专家提醒：商铺空置成本相当高，有时甚至不亚于“多供一套楼”

    精明置业

    近日，相关媒体报道称，某业主购买海珠宝岗大道某商铺，被收取11元/m2/月的物业管理费。其后业主得知，按照相关规定，这个收费标准自2004年11月1日后就被停止实施了，而物业管理公司一直按此收费至今，该业主准备以此状告物业公司欺诈。市物价局有关负责人表示，住宅小区物业管理费要受政府指导价调整，商铺则是双方自行协商议定。                              

    谈到物业管理收费问题，大家首先想到住宅。如今，市场上商铺买卖及投资越来越频繁，但其物业管理及收费的情况如何呢？很多市民都不知情，甚至有市民觉得，一些小士多那种商铺根本不需要物业管理。对此，很多人更加迷糊，商铺的物业管理如果没有政府指导价，其收费标准的依据如何呢？记者采访了业内相关专家，了解商铺物业管理到底涉及哪些主要内容，其收费情况如何及业主或租客的注意事项等。

    商铺管理收费有四个梯度

    在各种商业区、住宅区、专业市场以及大型购物中心等，随处可见商铺。尽管都是商铺，但不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点有所不同，大致可分为四类——百货商场、购物中心内商铺，专业市场商铺，社区商铺及商业街商铺等。

    中原地产工商铺部高级营业总监罗思源表示，按目前市场行情，商铺物业管理费收费大致分为四个层次；最贵的当属百货商场和购物中心商铺，大致在50~60元/m2/月。而专业市场则次之，收费约为30元/m2/月。据罗思源介绍，以上两类商铺，物业公司提供的服务除保洁、保安、消防等硬件方面的内容外，还有卖场软件方面的费用，最典型的体现就是其公共宣传费用及整合营销的策略推广费用等。据分析，其中2/3的成本用于硬件方面，1/3则用于商场的营销推广等软性方面。而社区商铺收费则在4~6元/m2/月，其服务内容包括巡场、维护相关绿化、清洁等。

    而商业街商铺的物业管理，诚如很多市民所理解的，只要没有物业公司专门管理，就没有物管费用，只需向相关街道办交纳治安联防费用就可以了，费用相当低，大致在几百元/单元/月，在商铺成本里几乎可忽略不计。

    商铺管理费没有政府指导价

    广东省物业管理专家谢凯表示，和住宅物业管理费“以收定支”的理念不同，商铺物业管理收费则是“以支定收”的，投资者要特别注意其具体内容。一般而言，对于硬件上的相关配套设施，如通风、消防等都需要做一定的了解。较值得注意的是机电设备及大型监控费用，特别是中央空调；还有超过公共范围的管理费用，如延长工作时间是如何收费的。

    商铺物业收费也有些采取全包型的收费，这笔费用看上去很高，但物业公司提供的服务种类多，实际上很划算。而有些收费则是看上去很便宜，但有些动态的费用却是贵得吓人。对于这些，买家或租客都必须了解清楚。

    谢凯表示，硬件方面会由于其品牌及素质不同而产生收费方面的差异，软性方面如公共宣传推广费用的差异就更大了。比如说天河城广场

和正佳广场，其定位和相关的宣传推广就很不同。也正因为每个卖场、每条商业街或是小区情况千差万别，其物业管理公司提供服务的内容差异化很大，所以商铺物业管理共性的东西少，而个性化的内容却较多。正因此，其物业管理收费也就没有政府指导价，而都是由双方协商而定。

    置业提醒：

    投资者最怕空置白交物管费

    从记者手中掌握的资料及采访的情况来看，关于商铺物业管理费用的纠纷相当少。不过，谢凯提醒投资者，在购买时必须注意其物业管理收费情况。

    根据《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”以往，如果商铺空置，惯常的做法是业主只需要交纳50%管理费，现在依照《物权法》对住宅及商业没有加以区分，业主必须100%交纳物业管理费。这样一来，有的商铺空置的成本就相当高了，业主的负担有时甚至不亚于“多供一套楼”。