南京作为长三角乃至全国经济枢纽的地位不言而喻。近几年，南京商业地产发展迅猛，日新月异。围绕这一议题，第一太平戴维斯于9日举行南京2018房地产市场展望媒体见面会，华东区董事长、商铺部负责人朱兆荣，南京公司总经理孙维、中国市场研究部主管简可（James Macdonald）对未来的南京商业地产趋势进行深入浅出的多维度预判。

　　“南京商业地产的发展我们有目共睹，新格局、新思路为南京注入了新的活力。随着南京在中国乃至国际地位的不断提升，吸引了越来越多的港资及外资资本的注入，为南京商业地产的国际化的发展带来新的理念。我们非常荣幸能够见证南京一路成长，迈向新的里程碑。”第一太平戴维斯华东区董事长朱兆荣说。

　　零售商业续增长
　　未来管理见真章

　　据第一太平戴维斯数据统计，南京商业地产整体呈良性增长态势，2017年南京主流商业零售项目的整体出租率达到91.6%；项目首层平均租金达到14.4元/平米/天，且仍具备一定上涨空间；供应量也未达到饱和状态，如城北、江北、麒麟片区有许多商业空白点，未来不断入市的新项目或可填补区域空白。

　　空置率

　　租金变化

数据由第一太平戴维斯中国市场研究部提供

　　此外，住宅地块出让受限，更多的商办用地和综合地块的出让，将产生更多的社区配套商业、以及办公配套商业。在存量、新项目入市的双重压力下，专业的一站式运营管理成为确保商场成功去化的“不二法门”——包括优质的市场推广、招商调整、现场管理、租户管理以及客户服务等等。

　　实体零售新格局将发散型发展

　　近来，零售地产的关键词应接不暇——场景体验、业态创新、新零售概念等等。不断变化的市场环境促使开发商和品牌商因时而动，不断思考求变以顺应时代需求，在竞争激烈的市场中脱颖而出。作为“六朝古都”，南京也有自己的特色—从“单一类民国文化”向更多元化的主题发展。如文化类主题商业：第一太平戴维斯正服务于Solo1913，南京第一个将小剧场引入商业项目的案例，有望成为南京文化类商业的代表。运动类主题商业：第一太平戴维斯正助力江宁某项目引入南京第一家综合性室内体育运动馆。同时，未来南京市场将引来更多中国式“新零售”的冲击，包括混搭复合型、跨界创新型、网红人气餐厅、情景化主题商业、各类新奇体验业态等。南京第一家盒马鲜生将于四月在夫子庙开业；意味着“互联网+新零售”将正式进入南京商业市场。

　　第一太平戴维斯南京公司总经理孙维表示：“除了拥有自己的特色，南京的商业正向区域化、个性化、国际化、精品化、专业化多维度发展。区域型、社区型购物中心有望成为市场亮点；多商圈并立的局面正在形成；商业版图逐步扩大，包括河西CBD、中华门商圈、西安门商圈等等，使传统的集中型消费向区域型消费转型，也拉动各大商业项目的转型升级。”

　　奢侈品全面回暖营销新思路

　　据报道，2017年中国奢侈品销售额达到人民币1420亿元（约合220.7亿美元），创下自2011年以来最大增幅。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可（James Macdonald）认为汇率、海外代购征税以及价差减小导致国内奢侈品消费回流，这一回暖趋势将在未来2-3年持续。

　　江苏市场国际品牌市场表现同样较好，现有品牌经营业绩稳步上升，有更多的国际品牌进入南京市场，如Christian Louboutin，Roger Vivier等；现有品牌也开始有适度扩店的可能性。

　　写字楼市场供应上升
　　去化无难事

　　随着城市建设力度不断加大，南京的写字楼租赁市场表现活跃，吸纳率在二线城市中表现突出。南京各热门商圈的“摩天计划”也在酝酿中，未来南京商办市场将迎来井喷。去化成为一大焦点。

　　2018年伊始，南京甲级写字楼市场上的产品保持着迭代出新，甲级写字楼的标准亦不断提升。孙维表示：“尽管市场供应越来越多，但优质写字楼产品稀缺。我们之前跟进的不少品牌企业在租约到期时仍选择续租。因此优质产品的去化没问题。”

　　空置率

　　租金变化

　　“虽然市场新增供应爆发，但主城区核心位置的供应极其有限，这也导致新街口CBD的写字楼市场租金居高不下，其他新兴板块的优质项目会带动一些租金承受力较弱的企业转移出新街口。”

　　河西区域潜力股未来新引擎

　　南京办公楼市场长期以来，由于供应量和产品能级差别较小，致使市场处于较为平稳和保守的状态。随着未来市场的发展，突破点和机会点逐渐显现，对于办公的需求将逐渐细分，尤其对于新型的优质办公需求将开始活跃。

　　其中商业规划成熟、商业氛围日渐浓厚的河西板块将成为南京写字楼市场的下一个主角。坐落于河西核心板块的新鸿基国金中心（IFC）将于今年入市，实力型的开发商、高品质的商业项目将引领南京写字楼市场进入新的高度。

　　写字楼需求持续强劲

　　南京开放、友好的营商环境吸引不少大型跨国企业入驻，作为打开中国市场的重要一站，南京被视为继上海、北京之后的“第三战场”，南京作为跨国企业在华经营战略的重要基石。

　　由于南京在教育资源上得天独厚，吸引不少软件、互联网和科技类企业在此安家，将研发中心、实验室等技术机构设立于此。核心区域的外资企业稳定增长，位于产业园板块的科技类企业发展迅速。这些新生代行业将成为南京外企的重要增长点。

　　伴随着阿里巴巴和台积电等新项目落户南京，新型产业发展链不断被开辟，形成了全新的产业集聚效应。

　　未来，随着将来各大商圈的政策导向、市场外溢需求承接以及写字楼产品的分化，南京写字楼市场将实现板块细分化。金融、软件、科技、物流等主要行业在南京写字楼各板块中的分布会愈发清晰。（原标题：第一太平戴维斯深度剖析2018南京商业地产新格局）