否另外中介已经带去看过，如果是，最好不要去看，因为到时候两家都看，都签确认书，最后成交了，中介费的支付就很容易产生纠纷。

    第三是签意向书。

    中介提供的意向书比较简单，并且会忽悠说随便写点不用详细，到时候签正式合同详细点。但大家请记住一点：你想要中介负起责任，就要在他也签字的东西上尽量详细化，明确他的责任。同时更重要的是增加条款，明确中介对这些信息的审查确认责任，比如我在意向书里就增加了要求中介对房东履行义务承担连带责任的条款。

    要注意意向书要三方同时签，并应尽量详细，能明确的内容都明确，尤其别忘了约定中介费及其支付方式。对于交房，不要简单写“款清交房”，建议写具体日期，或者和付款挂钩，并注意约定交房后留少量尾款。我的经验是签意向书时，中介还比较好说话，因为你还没交钱，主动权在你这里，所以你要加点东西他一般会同意的，等到正式签合同就没这么方便了。

    第四是签正式合同等文件。

    也许很多人认为只要房款谈好了，签合同很简单，但其实通用的正式合同文本比较简化，虽然有中介也会提供补充协议范本，但同样比较简单，一旦出问题，往往缺少依据，因此有必要根据房子情况准备好一个比较详细的补充协议。约定具体内容，如房龄、结构、装修等；户口、产权、交接（包括房东的配合义务）、税费、付款条件尤其要注意。另外，每一项内容，应相应约定违反或不真实时的具体违约责任。补充协议准备好后，应尽快与房东、中介沟通，尽量把所有细节问题提前谈好，签正式合同时就不会太难。

    签正式合同等文件时要注意几个小问题，即所有文件一定要一字一句看清楚再签字，并且三方要同时签，要盖骑缝章，防止中间的纸张被换掉。

    整个过程，说说容易，其实很难熬，我整天担心中介先放款，过户不了，钱没了。过户过程中中介几乎没主动给我打过电话，都是我追着打电话，熬了一个多月总算基本告一段落，过两天我就要收房了，希望能有个顺利的结局。

    B>> 买房前想清楚，买房时看清楚

    发言人物：

    海燕（中原地产）

    认识我的人都会觉得我买二手房一定是“近水楼台先得月”，谁让我是个房产经纪人呢。而实际上我和大家找房的方法是一样的，上网搜寻，中介推荐，然后一套套的去看，其实并没有更多的机会等待我。

    如果说作为“业内人士”我有什么优势，我想是多年的经验告诉我遇到合适的房子就该当机立断。在这样一个刚性需求集中放量的一个时刻，速度往往是你买到合适房子的一个保障。卖旧房买新房到搬好家，我的换房行动用了不到一个月的时间，在3月底前完成了这件家中大事，因此也被同事们笑称“迅猛龙一族”，而之后市场价格的飞涨也让我深感庆幸！

    当然，就选二手房本身来说，涉及到地段、学区、户型、房龄、楼层、环境、价格、装修情况等等，很难选到十全十美的，所以买房前要考虑清楚3~5年之内家庭可能发生的变化，哪些因素是必须排在前面的，哪些因素是可以忽略的。所谓人无远虑必有近忧，考虑得不周全就会给未来的生活带来不便，因此先给自己的需求排排序十分必要。

    一般来说，看房过程中主要看两部分——外部环境和内部结构。外部环境主要包括是否沿大马路、附近是否有垃圾中转站、电视塔、变压器等危害身体健康的因素。而内部户型方正、南北通气、采光较好的房子是理想之选。

    同时还得提醒购房者，天气情况较好、温度适宜的时候看房，很容易忽略通风情况。如当时我看过的一套树园小区小面积跃层房源，对于年轻人来说，这种总价不高（70万元左右）的小跃层很吸引人。但仔细一看，由于是一梯四户，楼下客厅和厨房只有朝南的窗，南北不通，随着天气渐热加上是顶楼，房屋闷热的缺点也将逐步显现出来。还有些采光不是很好的房屋，看房时房东往往把灯全部打开，灯火通明下，暗厅采光问题容易被忽略。另外顶楼或卫生间渗水问题也值得注意，下雨天看房十分必要，至于卫生间可以多观察下吊顶是否有水痕。

    C>> 找准时间去楼盘施工现场

    发言人物：

    汪建军（工程监理）

    偶尔也有朋友托我一起去看房子，因为大家总觉得你做工程监理对房子质量肯定比较了解。其实，等房子建好，基础工程质量好不好都已经铁板钉钉，有些改也没法改，所以如果你想知道一个楼盘的工程质量好不好，可能在施工阶段就要介入了。

    不过大部分人都不是专业人员，而且一个建筑工程涉及很多内容，即便是我，也只在水电、土建比较内行，这时候怎么判断一个楼盘的施工质量过不过关呢？就我的个人经验来看，一是看工程现场的管理是否到位，比如建材堆放是不是整齐有序，工程车进出以后是不是马上有专人清洁路面。一般来说，现场管理到位，这个楼盘的监理单位工作是比较负责、有效的，相对的他们对施工方的要求也会比较严格，施工质量就会比较好。

    二是看有没有赶工期。随意缩短工期是最容易留下质量安全隐患的，而且一出问题就是大问题，除了拆掉重建很难有更好的办法。比如地坪回填时，按照程序要检查坑内是否有杂物、积水等，并检查回填土的土料质量、含水率，待清理杂物，抽干积水后方可进行回填，原土回填必须分层回填，分层压实，如果没有照程序来，很可能就会出现沉降、开裂等问题，影响主体工程的使用功能。

    三是看特殊时间段内的施工情况。一般来说，土方工程和基础工程受雨水影响比较大，所以一般下雨天应该停止大面积的土方施工，而且国家有专门的雨天施工行业指导规定。大家可以挑个下雨天去工地看看有没有赶工期。