在过去的2017年，广州商业物业市场迎来了平稳期，尽管在楼市调控政策大环境的影响下，写字楼市场与零售物业市场都受到了一定程度的影响，但这并不妨碍整个商业物业市场的繁荣与发展。

    在写字楼方面，需求依旧坚挺，“一江三带”格局正在形成。零售物业方面，四个优质商业项目的开业带来了大量新增供应，零售市场版图也正在向外围城区拓展。同时，大宗商业物业交易额也创下新高。

    写字楼进入“业主方市场”

    广州甲级写字楼市场供应在去年进入短暂回落期，根据戴德梁行的统计，去年全市几大核心商务区合计新增供应面积约16.5万平方米，同比下降82.4%，存量为484.9万平方米。除传统写字楼办公场所，商务中心、联合办公等办公类产品也在去年成为写字楼市场的新兴力量。

    在供应趋减的背景下，广州写字楼市场迎来了消化库存和优化市场结构的良好机遇。数据显示，2017年广州写字楼净吸纳量为44.7万平方米，写字楼空置率同比下降6.3%。与以往相同，去年广州优质办公空间的吸纳主力仍以TMT、专业服务和金融类行业为主。“有限的新增供应和活跃的吸纳表现，推动了甲级写字楼进入市场”，戴德梁行华中区研究部主管缪舒怡认为，这种市场形态下，写字楼业主有着较强的议价能力，并可借此机会积极进行消化库存和租户优化等工作。

    各大商务区中，珠江新城继续成为企业搬迁扩张的首选区域，琶洲板块则以高性价比的租金水平继续加快吸纳速度。“珠江新城的供应逐步进入尾声，琶洲和金融城成为写字楼供应的主力区域”，在缪舒怡看来，随着琶洲和金融城的进一步发展，到2020年时，广州将逐步形成“一江三带”的商务区格局。

    在租金方面，去年末广州核心商圈甲级写字楼市场平均租金为每月181.3元/平方米，较2016年末上升7.4%。其中珠江新城写字楼每月为195.2元/平方米，依旧占据城市制高点，但琶洲的力量也不可小觑，作为新兴商务区，琶洲的写字楼租金同比增长15.4%。

    根据戴德梁行的预计，2018年广州写字楼市场将有64.2万平方米的新增供应入市。“政策利好、产业规划等都在推动着市场需求的攀升”，缪舒怡表示，考虑到核心商务区空置率的进一步降低等因素，预计今年甲级写字楼市场空置率将保持平稳，市场租金仍有稳健上涨空间。

    零售物业市场版图扩张

    此前几年，网上零售的迅猛势头让实体零售黯然失色，随着网上零售额的增速逐步放缓，实体零售正在显现逐步回暖的迹象。在广州，仅中心城区去年一年就有白云汇、万胜广场、漫广场和粤海仰忠汇四个商业项目开业，为中心城区带来30.9万平方米的新增供应面积。

    戴德梁行统计显示，去年末广州核心商圈优质商业存量为258.7万平方米。受业态升级调整的影响，优质购物中心平均租金为每月824元/平方米，环比增长1.9%，体育中心和越秀商圈的租金水平在全市范围内排在前列。不过，由于有新增项目入市，因此越秀商圈零售物业空置率高于体育中心，戴德梁行预计，空置率将随着新项目的逐步消化而出现回落。

    “在2017年，零售市场有很多新的东西出现，比如个性餐饮、网红品牌、运动健康等，成为吸纳客流的利器”，缪舒怡认为，为迎合顾客需求变化，零售市场也发生了一些改变，购物中心的休闲娱乐及社交功能正不断强化。“随着零售物业竞争越来越激烈，现有商业物业仍需加快业态升级和平台调整步伐，以保持市场竞争力。”缪舒怡说。

    此外，随着广州零售市场的不断发展，零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展，在基础设施建设不断完善的前提下，一些依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。

    戴德梁行预计，2018年广州零售物业市场将迎来约54.1万平方米的新增零售面积供应，像K11、流花中心、安华汇、万科广场等优质商业项目将会进入市场，同时零售物业的租金水平将逐步趋于稳定。

    大宗商业物业交易首现资本退出

    商业物业市场的有声有色，还体现在大宗投资的繁荣上。在戴德梁行华中投资部高级董事苏俭婷看来，广州的大宗商业物业投资市场可以用时下流行的“芳华”二字来形容。根据戴德梁行的统计，去年国内一线城市房地产行业并购案超过200宗，涉及金额超过2100亿元，其中广州的房地产大宗交易成交额在去年达到163亿元，创下近5年来的新高。

    苏俭婷认为，大宗交易的上涨，主要还是受去年“3·30”新政对于商服类物业限制的影响，由于个人无法购买，开发商便在去年大力推动整体出售或各类资产证券化类产品，同时整售也对于消化开发商库存、加快回款有所帮助。

    值得注意的是，去年广州大宗商业物业交易发生了一些新变化。以西城都荟为例，该宗交易发生于去年4月，买卖双方分别为领展房地产投资信托基金与基汇资本，都属于资产管理机构，最终的成交价格为40.65亿元，并刷新了广州大宗商业的成交单价。实际上，这是一场资本退出的行为，也是广州大宗交易市场首次出现基金公司资本退出。

    戴德梁行华中区董事总经理黎庆文认为，这种现象意味着2017年成为广州资本市场里程碑的一年。“资金在买入的时候，会考虑能否退出这一实际问题，这是资本运作规则”，黎庆文表示，基金公司退出行为在广州出现，给其他基金公司未来几年在广州的投资树立了信心。（原标题：广州商业物业市场有声有色 记者：葛政涵）