去年至今，随着房地产调控政策的持续施压，不少企业开始把更多的目光转向商业地产。新年伊始，印力联合大股东万科收购凯德20个购物中心，拿下商业地产领域的并购大单，成为业界关注的焦点。但与此同时，全国不少商业地产仍然经营惨淡，行业分化严重。在一二线城市商业地产去库存压力仍存，三四线城市商业地产利润不足，传统商业业态增速放缓的情况下，过去一年商业地产日子过得如何？未来商业地产的前景如何？哪些转型路径将受追捧？在近日举行的全国商业地产年度形势分析会上，这些问题引发了业界人士的热烈讨论。

　　不“变”就没有活路

　　作为商业地产的一大主战场，百货行业的冷暖，将对商业地产的景气程度产生重大影响。“就2017年的市场形势来说，百货业态呈现回暖迹象，持续4至5年的业绩下滑已经终止，国内很多百货企业实现了利润、销售双增长，下滑的趋势已经扭转过来。”北京王府井百货（集团）股份有限公司发展部部长曹世斌说。

　　业绩反转得益于一个字“变”。过去一年，不少传统商业从电商的打压之下慢慢缓过劲来，商业地产企业纷纷转型，新商业模式层出不穷，行业内部不断整合洗牌。中国商业联合会、中华全国商业信息中心主任王耀分析说，百货店业绩提升的主要原因在于增加了食品销售，中高端家电、珠宝和化妆品都取得了较好的销售额，突出了自己的优势品类。“2017年商业地产市场最大的特点就是变化快，不断推出新的东西。”

　　业态的重新组合和商业项目的升级改造成为2017年商业地产的重要标签。据联商网数据中心统计，2017年存量改造的商业项目（包括百货转型、更名重开、调整升级等模式）超过30个，略高于2016年，面积主要以3至5万方为主。比如，北京西单大悦城9层经过改造后，推出了首条主题街区——样街，召集了塔罗占卜、纹身、二次元手办、拇指滑板、电竞黑科技、网红奶昔等数十家潮玩潮酷店铺，多元化的业态组合与开放式的动线设计，成功吸引了更多年轻顾客。

　　相对于线上电商的便捷，体验则成为线下商业体的重要武器。随着购物中心内传统业态逐渐吸引不了人气，家庭体验式业态、亲子类业态逐渐受到欢迎，电影院、健身会馆、电玩城、KTV、美容美体、儿童职业体验、儿童游乐等体验式业态在购物中心里得到了快速发展。

　　随着线上流量增速的放缓，线上线下商业的联系也日益紧密。“当前线上流量目前已经遇到瓶颈，就像飞机没有油了需要停机坪一样，线下企业就是停机坪，现在一些线上企业收购线下企业是必然战略。线下往线上走，线上往线下走，全渠道发展是目前很多企业所追求的。”北京物美商业集团股份有限公司首席运营官于剑波坦言。

　　三四线城市是未来机会

　　商业地产经历了多年的跑马圈地之后，供大于求和同质化已成业内共识。在一、二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的背景下，业内认为三、四线城市是未来5至10年内商业地产的机会，不少发力商业地产的开发商，也已经将目光投向了三四线城市。以万达为例，2017年开业的51个项目中，三线及其以下城市开业的项目多达25个，占比近一半。

　　对于商业地产而言，三四线城市商业布局和人口情况都是推动其发展的有利因素。数据显示，目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%，但购物中心仅占全国的16.5%。随着城镇化的发展，三四线城市人口数量还将增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高，这将给三四线城市的商业开发提供助力。

　　“2017年我们收购了大量凯德的购物中心，主要都集中在三四线城市，当前北京、上海的商业地产存量已经不多了，我们今后发展会更多关注具有发展潜力的城市。”印力集团北区副总经理张楠说。

　　实际上，新一轮的“跑马圈地”商业战已经在三四线城市间打响。据不完全统计，2017年以来，包括新城控股、红星商业、凯德、万达等商业地产商旗下大型商业综合体项目集中在三四线城市落户。

　　虽然三四线城市受到企业热捧，但也应注意到市场暗藏的风险。“市场很大，但是利润很薄。三四五线城市基本没有专业开发商，运营者不懂商业，做起来非常难。如果管理不够精细，开发商就没有利润。”宁波太平洋恒业控股有限公司董事长胡敏杰告诉《经济日报》记者。

　　不打通金融就没出路

　　“地产企业现在都在拼销售，而未来要比持有物业数量和质量，从土地供给的情况来看，很多地产项目以后只能持有，要运营好，商业地产的金融化就是重要出路。”华润置地有限公司华北大区商业地产管理部运营副总监魏岭表示。

　　当前，一二线城市商业地产的日渐饱和，进入存量时代，而存量商业地产沉淀了大量的资金，不利于企业的高速周转，越来越成为企业规模化的障碍，一些企业开始积极探索将成熟的商业物业进行资产化管理。甚至有说法认为，商业地产如果不打通金融就没出路。

　　2017年，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立，成为去年首个资产证券化商业项目；家居巨头红星美凯龙拟将两间购物商场证券化，并在中国发起类REITS计划；印力首单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立；国内首单社区商业类REITs“中联东吴-新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所获批……

　　其中，REITS作为房地产金融创新的重要形式，受到商业地产企业的追捧。所谓REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，其通过集中投资于可带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

　　众所周知，房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，一般大众很难参与大型房地产及商场投资，其结果是房地产投资者及开发商的集资来源严重受限，普通投资者也少了一个重要的投资渠道。高和资本资本市场部高级副总裁王坤表示，中国目前有10万亿规模的商业不动产市场，如果将这些存量通过资产证券化的形式增强其流动性，可以帮助企业更高效地利用资金，一旦推广开，商业地产格局会发生本质变化。（原标题：商业地产突围战已打响 三四线城市是未来机会 记者：王轶辰 责任编辑：张雪）