7栋甲级写字楼的同时入市，将给市场带来什么？按照供求关系理论判断，一定是短期内供应量急剧增加，导致供过于求的事实，以至于空置率迅速攀升，租金价格直线下降。

    然而，当北京一季度果真有7栋写字楼同时入市时，后面的情况却没有发生，北京写字楼的租金价格依旧保持着平稳。和北京相比，上海写字楼的供应期却一推再推，导致租金不断上扬。

    来自各大国际机构的分析均表明，北京、上海两地的写字楼需求仍将持续旺盛，租金价格亦有进一步上升的趋势。

    供应量的多与寡

    2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入市，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60％。其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼：威盛大厦。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的2栋。

     来自高力国际的数据表明，截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12322363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40％；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23％，面积约为730万平方米。

    本季度北京甲级写字楼供应市场有三个新项目投入使用，提供了50.8万的新增供应量，这一数字已经超过了去年全年的供应总量，致使目前北京超甲级和甲级写字楼的存量超过了500万平方米。其中凯晨广场紧邻长安街，位置优越，该项目的售价在36000~40000/平方米，处于该区域写字楼价格的高位。由于新项目的供应量较大，空置面积需要一定时间吸纳，本季度北京甲级写字楼的整体空置率上升了4个百分点，为15.58％。

    和北京情况截然相反的是上海。仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“随着新鸿基的襄阳市场项目、中信泰富的船厂项目等大型项目工程的延期，69万平方米的新增供应将从2009年延后至2010年，这意味着写字楼租金将持续上涨，直至世博会之前。”

    需求旺盛

    仲量联行报告同时指出，今年一季度，物流和商务园区物业的租赁和投资需求强劲，租金和交易量都有明显增加，新熙地和麦格理佳文分别在外高桥和奉贤购得物流设施。与此同时，嘉德也开始积极洽谈收购商务园区物业。

    随着零售商、第三方物流公司、汽车行业对上海现代化物流设施兴趣日增，租赁市场持续紧俏。在强劲需求的带动下，物流项目租金快速上涨，今年一季度租金较上季度上升了11％。

    仲量联行认为，物流项目租金变化主要受到保税物流物业租金高速增长推动，意味着未来几年里租金还将高速增长，针对物流物业的投资活动也开始增加。

    戴德梁行在北京市场中得出了与上海不同的结论。　受我国传统节日春节的影响，2007年第一季度北京甲级写字楼租赁市场上出现了短暂的沉寂。但由于新项目入伙前已有部分面积被占用，本季度吸纳量仍然达到了20.4万平方米。由于较大面积的租赁往往需要更长的决策时间，一些公司的租赁需求在春节期间被抑制，并在年后重新进入考察和决策阶段，预计将在下季度展开动作。因此，本季度租赁市场上，我们更多地看到各公司与原发展商签订扩租协议，以便新扩充的面积能够尽快地投入使用。

    世邦魏理仕亦表示，自3月开始，北京写字楼市场逐渐升温。本月北京写字楼市场开始逐渐从春节假期中恢复过来，市场逐渐升温。无论是大小租户都表现得更加活跃和积极。两会的召开及其通过的《物权法》等也有利于提高境外公司对中国经济增长的信心。来自英美的客户表现得尤为活跃。

    租户对写字楼关注的焦点仍然是品质。在CBD区域，新入市的华贸中心（1、2座写字楼部分）凭借其较高的品质受到租户的青睐。而在更大的范围内，有些租户甚至把目光投向卓著国际金融中心、环球金融中心等项目。

    同时，高力国际指出，外资仍是写字楼市场中的大买家。今年年初，北京世茂投资发展有限公司以10.5亿元人民币的价格收购了位于朝阳区建国路的北京华平国际大厦整栋物业。政府出台的限制外资以及收缩银根等政策，使入股逐渐成为投资基金和投资公司分享内地房地产市场大蛋糕的参与方式，这一方式也得到房地产开发商的认同和欢迎。今年年初就传来渣打以3500万美元战略入股中远房地产开发有限公司的消息，同时成为战略股东的还有摩根士丹利和美林两大投行。

    价格稳中有升

    在北京一季度入伙的五个项目中，采取只租不售策略的项目达到四个，这无疑使得甲级写字楼租赁市场面临的压力更大。

    一季度北京甲级写字楼平均租金继上季度之后再度下调0.5个百分点，降至人民币220元/月/使用平方米。不过，人民币对美元的升值，使得本季度以美元计算的平均租金上涨了1.4％。

    高力国际方面表示，本季度北京写字楼市场上项目的平均租金报价在22.58美元/平方米/月（含物业管理费），和上一个季度相比上升了2个百分点。其中甲级写字楼的平均租金报价为29.07美元/平方米/月（含物业管理费），乙级写字楼的平均租金报价为19.15美元/平方米.月（含物业管理费）。

    戴德梁行的数据则显示，随着部分项目逐渐退出销售市场，目前北京甲级写字楼市场上在售的项目数量有所减少，且多为品质较高的新项目。在供需作用的影响下，平均报价在本季度继续走高，达到22700元/建筑平方米，相比上季度上涨3.8％。

    和北京的放量不同，由于大型项目的延迟交付，来自仲量联行的分析报告显示，上海甲级办公楼市场的供应仍将保持紧缺态势，办公楼租金也将持续上涨。

    仲量联行报告指出，上海市甲级办公楼平均租金较上一季度上升0.7％，至每平方米每天人民币7.82元（1.56新元）；而空置率仅为4.9％。浦西核心中央商务区平均租金达每平方米每天8.74元，高于浦东每平方米每天8.06元的平均租金水平。